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月度高頻數(shù)據(jù)回顧：

在前期積壓需求的集中釋放疊加房企積極推盤作用下，3月房地產(chǎn)行業(yè)熱度不減，單月銷售額1.51萬億，同比增長6.34%；一二線城市率先修復(fù)，多數(shù)城市住宅價格止跌企穩(wěn)。居民部門中長期貸款大幅改善，定金及預(yù)收款、個人貸款對房企到位資金形成較好支撐，但自籌資金表現(xiàn)不佳。房企投資意愿維持較低水平，開發(fā)投資和新開工表現(xiàn)疲弱，重點城市土拍已有邊際回暖跡象。3月下旬以來，房地產(chǎn)反彈力度趨弱，考慮到一二線城市積極出臺寬松政策，預(yù)計核心城市房屋交易熱度仍有一定支撐。

政策及熱點事件回顧：

各地積極響應(yīng)兩會部署，一線城市定向微調(diào)政策即將落地，深圳上浮住房公積金貸款額度，北京房山區(qū)擬試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；強二線放松限購、降低利率、優(yōu)化落戶門檻力度加大，打響人才爭奪戰(zhàn)。預(yù)計高能級城市將逐步擴大放松范圍和政策力度，以帶動整體地產(chǎn)預(yù)期回暖。

房企方面，多家港股上市房企因停牌時間較長或面臨退市，出險房企債務(wù)重組進(jìn)程提速，其中恒大集團(tuán)披露最新重組方案，但整體資不抵債問題嚴(yán)峻。部分房企短期償債壓力極大，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)起交換要約，遠(yuǎn)洋集團(tuán)獲保留審計意見并遭海外評級下調(diào)，仍面臨很大的流動性風(fēng)險。

地產(chǎn)債發(fā)行與到期情況：

3月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模維持高位，但融資結(jié)構(gòu)持續(xù)失衡，民企發(fā)行規(guī)模仍較小，其中杭州濱江發(fā)行2023年首筆民營房企無信用增進(jìn)安排下發(fā)行的債券。4月中旬至5月中旬，房企境內(nèi)債券兌付壓力有所下降，其中寶龍實業(yè)、印力商用置業(yè)有限公司和世茂建設(shè)回售壓力較大。

輿情動態(tài)：

萬達(dá)商管負(fù)面輿情頻發(fā)，子公司上市對賭或存在一定風(fēng)險；旭輝集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)或面臨展期。

一、2023年3月房地產(chǎn)市場回顧

（一）地產(chǎn)數(shù)據(jù)追蹤

1．需求端：一季度樓市迎來小陽春，一二線銷售增速領(lǐng)跑全國，多數(shù)城市住宅價格止跌企穩(wěn)，但3月下旬起反彈力度趨弱

全國銷售：2023年1-3月全國商品房累計銷售面積2.99億方，同比下降1.8%；累計銷售金額3.05萬億元，同比增長4.10%，系近一年內(nèi)累計銷售額首次同比轉(zhuǎn)正。3月單月商品房銷售額為1.51萬億，同比增長6.34%，延續(xù)開年以來的熱度；單月銷售面積1.48億方，同比減少3.27%。分能級看，一二線城市商品房銷售率先修復(fù)，北上廣深蓉杭3月商品房銷售面積同比分別增長30.34%、1039.38%、87.91%、89.51%、8.86%和61.84%；二手房銷售增速持續(xù)提升，深圳、杭州、成都連續(xù)三月二手房銷售面積同比增長超過100%。前期積壓需求的集中釋放疊加房企積極推盤，3月樓市迎來小陽春，一二線銷售增速領(lǐng)跑。但3月中下旬以來，房地產(chǎn)銷售反彈力度趨弱，下半月到訪及二手房成交量均有所下滑，考慮到一二線城市積極出臺寬松政策，預(yù)計核心城市房屋交易仍有一定支撐。

房企銷售：2023年3月全口徑銷售額同比增速有所提升，但房企內(nèi)部仍有分化。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，我們選擇百強房企中關(guān)注度較高的29家樣本房企，1-3月銷售額同比增速均值為25.09%，中位數(shù)為18.74%，較1-2月增幅有所擴大，多數(shù)房企均取得一定增長。地方國企表現(xiàn)優(yōu)于民營房企，其中越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份(行情600325,診股)、萬達(dá)商管、金融街(行情000402,診股)增速靠前，碧桂園、雅居樂、金輝控股表現(xiàn)較弱。

