觀點(diǎn)網(wǎng) 2月22日，香港財(cái)政司公布了新一份《財(cái)政預(yù)算案》，調(diào)整2010年以來就未有調(diào)整過的住宅印花稅，受惠部分首置業(yè)主。

摩根大通報(bào)告指出，新一份《財(cái)政預(yù)算案》建議減少首置買家的印花稅，料相較收租股而言，對(duì)地產(chǎn)股的影響更正面。

【資料圖】

午后，香港地產(chǎn)股上揚(yáng)，九龍倉置業(yè)漲2.58%、長實(shí)集團(tuán)漲1.39%。

而新鴻基地產(chǎn)股價(jià)自1月20日起維持110至115港元區(qū)間，2月23日上午反而跌穿110港元水平，午后漲2.97%，收?qǐng)?bào)110.7港元/股，跌1.07%，總市值3208億港元。

2月23日收市后，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2022/23年度中期業(yè)績。

中報(bào)顯示，新鴻基地產(chǎn)在撇除投資物業(yè)公平值變動(dòng)的影響后，可撥歸公司股東基礎(chǔ)溢利為94.65億港元，去年同期為148.18億港元，同比減少36.12%。

銷售漲與跌

過去半年，因?yàn)橐咔榉揽卣叩挠绊?，疊加整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，新鴻基地產(chǎn)亦無法避免業(yè)績下滑的情況。

截至2022年12月31日止6個(gè)月，新鴻基地產(chǎn)收入274.28億港元，同比減少31.69%；股東應(yīng)占期內(nèi)溢利84.10億港元，同比減少44.62%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，新鴻基地產(chǎn)在報(bào)告期內(nèi)來自物業(yè)銷售的溢利為33.66億港元，同比下跌56.05%。按所占權(quán)益計(jì)算，集團(tuán)在期內(nèi)錄得合約銷售額約163億港元，同比下跌近三成。

對(duì)于明顯的銷售跌幅，新鴻基地產(chǎn)表示，所有預(yù)計(jì)在本財(cái)政年度完成并用作出售的香港住宅項(xiàng)目，均會(huì)于下半年度落成。

香港作為新鴻基地產(chǎn)的物業(yè)銷售主力，錄得的合約銷售額約134億港元，同比減少34.95%，主要來自屯門NOVOLAND第1A期和第1B期等。

新鴻基地產(chǎn)表示，屯門NOVO LAND第二期快將開售；未來十個(gè)月計(jì)劃推售的主要住宅項(xiàng)目包括鄰近香港中文大學(xué)的University Hill、元朗天榮站發(fā)展項(xiàng)目第一期、元朗The YOHO Hub第二期、兩個(gè)位于啟德的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目第一期，及何文田太子道西的合作發(fā)展項(xiàng)目。

早前便有消息指出，新鴻基地產(chǎn)將專注于推出大眾市場住宅項(xiàng)目，以及等待全面通關(guān)后推出豪宅項(xiàng)目。而剛發(fā)表的《財(cái)政預(yù)算案》將會(huì)為香港經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇注入新動(dòng)力，將有助市場信心回穩(wěn)，有利樓市發(fā)展。

新鴻基地產(chǎn)也在積極補(bǔ)充香港土地儲(chǔ)備，新增總樓面面積約80.9萬平方呎，包括投得西九文化區(qū)藝術(shù)廣場大樓項(xiàng)目的發(fā)展和營運(yùn)權(quán)，以及購入位于觀塘安達(dá)臣道附近的地皮，將發(fā)展為總樓面面積約11萬平方呎的小區(qū)購物商場。

內(nèi)地方面，新鴻基地產(chǎn)的合約銷售額不跌反增，錄得同比上漲30%至26億元，主要來自多個(gè)合作發(fā)展項(xiàng)目，包括杭州國際金融中心住宅部分第一期、成都JovoTown第三期A和佛山瀧景的新批次。

據(jù)悉，新鴻基地產(chǎn)計(jì)劃推售位于廣州市的廣州南站ICC住宅部分、上海市上海濱江凱旋門的新期數(shù)，和杭州市杭州國際金融中心住宅部分、中山奕翠園及佛山瀧景等合作發(fā)展項(xiàng)目的新期數(shù)。

