文/樂居財(cái)經(jīng)許淑敏

(資料圖片)

“不賣了”，蘇捷年前跟賣家談了一套廣州荔灣的二手房，地段、價(jià)格合適，還以為年后交錢走手續(xù)就可以了。

可年后等來的卻是賣家反口，要么漲價(jià)，要么另找其它房源，她說，市場行情上來了，現(xiàn)在二手業(yè)主都捂著房子等一個(gè)更高的價(jià)格。

蘇捷看房也有一段時(shí)間，理解這樣的操作?！皳Q作我，我也會(huì)漲價(jià)，確實(shí)春節(jié)后荔灣市場太火了”。

一開年，荔灣西塱某樓盤營銷中心人山人海，洽談客戶不少，現(xiàn)場銷售說，自己每天要接待四、五組客戶，感覺得有一年多沒那么忙過了。

據(jù)稱，貝殼廣州在越秀、荔灣的簽約中心每天都是爆滿狀態(tài)，成交量翻倍漲。

其實(shí)不止廣州，包括北京、上海、深圳等一線城市樓市熱度也有所上升，甚至連南京、蘇州、杭州、南寧等二線城市都呈現(xiàn)各種火熱景象。

伴隨著各地樓市政策放松，房貸利率降低、貸款年限延長等，在加上中介輪番炒作，市場信心有所回歸，一手、二手房市場均呈現(xiàn)上揚(yáng)勢頭，隱隱出現(xiàn)了樓市“小陽春”。

但究竟是表象的火熱，還是真正的火熱，市場發(fā)出各種不同聲音。有的以為政策層層加碼，釋放了一大波購房需求，有的則認(rèn)為政策效用不大，反應(yīng)尚需時(shí)間。

更有人直言，政策利好多管齊下，為“小陽春”的到來做了鋪墊。

回暖跡象

“疫情三年，漲回來只用了一周?！边@句話在各地的中介圈瘋傳，最近樓市稍有回溫，他們是最開心的那一波人。

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)真實(shí)的市場，從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房價(jià)數(shù)據(jù)來看，多地樓市確實(shí)有所回暖，整體趨勢向好。

環(huán)比方面，2023年1月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這是自2021年9月以來，新房價(jià)格上漲城市數(shù)量首次超過下跌城市數(shù)量，信號(hào)明顯。

尤其是一線城市，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，同比亦上漲。其中，北京、上海等新房價(jià)格、二手房價(jià)均為環(huán)比上漲，北京、上海新房價(jià)格分別環(huán)比上漲0.4%、0.7%，二手房價(jià)則分別環(huán)比上漲0.9%、0.4%。

廣深尚未有太大起色。比如廣州，新房價(jià)格、二手房價(jià)均環(huán)比下降0.2%，環(huán)比雙跌。廣深購房需求量本不及北京、上海，但隨著市場推進(jìn)，傳導(dǎo)到廣深樓市只是時(shí)間問題，有待恢復(fù)。

不過，從春節(jié)后樓市數(shù)據(jù)來看，廣深樓市熱度逐漸上揚(yáng)。二手房數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日，深圳二手房（含自助）錄得784套，環(huán)比增長率為40.0%，錄得量超過2022年周錄得量最高值。

深圳一些中介機(jī)構(gòu)每天都忙到不行，不單新房、二手房市場單子多，就連租房市場都十分火熱。

專門跑租房市場的新人小馬表示，光是2月份的收入，就預(yù)計(jì)超過4萬元，他說，“年前幾個(gè)月沒什么單子，一直在玩，也就幾千塊收入”。年后租房需求爆漲，他每天連軸轉(zhuǎn)，最多一天帶過10組客戶看房。

而中原地產(chǎn)華南區(qū)負(fù)責(zé)人鄭叔倫在公開采訪中提到，主要是想補(bǔ)充銷售人員，首先會(huì)在招聘上下功夫，今年第一季度最少先招聘10%~20%的人手。