價格：2023年3月70大中城市新建商品住宅銷售價格同比降幅收窄；環(huán)比漲幅0.4%，新建商品住宅自2021年9月起環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，2023年1月環(huán)比價格止跌，環(huán)比漲幅持續(xù)擴大。二手住宅價格同比降幅收窄至2.95%，環(huán)比增長0.26%。3月新建商品住宅環(huán)比上漲城市64個，下降城市5個；二手住宅環(huán)比上漲城市57個，環(huán)比下降城市13個，多數(shù)城市房價止跌企穩(wěn)。

分城市能級來看，全國70個城市按一、二、三線城市分類，其新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.6%和0.4%。相比2月份的0.2%、0.4%和0.3%，三類城市漲幅均有擴大；橫向比較看，70大中城市中二線城市環(huán)比漲幅較大。分城市看，環(huán)比漲幅前五的城市為為武漢、昆明、徐州、鄭州、南寧，以補漲為主；同比漲幅前五的城市為成都、杭州、北京、上海、合肥，其中成都以同比漲幅8.5%領(lǐng)先。

2．供給端——房企加速竣工交付，投資和開工持續(xù)低迷，重點城市土拍已有邊際回暖跡象

新開工和竣工：房企開工動力仍較弱，2023年1-3月累計新開工面積2.41億方，同比下降19.20%，降幅同比擴大約10個百分點；房企加速竣工交付，1-3月累計竣工面積1.94億方，同比增長14.70%。房企現(xiàn)金流仍維持緊張態(tài)勢，著力于保交付，后續(xù)投資修復(fù)有待于行業(yè)回升趨勢明朗及融資渠道進(jìn)一步暢通。

投資和土地成交：2023年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額2.60萬億元，同比下降5.8%，仍表現(xiàn)疲弱。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年一季度TOP100企業(yè)拿地總額1,930億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，拿地表現(xiàn)依舊較弱。從首輪土拍情況看，北京、深圳、成都、合肥等城市均有地塊封頂成交，重點地塊投資熱度有所回升，但民企拿地仍處于低位。

3．金融端——房企到位資金持續(xù)改善，定金及預(yù)收款、個人貸款占比提升，居民部門購房信心回升

資金來源：2023年1-3月，房地產(chǎn)累計到位資金3.47萬億元，同比減少9.00%，累計降幅持續(xù)收窄，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比分別下降9.60%、17.90%、2.80%和2.90%。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金占比有所下降，定金及預(yù)收款占比上升至34.31%，個人按揭貸款占比上升至17.83%。2023年以來銷售有所回暖，定金及預(yù)收款對房地產(chǎn)資金來源形成一定支撐，表現(xiàn)較好；房企自籌資金增速較低，主要系海外債發(fā)行仍處于靜止?fàn)顟B(tài)，境內(nèi)債券1-2月償還規(guī)模較大。

居民杠桿：3月27日，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，約釋放長期資金6,000億元。居民中長期貸款走勢與房地產(chǎn)銷售走勢相符，居民貸款需求大幅回升，3月居民中長期貸款新增6,348億元，同比大幅增長69.96%。

（二）地產(chǎn)相關(guān)政策及熱點事件

1.地方政策：一線城市定向微調(diào)政策已箭在弦上，強二線城市放松限購、優(yōu)化落戶、降低房貸利率政策力度較大

3月以來，各地響應(yīng)兩會部署，積極出臺寬松政策，其中一線城市在“房住不炒”基調(diào)下謹(jǐn)慎探路，定向微調(diào)政策頻出；二線城市積極放松限購、落戶政策，打響人才爭奪戰(zhàn)；低能級城市“四限”已基本取消，當(dāng)前以公積金政策和購房補貼發(fā)力為主。

