本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：詹興晶

(資料圖)

港股上市房企正榮地產(chǎn)（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）與廈門國際信托有限公司（下稱“廈門國際信托”）的保險(xiǎn)柜爭奪風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵。

5月6日，正榮廈門公司辦公室搬遷過程中，兩名陌生男子進(jìn)入辦公室，搬走了保險(xiǎn)柜，隨后正榮地產(chǎn)和中梁控股立即報(bào)警。

該保險(xiǎn)柜由正榮地產(chǎn)、中梁控股、廈門國際信托三方共同保管，柜中保存著上述三方合資公司的公章、財(cái)務(wù)章、法人章、空白支票、土地使用權(quán)證、工規(guī)證、施工許可證等多項(xiàng)重要物品。

針對上述事宜，廈門國際信托向時(shí)代周報(bào)記者回應(yīng)稱，鑒于正榮地產(chǎn)和中梁控股方的違約事實(shí)，公司按照相關(guān)協(xié)議約定升級監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協(xié)議約定的三方共管方式進(jìn)行管理。當(dāng)前裝有共管材料的保險(xiǎn)柜保管于公司辦公場所，密封條保存完好，并實(shí)行7*24小時(shí)監(jiān)控?cái)z像。

5月19日，正榮地產(chǎn)旗下廈門市榮奔置業(yè)有限公司（下稱“廈門榮奔置業(yè)”）就此事回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者表示，此次事件爆發(fā)至今，廈門國際信托從未正式告知過我司系其搬走保險(xiǎn)柜，也未就如何處理爭議有過正式溝通。廈門榮奔置業(yè)稱，廈門國際信托違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，未經(jīng)允許，擅自搬走保險(xiǎn)柜，公司擬對參與人員采取進(jìn)一步的法律行動。

2022年8月，廈門國際信托以配資方式參與正榮與中梁集美項(xiàng)目開發(fā)，原本一場預(yù)期實(shí)現(xiàn)三方共贏的合作，在9個(gè)月后上演爭奪保險(xiǎn)柜的狗血?jiǎng)∏?。作為?xiàng)目股東方的廈門國際信托為何選擇在不明確告訴另外兩個(gè)股東的情況下拿走公司保險(xiǎn)柜？

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爭奪保險(xiǎn)柜風(fēng)波發(fā)酵，三方陷入糾紛

正榮地產(chǎn)、中梁控股、廈門國際信托三方的糾紛始于一宗地塊的合作開發(fā)。

據(jù)項(xiàng)目方介紹，2021年5月，正榮地產(chǎn)聯(lián)合中梁控股18.8億元拿下廈門市集美區(qū)的J2020P03地塊，樓面價(jià)約3.15萬/平方米。兩家地產(chǎn)公司成立項(xiàng)目公司廈門市榮衡實(shí)業(yè)有限公司，在競得地塊共同開發(fā)中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目。彼時(shí)該公司分別由正榮地產(chǎn)和中梁控股分別持股51%和49%。

之后，廈門國際信托入股中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目，取得中梁控股持有的44%股權(quán)，并向項(xiàng)目配資4.5億元，貸款期限為2021年8月20日至2022年8月19日，后展期2個(gè)月至2022年10月19日，利息大約10%。

2021年下半年，正榮地產(chǎn)和中梁控股兩家公司遭遇評級下調(diào)、股債雙殺困境。為了確保信托項(xiàng)目資金安全，廈門國際信托于2022年4月正式發(fā)函要求正榮、中梁控股要求提前還款，回購股權(quán)。據(jù)張凡介紹，在中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目已達(dá)到可以申領(lǐng)預(yù)售證的情況下，廈門國際信托以“升級管控”等理由不同意用印，致使項(xiàng)目至今沒能開盤銷售。

