交了“定金”，但房子沒有買成，購房者以未被告知公攤面積且公攤面積過大為由，起訴到法院要求開發(fā)商退“定金”，但最終沒有獲得法院支持。

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退定金遭拒購房者起訴

理由是未被告知公攤面積過大

2021年9月16日，焦某與某公司簽訂《商品房認(rèn)購書》一份，約定其預(yù)購無錫市的一處商品房7幢1502室，預(yù)測建筑面積空白，成交價格為83.8萬元。

《認(rèn)購書》約定，焦某應(yīng)于認(rèn)購書簽訂之日交付購房定金1萬元，并確保在2021年10月16日前，赴售樓中心持認(rèn)購書及定金收條補(bǔ)齊首付相應(yīng)款項，配合某公司提供按揭辦理所需資料，并承諾在甲方規(guī)定時間內(nèi)簽署《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議等相關(guān)文件，否則公司有權(quán)解除認(rèn)購協(xié)議、沒收定金、房屋另售、不再另行通知，且免于承擔(dān)任何法律責(zé)任。

同日，焦某通過銀行向該公司轉(zhuǎn)賬支付1萬元，公司開具了收據(jù)。后來，焦某未按約補(bǔ)齊首付相應(yīng)款項，該公司遂表示要解除商品房認(rèn)購書，且已支付的定金不予退還。焦某認(rèn)為，看房當(dāng)日，業(yè)務(wù)員并未告知她房屋有公攤面積且公攤面積較大，也未告知不買房定金不退。焦某認(rèn)為當(dāng)時是預(yù)定該房屋，而非“定金”，且簽訂協(xié)議較為倉促，沒來得及看協(xié)議內(nèi)容就直接簽字了，業(yè)務(wù)員行為存在欺詐。

簽訂協(xié)議的第二天，焦某聯(lián)系該公司表示房屋價格過高，不想要房，但該公司回應(yīng)定金將不予退還。焦某遂起訴至法院，認(rèn)為應(yīng)該認(rèn)定《商品房認(rèn)購書》合同無效，要求返還定金，理由是銷售行為存在“欺詐”。

不存在“欺詐”

認(rèn)購合同有效“定金”要不回來

江陰法院一審認(rèn)為，當(dāng)事人故意告知虛假情況或隱瞞真實情況，誘使相對人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐。該案中的認(rèn)購書，雖未載明面積及公攤面積，但根據(jù)常理，房屋價款與房屋面積具有關(guān)聯(lián)性，在雙方已經(jīng)明確約定房號和價款情況下，不足以推定某公司存在故意隱瞞真實情況的意思。雙方系自愿簽訂認(rèn)購書，不足以認(rèn)定某公司存在違背公序良俗原則。該案中的定金數(shù)額也未超出法律規(guī)定，不足以認(rèn)定合同存在權(quán)利義務(wù)不對等的無效情形。對于解除認(rèn)購書某公司未有異議，法院予以確認(rèn)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條明確：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式，向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該案訂購書、收據(jù)均書面載明了定金事項，定金適用已有法律規(guī)定，焦某認(rèn)為某公司未告知“定金不返還”內(nèi)容并催促她簽字，這一觀點不足以推翻雙方約定。該案中的認(rèn)購書雖系預(yù)約合同，但根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)定處理，焦某未履行交款等義務(wù)導(dǎo)致本案認(rèn)購書解除，仍要求某公司返還1萬元定金，法院不予支持。

無錫中院二審認(rèn)為，該《商品房認(rèn)購書》應(yīng)為有效，理由之一是，依常理，房屋買賣屬于大宗交易，焦某作為完全民事行為能力人，在簽訂《商品房認(rèn)購書》前，應(yīng)會對有意向購買的房屋的面積、樓層、總價等基礎(chǔ)信息進(jìn)行了解。同時，在房號、總價確定的情況下，面積應(yīng)為確定的，故雖然《商品房認(rèn)購書》中面積一欄為空白，但不能據(jù)此推定某公司存在隱瞞的情形。焦某關(guān)于房屋面積空白，某公司不寫明系故意規(guī)避隱瞞的主張，法院不予支持。由此可以認(rèn)定，《商品房認(rèn)購書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，焦某關(guān)于《商品房認(rèn)購書》系可撤銷合同的主張，法院不予支持。最終，法院判決焦某的上訴請求不能成立，予以駁回。

需要提醒的是，簽訂意向合同后，若購房人出于個人原因不愿簽約，無權(quán)要求返還定金。由于購房人自身原因，如原本看漲的房價逆勢下行、貸款條件不如預(yù)期理想、對未來收入水平存在擔(dān)憂、購房資金另有用途等，不愿再磋商和簽訂房屋買賣合同，出賣人不存在違約過錯，依法無需返還定金。

揚子晚報/紫牛新聞記者張建波

校對盛媛媛

關(guān)鍵詞： 公攤面積