其中，廣州南站ICC項(xiàng)目一直備受關(guān)注，是新鴻基地產(chǎn)在2021年集中供地中拿下的TOD地塊，斥資約105億元。本來首批住宅單位計(jì)劃于2022年底起開始推售，但彼時(shí)廣州樓市環(huán)境并不好。

2月14日，廣州南站ICC項(xiàng)目住宅部分峻鑾亮相，首期將推B1棟，包括95平方米三房、125平方米四房，但售價(jià)并未公布。

對(duì)于未來銷售計(jì)劃，新鴻基地產(chǎn)表示，香港方面將推售樓面面積合共約260萬平方呎，以及內(nèi)地項(xiàng)目總樓面約200萬平方呎。

增長新動(dòng)力

不同于內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商，新鴻基地產(chǎn)秉承著長線投資的理念。

瑞銀發(fā)表研究報(bào)告稱，長遠(yuǎn)而言，新鴻基地產(chǎn)管理層預(yù)期租金收入將占核心純利更大比重，因公司在香港及內(nèi)地?fù)碛旋嫶笸顿Y物業(yè)組合。

新鴻基偏好于香港及內(nèi)地一線和主要二線城市發(fā)展多個(gè)全新地標(biāo)式綜合項(xiàng)目，而這些大型發(fā)展項(xiàng)目將為該公司中長期的經(jīng)常性收入帶來新動(dòng)力。

期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的總租金收入25.07億元，同比下跌10%；香港總租金收入87.72億港元，按年減少百分之二。出租物業(yè)組合的表現(xiàn)受到疫情影響有所下滑，其中零售物業(yè)所受的影響最大。

新鴻基地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示對(duì)前景充滿信心，隨著各個(gè)口岸全面開通和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，香港和內(nèi)地物業(yè)投資業(yè)務(wù)的經(jīng)營環(huán)境近期已有進(jìn)一步改善的跡象。在旅游業(yè)復(fù)蘇帶動(dòng)下，新鴻基地產(chǎn)商場的人流也有進(jìn)一步增加。

瑞銀稱，新鴻基地產(chǎn)預(yù)計(jì)旗下商場占用成本比率將逐漸回落至中雙位數(shù)(13%至17%)，與疫情前水平相若。

而新物業(yè)將會(huì)為新鴻基地產(chǎn)帶來經(jīng)常性收入的支持，主要的發(fā)展中項(xiàng)目則包括香港高鐵西九龍總站發(fā)展項(xiàng)目、上海ITC余下期數(shù)、杭州國際金融中心，以及廣州南站ICC。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，位于南京的南京安達(dá)仕酒店將于2023年上半年開業(yè)，上海樓高370米的ITC第三期寫字樓及旗艦商場ITC Maison亦計(jì)劃于2024年底落成。

期末，新鴻基地產(chǎn)在香港的土地儲(chǔ)備約5790萬平方呎，當(dāng)中包括約3480萬平方呎已落成物業(yè)。

內(nèi)地方面，新鴻基地產(chǎn)土地儲(chǔ)備合共6830萬平方呎，約200萬平方呎是已落成物業(yè)，絕大部分位于主要城市的黃金地段，用作出租及長線投資；4830萬平方呎為發(fā)展中物業(yè)，超過40%是可供出售的優(yōu)質(zhì)住宅單位。

另外，在新項(xiàng)目準(zhǔn)備就緒后推出市場發(fā)售，新鴻基地產(chǎn)緊守審慎的財(cái)務(wù)管理原則，加快資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

融資方面，2022年9月，新鴻基地產(chǎn)首次在內(nèi)地發(fā)行20億元的商業(yè)抵押擔(dān)保債券。新地表示，將繼續(xù)在資本市場透過各種金融工具分散其資金來源。同時(shí)，內(nèi)地營運(yùn)將繼續(xù)獲銀行支持，為旗下發(fā)展項(xiàng)目和建筑工程提供人民幣貸款。

關(guān)鍵詞： 新鴻基地產(chǎn) 同比減少 廣州南站