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韓國房?jī)r(jià)跌穿了。

首爾房?jī)r(jià)暴跌30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬人。大量的房東因還不起錢，緊急出逃。留下的房客走投無路，甚至選擇輕生。

“失去工作后，我沒有收入，存款早就用光了。9000萬韓元的保證金，一直拖著不還給我。我曾經(jīng)去投訴也報(bào)過警，但政府關(guān)于全租房詐騙的對(duì)策，讓人非常失望。我無法再堅(jiān)持下去了。最后，希望我的死能推動(dòng)這個(gè)問題盡快解決。再見?！表n國仁川，一位30歲的男子在留下遺書后，服藥結(jié)束了自己年輕的生命。短短幾句話，寫滿了一個(gè)普通人的絕望。

01“免費(fèi)”的午餐

天欲其亡，必先令其狂。

任何瘋狂行徑的背后都有它的內(nèi)在邏輯。在本輪暴跌前，韓國房?jī)r(jià)過去5年平均漲幅80%，僅次于香港，是全球最熱的地區(qū)之一。

長(zhǎng)牛的支撐條件有兩個(gè)。一方面是海外炒家的推波助瀾，另一方面，則是以全租房為紐帶的炒房體系。

韓國的全租房，又叫“傳貰房”，那是真玩的花，放在全世界也是相當(dāng)炸裂的。正常國家的房子要么買要么租對(duì)吧，韓國年輕人既不用買也不用租，可以白嫖。60年代后，韓國經(jīng)濟(jì)開始起飛，大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入都市，租房市場(chǎng)產(chǎn)生巨大需求。當(dāng)時(shí)的政府認(rèn)為：房地產(chǎn)對(duì)出口導(dǎo)向的國策沒有助力，限制銀行為開發(fā)商、買房需求提供貸款。

如此一來，民間就形成了“自助資金系統(tǒng)“：租客借給房東一筆錢，一般是房?jī)r(jià)的50%-80%，房子就能免費(fèi)住。兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。相當(dāng)于，500萬的房子，我給你白住不要租金，但是你得借200萬給我周轉(zhuǎn)，無息的。

世界上還有這好事？確實(shí)有。所以韓國成了全世界樓市最熱的國家。

韓國的房貸首付比例是20%-30%。假如，租戶交了80%押金，理論上，房東拿了這筆錢最多可以再買4套新房子。以此類推，這4套房子再租出去，就可以買16套房，再租出去，買64套房......這種裂變式的玩法，使得全國大部分房子集中在少數(shù)人手中，樓市越來越熱。很多炒房客短時(shí)間就可以累積到幾十甚至上百套，相當(dāng)于用房子做抵押，從租客手里貸款，拿到本金然后再去放貸。

這是個(gè)惡性循環(huán)。

首爾的面積，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。這么大點(diǎn)地方，卻集中韓國絕大多數(shù)醫(yī)療、教育資源。為了自己或后代“出人頭地“，人們只能往這里擠。但房?jī)r(jià)越來越高，越后面的租戶，需要付出的押金越來越多，漸漸負(fù)擔(dān)不起。于是，絕招來了：租金貸款。

打個(gè)比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？但是，如果我去銀行借200萬，用來當(dāng)押金借給房東，每個(gè)月產(chǎn)生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。

等于是，我每個(gè)月花一千多元，就能在五六百萬的房子里住兩年。還是挺劃算的。房東也笑開了花，韭菜還會(huì)自我感動(dòng)。最高峰時(shí)期，全租房甚至占到了租房市場(chǎng)的70%。

靠這種玩法，僅2017年至2022年8月，首爾房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)87%，中心地段達(dá)到到了約15萬rmb/平。

但是，這還是房地產(chǎn)嗎？

所謂“全租房“，一開始就是個(gè)擊鼓傳花的死亡游戲，全世界把金融杠桿玩到這么溜的，僅此一家別無分號(hào)。年紀(jì)輕輕就背上幾百萬貸款，而且是所謂的“租金”貸，自己得不到一點(diǎn)實(shí)際資產(chǎn)。房東如果跑路了，還得替他還債。環(huán)環(huán)相扣，一套接著一套。

你用非法集資的方法來理解這個(gè)行業(yè)，就懂了。資金池都知道吧？龐氏騙局都知道吧？借新還舊都知道吧？一樣的道理。

這個(gè)游戲想繼續(xù)下去，必須滿足2個(gè)條件：一是利率保持低位，二是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲。

銀行不加息，租客才會(huì)繼續(xù)租房，房?jī)r(jià)上漲，房東才有利可圖。但是很不幸，這兩個(gè)條件都不存在了。房?jī)r(jià)哪有一直漲的道理？

02還錢？跑路！

租房最怕遇到的是什么？就是房東跑路，然后自己房租沒到期，租金也沒了。說起全租房，就不由想起國內(nèi)的長(zhǎng)租公寓。很多年輕人給中介平臺(tái)交房租，都是押一付三打底，一不小心就被白嫖了。