借款到期后，廈門國際信托以合同糾紛為由，起訴了正榮地產(chǎn)和中梁控股。目前法院已經(jīng)立案，訴訟案件處于一審階段。

知情人士張凡（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示，項(xiàng)目規(guī)劃26層，目前已經(jīng)建到19層，達(dá)到預(yù)售要求，但是沒有預(yù)售許可證，不能銷售回款，沒有辦法還上廈門國際信托的借款。之所以不同意申領(lǐng)預(yù)售證，主要是擔(dān)心兩家房企品牌不好，項(xiàng)目開盤銷售情況和后期交付可能會出現(xiàn)問題。

張凡明顯不認(rèn)同廈門國際信托的說法，他認(rèn)為項(xiàng)目質(zhì)素不錯(cuò)，不僅區(qū)位良好，交通學(xué)區(qū)配套完善，與周邊二手房有明顯倒掛，而且周邊市面上樓盤并不多，多數(shù)是尾盤，因此項(xiàng)目銷售去化并不難。張凡透露當(dāng)初公司對項(xiàng)目的市場售價(jià)預(yù)估是47000元/平方米。

張凡稱，廈門國際信托曾提議3.2萬/平方米的價(jià)格收購正榮地產(chǎn)和中梁控股持有項(xiàng)目股權(quán)，但因價(jià)格原因三方?jīng)]有談妥；后來廈門國際信托提出尋找建發(fā)接盤，正榮地產(chǎn)、中梁控股將操盤權(quán)全權(quán)交出去，變成財(cái)務(wù)投資方。建發(fā)做“保本微利”代建，項(xiàng)目按照3.4萬元/平方米價(jià)格銷售，同時(shí)還要收取2.5%管理費(fèi)+2.5%營銷費(fèi)+1%分銷費(fèi)。

但是張凡認(rèn)為建發(fā)沒有發(fā)揮在廈門的品牌優(yōu)勢，項(xiàng)目售價(jià)明顯有悖于市場公允價(jià)格，按照當(dāng)初3.15萬元/平方米的拿地價(jià)格和投入工程費(fèi)用，明顯算不過賬。之后廈門國際信托和建發(fā)提出了另一種方案，同意提高項(xiàng)目售價(jià)，但是項(xiàng)目售價(jià)超過3.5萬元/平方米的溢價(jià)部分代建方要抽成30%。對于正榮地產(chǎn)和中梁控股來說，無論哪種方案，兩家公司都將面臨虧損。

廈門國際信托回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者稱，公司從未對合作項(xiàng)目提出不合理的處置要求，對包括代建在內(nèi)的所有可行方案均持開放態(tài)度且不預(yù)設(shè)合作伙伴，建發(fā)尚未介入代管代建。

雙發(fā)各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下，事情陷入僵局。

張凡向時(shí)代周報(bào)記者透露，正榮地產(chǎn)和中梁控股考慮找其他資管公司介入，還掉廈門國際信托債務(wù)并將其替換。公司找了一家央企背景的資管公司，并且談好了方案。

但是現(xiàn)在保險(xiǎn)柜被廈門國際信托拿走，正榮地產(chǎn)和中梁控股的替換方案可能要被擱置。

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4.5億借款疑似“明股實(shí)債”操作

項(xiàng)目未開發(fā)銷售，廈門國際信托要求正榮地產(chǎn)和中梁控股還款并回購股權(quán)，是因?yàn)閺B門國際信托入股中梁·正榮天著潤宸項(xiàng)目屬于“明股實(shí)債”的行為。該說法得到內(nèi)部知情人士的確認(rèn)。

一般來說，房企項(xiàng)目開發(fā)周期較長，股權(quán)投資周期會覆蓋項(xiàng)目的開發(fā)銷售全周期。而“明股實(shí)債”的模式，資金投資周期一般一年期較為常見。

用益金融信托研究院研究員喻智接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“明股實(shí)債”前些年在房地產(chǎn)行業(yè)較為常見，合同到期后，會要求開發(fā)商回購股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)退出，并不會和股權(quán)投資一樣實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

在房地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地快速擴(kuò)張的年代，房企通過明股實(shí)債獲得資金來替換負(fù)債融資，達(dá)到監(jiān)管對房企杠桿率的硬性要求，達(dá)到藏匿債務(wù)的目的。