一線城市定向微調(diào)政策頻出，配套落地政策及進(jìn)一步寬松仍可期待。北京市住建委公布了2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單及實事事項一季度工作進(jìn)展情況，其中一項工作任務(wù)是完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點，房山區(qū)相關(guān)支持政策有望在近期落地。上海市房屋狀況事務(wù)中心對某市民留言做出回復(fù)，支持二孩家庭優(yōu)化購房積分制度。北京市和上海市配套政策尚未落地，預(yù)計落地后將延續(xù)樓市熱度，進(jìn)一步擴大試點及進(jìn)一步寬松政策仍可期待。廣東省深圳市公積金貸款額度最高可上浮20%-40%，同時計劃取消原有的安居型商品房、人才住房等，新增保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等。

二線城市放松限購、優(yōu)化落戶、降低房貸利率政策力度較大，低能級城市加大住房補貼、公積金貸款力度，從購房資格到購房能力全面解綁。天津市靜海區(qū)、江蘇省無錫市、福建省廈門市、浙江省杭州市錢塘區(qū)均放松限購條件，政策力度較大；重慶市、南昌市等加大購房補貼力度；沈陽市、無錫市首套房貸利率下降至3.8%，進(jìn)一步刺激購房需求。浙江省杭州市優(yōu)化落戶政策，全面放寬學(xué)歷、技能落戶等要求，降低隨遷、投靠落戶條件，打響2023年人才爭奪戰(zhàn)。

總的來說，一線城市仍以定向微調(diào)政策為主，預(yù)計北京市及上海市政策落地后將有效延續(xù)樓市熱度；強二線城市積極引進(jìn)人才，放松限購，政策力度較大；低能級城市以公積金政策為主?？紤]需求集中釋放后行業(yè)熱度環(huán)比或有所下降，若高能級城市持續(xù)出臺刺激政策，將持續(xù)帶動地產(chǎn)預(yù)期回暖。

2.消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITS對優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有人和運營商形成利好

3月24日，國家發(fā)改委、證監(jiān)會發(fā)布通知，就基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITS）項目申報發(fā)行等工作做出安排，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。消費場景納入REITs底層資產(chǎn)，新增退出渠道，有助于優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有人和運營商盤活資產(chǎn)，促進(jìn)房企商業(yè)模式由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，加強運營管理能力建設(shè)，加快投資性資產(chǎn)出表速度。

3.多家出險房企或面臨退市壓力，債務(wù)重組進(jìn)程提速

根據(jù)聯(lián)交所上市規(guī)則，聯(lián)交所可取消任何連續(xù)18個月暫停買賣的證券的上市地位。4月6日新力控股因未在18個月內(nèi)復(fù)牌，上市地位被取消。港股上市房企中有多家處于停牌狀態(tài)，中國恒大、恒大物業(yè)、世茂集團(tuán)、花樣年控股、彩生活、融創(chuàng)中國、中國奧園、南?？毓傻纫蛭窗雌谂?021年年報已停牌超過一周年，最晚復(fù)牌時間為2023年9月末。對于出險房企的復(fù)牌，除了刊發(fā)所有未公布的財務(wù)業(yè)績，聯(lián)交所還針對不同房企制定了不同的復(fù)牌條件。截至目前，部分出險房企停牌時間長達(dá)一年，業(yè)績報告仍處于難產(chǎn)階段，債務(wù)重組未有實質(zhì)性進(jìn)展，面臨較大的退市壓力。

3月以來，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)中國陸續(xù)復(fù)牌，其中景瑞控股披露了2021年年報以及2022年中期報告；佳兆業(yè)實現(xiàn)重組數(shù)百億境內(nèi)外債務(wù)；融創(chuàng)中國境內(nèi)外債務(wù)重組進(jìn)展迅速。房企復(fù)牌意味著監(jiān)管部門認(rèn)為其資產(chǎn)、經(jīng)營等方面符合相關(guān)要求，經(jīng)營問題暫時得到緩解，同時亦能增強投資者信任，助力出險房企進(jìn)一步修復(fù)。