更慘的，直接背上了租金貸。

平臺(tái)要是跑路了，房東要收房，自己只能啞巴吃黃連，替別人還貸。年紀(jì)輕輕就感受到了人間險(xiǎn)惡。長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)，說穿了就是一個(gè)龐氏資金盤的生意，二房東不老老實(shí)實(shí)賺差價(jià)，反而去玩兒非法集資錢滾錢，這不出問題才有鬼了。大伙玩的就是一個(gè)心跳，看誰的資金盤先崩。跑出來的多活幾年，跑不出來的原地升天。韓國全租房的崩盤，道理差不多。

全租房房東到底賺不賺錢，本質(zhì)是個(gè)金融問題，取決于當(dāng)期銀行利率。

韓國樓市火熱的背后是龐大的債務(wù)，房東少則幾套，多的上千上萬套的房貸，這筆數(shù)額巨大的債務(wù)已經(jīng)綁架了韓國的GDP。

在連續(xù)漲了19年之后，韓國房?jī)r(jià)崩了，為什么崩了？因?yàn)槊绹酉?。韓國經(jīng)濟(jì)就是美國的附庸，盤踞在國內(nèi)的資本一看老大那邊加息了，再加上本身跟華爾街就有千絲萬縷的聯(lián)系，那還不趕緊往美國跑。這一跑對(duì)韓國本身經(jīng)濟(jì)來說，就是釜底抽薪。想要留住這些投資該怎么辦？只能跟著加息。

這一加息，租客不干了。利息這么高，我去正常租房不香嗎？退租退租，還錢還錢！問題是，你猜房東有錢還嗎？他沒有，他的錢全買房子了。

要知道租客是兩年期的租金貸款，這筆錢突然全壓在房東身上，他也很絕望。而且，還找不到接盤俠。怎么辦？只能賣房套現(xiàn)。這錢，我必還！你賣我也賣，房?jī)r(jià)，就這么下來了。

但我要是不還，你又該如何應(yīng)對(duì)呢？

都知道，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候所有人搶著買。跌了，狗都不理。手里房子越多，要退的押金越多。但房子，真的賣不出去啊。就算能賣出去，我低價(jià)大甩賣，然后原價(jià)還錢給你，那不就血本無歸了？橫豎是個(gè)死，干脆跑了算了。中國的長(zhǎng)租公寓跑得，我跑不得？2022年，韓國共發(fā)生2073起全租房押金并吞案，金額高達(dá)七千億韓元。

今年，預(yù)計(jì)押金損失將達(dá)到1.8萬億韓元，雪崩的勢(shì)頭已難以扼制。疼痛都是相對(duì)的。房東跑了，租客就血虧。絕大部分人都是借的“押金貸“，一般在36個(gè)月之內(nèi)。時(shí)限一到，銀行要追回貸款，拿什么還？

房東們路子野，國外有人、有資產(chǎn)，老婆孩子早就潤了，隨時(shí)能跑。普通社畜有什么？毛都沒有。父母妻兒都在這里，自己也沒什么人脈，怎么跑，只能給借我錢的龜孫子當(dāng)背鍋俠。下半輩子，就這么搭進(jìn)去了。

當(dāng)泡沫被戳破，不管何時(shí)何地哪個(gè)行業(yè)，最倒霉的都是普通人。很多人年紀(jì)輕輕就背上幾百萬rmb的租金貸款，自己沒有一丁點(diǎn)產(chǎn)權(quán)就罷了，還要給跑路的老賴還賬。這換誰，也想不開。有些走投無路的租客，甚至選擇終結(jié)自己的生命。

“這世界很好，可惜對(duì)我不好。“4月，韓國已經(jīng)爆出17起全租房詐騙受害人自殺的慘劇。

最近，韓國總統(tǒng)尹錫悅的種種政令，毫無底線，估計(jì)也是想抓著美國這根救命稻草。只可惜，未必有用。

現(xiàn)在的韓國，總統(tǒng)只是一艘海上航船，而財(cái)閥永遠(yuǎn)是風(fēng)。起風(fēng)了，船上人的命運(yùn)如風(fēng)中殘燈。

03尾聲

我曾看過一個(gè)段子，大概意思如下：

一群磚家在討論收入，紛紛覺得自己工資不高，比不上開公司的。有人問：按自由市場(chǎng)邏輯，有沒有可能我們只值這么點(diǎn)錢？大家紛紛沉默。又有人說：有沒有可能，我們其實(shí)連這點(diǎn)錢也不值？雖然看起來是嘲諷磚家的，但也影射到我們每一個(gè)人。

捫心自問，在北上廣深的朋友們，真的比三四線城市的同齡人值錢嗎？大部分人的工資，是地皮的價(jià)值，房地產(chǎn)的價(jià)值，是房東的價(jià)值。而現(xiàn)在，所有人都會(huì)更深刻認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

最近，深圳的統(tǒng)租房，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。也許，只有政府來做房東，才能避免重演韓國劇情。這個(gè)不能多說，點(diǎn)到即止提兩句。

一直抱怨房?jī)r(jià)租售比的那批人，終于可以高興了。若以租金為基準(zhǔn)，房地產(chǎn)終于可以逐漸沒有泡沫了。代價(jià)不是房?jī)r(jià)跌，而是租金漲。但租金“原則上”不上漲，不是實(shí)際上。

換做是你，當(dāng)壟斷了市面絕大多數(shù)租房，而你很缺錢，七百多萬小弟等著發(fā)工資，你還會(huì)忍著不漲租嗎？

自由市場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中并不存在。

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