而對于信托公司來說，可以通過與房企協(xié)議，要求房企按照較高的溢價(jià)，將信托公司持有股權(quán)全部回購，股權(quán)回購溢價(jià)相當(dāng)于融資利息，如上文提到廈門國際信托4.5億元借款要求大約10%回報(bào)，相對來說是處于較高利息水平。

南昌金樂函數(shù)信息科技有限公司分析師廖鶴凱向時(shí)代周報(bào)記者表示，銀保監(jiān)會2021年11月向各地方銀保監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)信托公司“兩項(xiàng)業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求，新增融資業(yè)務(wù)應(yīng)依法合規(guī)，穿透識別底層資產(chǎn)，不得‘假投資、真融資’，以投資為名行融資之實(shí)，規(guī)避額度管控。在上述條規(guī)的約束下，信托明股實(shí)債的相關(guān)業(yè)務(wù)得到極大的收斂，但過往存量業(yè)務(wù)巨大，在房地產(chǎn)下行周期風(fēng)險(xiǎn)大量暴露，加大了后續(xù)相關(guān)項(xiàng)目的處置難度。

信托資產(chǎn)規(guī)模壓縮，多項(xiàng)目踩雷

此次拿走保險(xiǎn)柜的“主角”廈門國際信托跟房地產(chǎn)行業(yè)有著密切的關(guān)系，其背后股東之一的廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司旗下?lián)碛薪òl(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩大地產(chǎn)開發(fā)公司。

據(jù)年報(bào)顯示，截至2022年末，廈門國際信托投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資產(chǎn)為171.1億元，占比10.33%，僅次于實(shí)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

2022年廈門國際信托實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.87億元，同比減少28.31%；凈利潤6.93億元，同比減少17.56%。廈門國際信托營收減少的主要原因是利息收入、手續(xù)費(fèi)及傭金收入出現(xiàn)大幅下滑，分別同比下降28.6%和20%。

近年來，受監(jiān)管持續(xù)壓降與企業(yè)融資需求疲軟影響，廈門國際信托的信托業(yè)務(wù)規(guī)模不斷壓縮，2022年廈門國際信托新增205個(gè)信托項(xiàng)目，新增項(xiàng)目實(shí)收信托項(xiàng)目金額為792.1億元，同比減少50.1%。截至2022年末，廈門國際信托管理的信托項(xiàng)目資產(chǎn)總計(jì)1656.9億元，同比減少11.4%。

此外，廈門國際信托的信托項(xiàng)目盈利情況也出現(xiàn)下滑。年報(bào)顯示，2022年廈門國際信托的信托項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營收88.8億元，同比減少35%，實(shí)現(xiàn)利潤54.8億元，同比減少54.1%。2022年信托項(xiàng)目計(jì)提的信用資產(chǎn)損失為20.7億元，2021年該數(shù)據(jù)為0。

據(jù)企查查顯示，廈門國際信托涉及529件法律訴訟，在近期的多起訴訟案件中，廈門國際信托作為原告，因金融借款糾紛等理由起訴多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括中昂地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、重慶中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、泰安恒億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等等。

在2022年年報(bào)中，廈門國際信托披露了四項(xiàng)重大未決訴訟事項(xiàng)，訴訟對象分別是浙江藍(lán)天實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、海航科技有限公司、武漢天盈投資集團(tuán)有限公司以及上文提及的正榮地產(chǎn)和中梁控股。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者查閱，浙江藍(lán)天實(shí)業(yè)集團(tuán)逾期借款本金3.5億元，海航科技有限公司涉及的債務(wù)金額為4.62億元，武漢天盈投資集團(tuán)有限公司的未履行金額為2億元，正榮地產(chǎn)和中梁控股未償還本金為4.5億元。

另據(jù)媒體報(bào)道，廈門國際信托還曾踩雷大連星海灣、印記傳媒、貴人鳥等多家公司。

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