近期，多地密集出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。

8月3日，長(zhǎng)沙發(fā)布的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)要求，將購(gòu)房款全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)存入監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

(資料圖片僅供參考)

8月2日，東莞對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見(jiàn)，其中提出，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

業(yè)內(nèi)人士指出，7月28日的中央政治局會(huì)議首提“保交樓”，此前一周內(nèi)銀保監(jiān)會(huì)三次表態(tài)“保交樓”，超過(guò)10個(gè)城市也有“保交樓”相關(guān)方向性舉措，預(yù)計(jì)下半年更多城市相關(guān)部門(mén)將會(huì)有進(jìn)一步明確的解決方案，保障新房市場(chǎng)修復(fù)。

長(zhǎng)沙對(duì)預(yù)售資金采取全額全程監(jiān)管

8月3日，“長(zhǎng)沙發(fā)布”微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，長(zhǎng)沙市住建局日前發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，長(zhǎng)沙將對(duì)全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，要求購(gòu)房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款，全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)存入監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

《通知》明確，預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得商品房預(yù)售許可證起至房屋竣工驗(yàn)收備案止。取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇一家符合預(yù)售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，交易中心依據(jù)監(jiān)管部門(mén)的授權(quán)，按規(guī)定與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議，對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立及預(yù)售資金收存、支出和解控等具體事宜進(jìn)行約定。

同時(shí)，長(zhǎng)沙將設(shè)立市房屋交易資金監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)的子賬戶(hù)，作為預(yù)售資金監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù))，對(duì)預(yù)售資金的交存和支出進(jìn)行監(jiān)測(cè)。購(gòu)房人交存的定金和首付款、商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購(gòu)房款等預(yù)售資金，應(yīng)全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)存入監(jiān)管賬戶(hù)；辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案時(shí)，預(yù)售資金應(yīng)按要求存入監(jiān)管賬戶(hù)。監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金的支付，也應(yīng)通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行。

對(duì)于重點(diǎn)監(jiān)管資金額度的認(rèn)定，長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)長(zhǎng)沙實(shí)際情況，依據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件及工程進(jìn)度等因素，結(jié)合商品房銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行綜合確定，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為預(yù)售資金總額的20%；主體驗(yàn)收后，重點(diǎn)監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額的10%；房屋竣工驗(yàn)收備案后，方可解除全部預(yù)售資金的監(jiān)管。

為減輕開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，《通知》還明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的見(jiàn)索即付性獨(dú)立保函等額替代重點(diǎn)監(jiān)管資金，保函有效期至少應(yīng)超過(guò)項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工驗(yàn)收備案時(shí)間2個(gè)月。

《通知》明確，監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的預(yù)售資金應(yīng)首先用于項(xiàng)目的工程建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管資金必須用于支付該項(xiàng)目的建設(shè)工程價(jià)款和材料設(shè)備款；非重點(diǎn)監(jiān)管資金，在保證項(xiàng)目工程進(jìn)度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。所有預(yù)售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍钡脑瓌t，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得擅自抽調(diào)。

此外，為增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)性，企業(yè)在取得預(yù)售許可證1個(gè)月后，已售房?jī)r(jià)款未能達(dá)到預(yù)售資金總額的40%，在確保已售房?jī)r(jià)款留足20%后，可將其余預(yù)售資金用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)。

多地密集出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)

8月2日，東莞對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見(jiàn)。新規(guī)提出，對(duì)已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，由購(gòu)房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過(guò)關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購(gòu)房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶(hù)(子賬戶(hù)是由監(jiān)管銀行針對(duì)每套房屋在商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)下分設(shè)的、唯一收存對(duì)應(yīng)房屋購(gòu)房款的銀行賬戶(hù))，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

新規(guī)要求，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)，只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金前，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)資金監(jiān)管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，并將合同金額及稅費(fèi)分配至各個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)樓宇，作為其申請(qǐng)商品房預(yù)售資金使用的依據(jù)。對(duì)同一個(gè)預(yù)售許可范圍內(nèi)的樓宇，開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度預(yù)留相應(yīng)工程建設(shè)保證金后，可憑本項(xiàng)目相關(guān)發(fā)票按用途提取使用商品房預(yù)售資金。

據(jù)了解，商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)。商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源，也是項(xiàng)目建設(shè)的重要資金來(lái)源。

此前，多地樓盤(pán)項(xiàng)目停工、延期交付引起監(jiān)管部門(mén)高度重視。7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問(wèn)題，西安出臺(tái)了13項(xiàng)措施，其核心是強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。另外，7月12日，滄州在預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定征求意見(jiàn)稿中提出，購(gòu)房合同中須注明購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無(wú)效，買(mǎi)售雙方可隨時(shí)解除。

值得注意的是，7月28日的中央政治局會(huì)議提出“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，中央政治局會(huì)議首提“保交樓”具有極強(qiáng)的指示性和針對(duì)性，可以提振市場(chǎng)預(yù)期。此前一周內(nèi)銀保監(jiān)會(huì)三次表態(tài)“保交樓”，超過(guò)10個(gè)城市也有保交樓相關(guān)方向性舉措，預(yù)計(jì)下半年更多城市相關(guān)部門(mén)將會(huì)有進(jìn)一步明確的解決方案，保障新房市場(chǎng)修復(fù)。

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