近日，天津市規(guī)劃資源局出臺《關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導意見（試行）》。

(資料圖片僅供參考)

（天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)截圖）

當前，我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)進入高質(zhì)量發(fā)展新階段，為滿足人民對美好生活的向往需求，適應住房建設(shè)標準逐步提升的發(fā)展趨勢，符合住宅市場設(shè)計精細化和多樣化需求，在國家及地方相關(guān)規(guī)范標準的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實際情況，天津市規(guī)劃資源局制定了《市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導意見（試行）》，主要包括住宅挑空空間、住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間及住宅室外專有庭院等四類多樣性空間的增值利用政策。

意見中明確——

一、住宅挑空空間

住宅挑空空間可以有效地創(chuàng)造豐富的室內(nèi)空間形態(tài)。過往的建設(shè)過程中由于建設(shè)約定和后期管理不到位，帶來各種自行搭建造成超出容積率和存在安全隱患的問題，為此《意見》對住宅挑空空間建設(shè)進行了約束。

一是住宅挑空空間設(shè)置要求，住宅挑空空間通高部位的建筑層高不應超過7.2m，且其建筑面積總和不應超過該住宅套型總建筑面積的20%；

二是設(shè)置挑空空間的住宅套數(shù)比例要求，高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不應超過高層住宅總套數(shù)的20%，低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。

《意見》明確了對可做挑空空間住宅的約束性要求，既滿足房地產(chǎn)市場產(chǎn)品設(shè)計多樣化性需求，又考慮到挑空空間廣泛適用性，不僅是洋房等小眾產(chǎn)品的獨有，同時對挑空面積設(shè)置比例要求一定程度上杜絕了因過多挑空帶來的潛在安全風險等不利因素。

二、住宅坡屋頂空間

屋頂是每棟建筑都具有的重要組成部分之一，與普通的平屋頂相比，坡屋頂無論在外部空間效果上極大豐富了城市形象，還是在室內(nèi)空間上提供多樣性功能的需求，都具有特殊的作用和意義，對于住宅建筑，屋頂、閣樓也是極具趣味性空間和開啟想象力的空間。

一是住宅坡屋頂設(shè)置要求，坡屋頂起坡點與樓面垂直距離不大于600mm，坡屋頂坡度角不大于60°，屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8m；

二是獎勵政策，滿足上述坡屋頂設(shè)置要求的，坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎勵，獎勵建筑面積不計容積率，但需補繳土地出讓收益。

對于城市而言，鼓勵坡屋頂?shù)慕ㄔO(shè)，為城市的第五立面帶來多種可能，極大豐富了城市特色風貌。從開發(fā)商角度，坡屋頂下建筑面積作為獎勵政策，提升了頂層住宅的價值，激發(fā)了更多創(chuàng)新產(chǎn)品的積極性。對于居民而言，屋頂下的建筑面積根據(jù)相應的規(guī)范、政策要求明確落在房本上，住宅結(jié)構(gòu)安全可靠，物業(yè)管理清晰不隱晦。

三、住宅地下室空間

住宅投影下地下空間具有較高利用價值，可以創(chuàng)造豐富的室內(nèi)空間形態(tài)，但地下空間利用不充分，造成大量地下空間資源未被很好的開發(fā)利用，同時存在未經(jīng)審批，私自改造使用，產(chǎn)權(quán)不明晰現(xiàn)象。

一是住宅地下室設(shè)置要求，住宅地下室（住宅單元的地下空間增值利用部分）住宅地下室總層高不應超過6.0m，住宅的臥室、起居室(廳)不應布置在地下；

二是土地出讓金補繳政策，住宅地下室建筑面積需補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。住宅正投影下的地下室是不便于布置停車位及設(shè)備用房的“雞肋”空間，上述政策是對此低效空間利用開發(fā)的突破，明確了住宅投影下的地下部分可以作為住宅的一部分，提高了住宅尤其是首層住宅的價值，也為首層住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計提供了多種可能。

四、住宅室外專有庭院

擁有室外小院成了當下不少城市居民對住宅產(chǎn)品的愿望，為規(guī)范住宅室外庭院的管理，讓城市居民踏實擁有多彩生活的室外庭院同時，《意見》從高品質(zhì)生活，高效能治理方面努力促進小區(qū)全體業(yè)主在現(xiàn)實生活中真正感受到共享共管共建美好家園。

一是住宅室外專有庭院設(shè)置要求，允許低多層住宅設(shè)置室外專有庭院，住宅室外專有庭院不計入建筑密度、不計入綠地率，可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m；

二是規(guī)劃審批要求，住宅室外專有庭院應界線及立面效果，納入建設(shè)工程設(shè)計方案審查內(nèi)容。通俗地說就是“小院”在滿足規(guī)劃指標要求、不侵占公共利益的前提下，給予居民更多的住宅產(chǎn)品選擇可能性。

審批手續(xù)辦理

擬出讓居住項目在核發(fā)規(guī)劃條件通知書時應注明：“鼓勵住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。土地出讓后，建設(shè)單位應按照規(guī)劃條件要求進行方案設(shè)計，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補繳土地出讓金的，整體開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。分期開發(fā)建設(shè)的，在各分期（不包括最后一期）開發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，可先行辦理該期建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在該期規(guī)劃驗收前，分局應按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)；在最后一期開發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)最后一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。

該意見發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由建設(shè)單位提出書面申請，經(jīng)報有關(guān)區(qū)分局認定同意執(zhí)行本規(guī)定的，可按照上述程序辦理相關(guān)手續(xù)。

按照該意見利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計入產(chǎn)權(quán)登記；按照該意見設(shè)置的住宅室外專有庭院，屬于專有部分特定空間，體現(xiàn)在房產(chǎn)證附圖中。

責任與監(jiān)督

該意見涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項目實施主體、設(shè)計單位、施工單位、測繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計、建設(shè)、測量，不得虛假設(shè)計、施工、測量。項目實施主體負總責任，設(shè)計單位、施工單位、測繪單位對真實性、準確性、合規(guī)性各負其責。項目實施主體有失信行為的，將其納入工程建設(shè)項目審批信用管理信息平臺，歸集至天津市行政機關(guān)聯(lián)合獎懲監(jiān)管系統(tǒng)，按照“一處失信、處處受制”的原則實施聯(lián)合懲戒。相關(guān)規(guī)劃管理要求在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確，在規(guī)劃驗收中發(fā)現(xiàn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，移交執(zhí)法隊伍依法依規(guī)查處，予以拆除或沒收。

按照規(guī)劃要求設(shè)計住宅室外專有庭院的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務納入房屋買賣合同附加條款，同時約束私自加建損害他人合法權(quán)益不良行為。規(guī)劃驗收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對本規(guī)定涉及的建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造，違反上述要求的應承擔相應法律責任。

本意見自發(fā)布之日起在全市范圍內(nèi)試行，試行期三年。

（責任編輯：楊帆）

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