退市壓力下，出險房企債務(wù)重組明顯提速，以一攬子重組境內(nèi)或境外債務(wù)方案為主，化解期限均以年計。3月末恒大集團(tuán)披露最新重組方案，隨后宣布已于已與債權(quán)人特別小組的成員簽訂了三份重組支持協(xié)議，據(jù)此各方同意合作以促進(jìn)擬議重組的實施。需要注意的是，恒大地產(chǎn)重組方案相較于之前各房企重組方案更為苛刻，資不抵債問題嚴(yán)峻，債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，資金缺口很大，預(yù)計落地仍需要漫長磋商。除恒大外，中國奧園、中梁集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、花樣年、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)等房企均在積極推進(jìn)債務(wù)重組。

總的來說，部分出險房企停牌時間較長，復(fù)牌條款包括刊發(fā)財務(wù)業(yè)績、與境內(nèi)外債權(quán)人達(dá)成一致（解除清盤呈請）等，如未能及時復(fù)牌或面臨退市。對房企而言，最重要的是全力推進(jìn)債務(wù)重組，抓住政策窗口期，恢復(fù)經(jīng)營能力?？紤]到部分房企資產(chǎn)質(zhì)量一般，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，償債意愿不足，重組方案落地難度大，未來或面臨很大的退市風(fēng)險。

4.4月以來房企負(fù)面輿情多發(fā)，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)起交換要約，遠(yuǎn)洋集團(tuán)獲保留審計意見

4月3日，建業(yè)地產(chǎn)正式發(fā)起對旗下3筆2023年到期美元債的交換要約及同意征求，并對剩余4筆將于2024年或2025年到期的美元債進(jìn)行同意征求。建業(yè)地產(chǎn)2022年末短期債務(wù)規(guī)模128.85億元，同期現(xiàn)金及等價物僅18.9億元；約135億元人民幣的美元債將在未來三年內(nèi)償還，其中2023年將會出現(xiàn)約60億元人民幣的美元債集中到付。建業(yè)地產(chǎn)償債壓力極大，如要約交換不成功，或發(fā)生票據(jù)違約。4月18日，建業(yè)地產(chǎn)公告宣布，約10.5億美元系列票據(jù)交換要約已接獲必要的所需同意。

4月17日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公布2022年度報告，被審計師出具保留意見，主要系無法確認(rèn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)于孫公司遠(yuǎn)洋資本中的權(quán)益，無法獲取關(guān)于應(yīng)收款項106億元（管理層解釋為用于支持遠(yuǎn)洋資本營運資金及其投資）的相關(guān)審計證據(jù)。截至2022年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期債務(wù)規(guī)模220.17億元，現(xiàn)金及等價物規(guī)模46.23億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力存疑。

在“三箭齊發(fā)”融資政策支持下，頭部房企在融資層面獲得較大力度的支持，但地產(chǎn)企業(yè)融資限制仍較多，投資者信心修復(fù)任重道遠(yuǎn)，部分房企償債安排較為集中，仍面臨很大的流動性風(fēng)險。

二、地產(chǎn)債發(fā)行和到期情況

地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模維持高位，民企發(fā)行規(guī)模仍較??；境內(nèi)債券兌付壓力有所緩解，仍需關(guān)注中小房企債券回售壓力

2023年3月，共有36家房企在境內(nèi)發(fā)行債券52只，合計發(fā)行總額581.34億元，其中短期融資券92.5億元、公司債223.65億元、中期票據(jù)201.58億元、資產(chǎn)支持證券58.61億元、定向工具5億元。從發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)來看，中央企業(yè)、地方國有企業(yè)發(fā)行總額占比分別為43.48%、51.88%，民營房企發(fā)債總額27億元，占比4.64%。民營房企中重慶華宇集團(tuán)發(fā)行中期票據(jù)11億元，由中債增提供全額擔(dān)保；番禺雅居樂發(fā)行2年期（1+1）公司債，品種一“23番雅01”由雅居樂集團(tuán)提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，中國證券金融股份有限公司、國泰君安(行情601211,診股)證券股份有限公司、廣發(fā)證券(行情000776,診股)股份有限公司共同創(chuàng)設(shè)不超過10億信用保護(hù)工具，保護(hù)期限不超過1年，最終票面利率7.5%；品種二“23番雅02”由雅居樂集團(tuán)控股有限公司和廣東中盈盛達(dá)融資擔(dān)保投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，最終票面利率5%；濱江集團(tuán)(行情002244,診股)發(fā)行一年期短融，發(fā)行利率5.03%，系2023年首筆民營房企無信用增進(jìn)安排下發(fā)行的債券。

地產(chǎn)債發(fā)行結(jié)構(gòu)持續(xù)失衡，民營房企滾續(xù)壓力依然存在。2023年4月中旬至5月中旬，地產(chǎn)行業(yè)債券兌付涉及12只債券，合計余額266.50億元，其中“19恒大01”到期規(guī)模150億元，“21滬世茂MTN002”到期規(guī)模6.40億元，上述兩支債券均已展期，整體償債壓力較上月相比有所緩解。涉及回售行權(quán)的債券余額合計236.83億元，其中民營企業(yè)債券121.48億元，其中寶龍實業(yè)、印力商用置業(yè)有限公司和世茂建設(shè)回售壓力較大。

三、房企信用風(fēng)險事件梳理

（一）評級調(diào)整

2023年3月中旬至4月中旬，惠譽及穆迪下調(diào)遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用評級，其中惠譽將遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用評級由BB兩次下調(diào)至B-，主因遠(yuǎn)洋集團(tuán)決定遞延支付其6億美元的次級永續(xù)證券的利息、未能按期償付銀團(tuán)貸款的攤還款項，表明遠(yuǎn)洋集團(tuán)財務(wù)靈活性降低。穆迪下調(diào)遠(yuǎn)洋集團(tuán)評級至B3，主要由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司透明度、公司治理實踐以及流動性薄弱等問題。遠(yuǎn)洋集團(tuán)于2017年發(fā)行6億美元次級永續(xù)債，此筆債券在會計上認(rèn)定為100%權(quán)益，該債券不設(shè)投資人回售權(quán)，無實際到期日。2023年3月22日，媒體報導(dǎo)遠(yuǎn)洋集團(tuán)延期兌付美元永續(xù)次級債利息，主因遠(yuǎn)洋集團(tuán)優(yōu)先確保到期負(fù)債的兌付，本次永續(xù)債延期支付利息未構(gòu)成違約。在級別下調(diào)及各方壓力下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已于3月底完成永續(xù)美元債本期票息兌付。

4月14日，遠(yuǎn)洋資本境內(nèi)評級由AA+下調(diào)至AA，主要系遠(yuǎn)洋資本母公司遠(yuǎn)洋資本控股有限公司獲清盤呈請，公司自身經(jīng)營壓力加大，項目退出周期延長，到期債務(wù)償付具有不確定性。

（二）房企輿情動態(tài)

萬達(dá)商管負(fù)面輿情頻發(fā)，子公司上市對賭或存在一定風(fēng)險；旭輝集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)或面臨展期

近期萬達(dá)商管出現(xiàn)負(fù)面輿情，多家關(guān)聯(lián)公司新增多則被執(zhí)行人信息，市場傳言萬達(dá)商管信托貸款展期。3月21日晚間，證監(jiān)會官網(wǎng)對大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商管”）向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函，函件問詢了子公司珠海萬達(dá)上市對賭對萬達(dá)商管短期償債能力的影響、萬達(dá)商管籌資活動持續(xù)凈流出的原因及對債券償付的影響。萬達(dá)商管自2022年以來業(yè)績表現(xiàn)亮眼，于2023年成功發(fā)行兩筆美元債，若珠海萬達(dá)不能于2023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款，屆時將對萬達(dá)商管造成很大的資金壓力。

“20旭輝01”將于2023年5月28日行權(quán)，發(fā)行金額21.2億元。4月12日，旭輝集團(tuán)擬對該債項后續(xù)償付進(jìn)行調(diào)整，因重大事項存在不確定性停牌。媒體報導(dǎo)稱旭輝集團(tuán)擬將“20旭輝01”兌付期限調(diào)整至2024年11月。旭輝集團(tuán)2023年由中債增擔(dān)保的中票遲遲未能落地；根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年一季度旭輝集團(tuán)全口徑銷售額211.3億元，同比下降26.48%，表現(xiàn)較弱。

作者 I 李瑩莉 郜宇鴻

部門 I中證鵬元 工商企業(yè)評級部

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