另外，節(jié)后廣州各區(qū)一手房來訪量、成交量均有上揚(yáng)。特別黃埔、番禺等區(qū)，甚至有單盤來訪量直接增長近300個(gè)人。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日，廣州一手房案場單盤成交10.6套，環(huán)比上升42%，同比上升99%。有評(píng)論稱，實(shí)際認(rèn)購處于近一年以來高位水平。

另一邊，北京樓市已經(jīng)呈現(xiàn)小陽春景象。從開年開始，部分樓盤火爆，像是建發(fā)某樓盤，去年底開盤，僅一個(gè)多月的時(shí)間，就已經(jīng)消化逾50%的房源。北京一購房者稱，好久沒這么搶過房，怕晚了選不到好的樓層，早定早安心。

上海各區(qū)的中介機(jī)構(gòu)也在涌動(dòng)，每天到店咨詢新房、二手房的客戶絡(luò)繹不絕?！叭ツ甑昀锷饫淝澹袝r(shí)候整個(gè)店全部人加起來一天都沒開一單，店里的小伙伴越來越少?！蹦持薪闄C(jī)構(gòu)人員表示，現(xiàn)在才是正常的狀態(tài)，至少吃飽喝足沒什么問題。

2月前兩周，鏈家門店成交量較此前增長50%-60%，帶看量增長30%-40%。

除了一線城市，二三線城市也出現(xiàn)回溫跡象。節(jié)后，蘇州、重慶、天津、成都、佛山、東莞等城市成交表現(xiàn)較為突出。像是重慶，甚至有二手房單日成交255套的數(shù)據(jù)，為往常成交的4倍。

政策“猛藥”？

“南寧百歲貸款”刷上熱搜，引發(fā)網(wǎng)上關(guān)于“接力貸”討論。

最近不止南寧，包括杭州、寧波、北京等多地樓市已開始將貸款者年齡和貸款期限的總和放寬。

消息稱，北京市場個(gè)別銀行可以將貸款者年齡和貸款期限的總和放寬到95年，而杭州個(gè)別銀行可延長貸款年齡至75周歲，寧波部分銀行也可以將貸款“年齡+年限”提升至最高80周歲。

該類貸款雖然延長了期限，但條件嚴(yán)苛，實(shí)施起來并不容易。這是父母與子女的接力貸款，貸款人需有穩(wěn)定收入，或子女進(jìn)行擔(dān)保，且退休人員一般不予受理。

雖然最終南寧開發(fā)商否認(rèn)了“百歲貸”的存在，但確實(shí)引發(fā)了樓市討論熱度，更釋放了樓市放松的信號(hào)，折現(xiàn)了近段時(shí)間市場政策一些變化。

事實(shí)上，自開年以來，為了促進(jìn)樓市恢復(fù)正常水平，各地陸續(xù)下發(fā)新的政策。

有從房貸政策下手的，像是佛山住建局發(fā)布通知稱，自2023年2月1日停止個(gè)人住房查詢的對(duì)外查詢業(yè)務(wù)，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。隨后，佛山又適當(dāng)松綁房貸政策，提及佛山戶口或佛山工作，半年內(nèi)無新增房貸或信用卡，可免查首付來源和流水。

佛山開始對(duì)購房數(shù)量和貸款不做太多限制，刺激一部分換房需求。

也有從房貸利率下功夫的，多個(gè)城市均下調(diào)了首套房貸款利率下限，鄭州、福州、廈門等城市部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，而珠海部分銀行首套房貸利率，最低可從3.9%下調(diào)至3.7%。到目前為止，調(diào)整首套房貸利率下限的城市已近30個(gè)。

早于1月初，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，而此后多地跟進(jìn)下調(diào)利率，為購房者帶來直觀的利好。

還有從限售限購政策入手的，惠州就是將商品住房限售年限從3年調(diào)整為1年，縮短限售時(shí)限，提升次新房流通速度。

不管是房貸利率、期限調(diào)整，抑或是限售放松，本質(zhì)上都是為了支持剛性和改善性住房消費(fèi)的需求釋放，發(fā)出樓市回暖的信號(hào)。

對(duì)于樓市的調(diào)控政策，離不開限購、限售、限貸，而眼下，這三個(gè)方面都有了一定程度的松動(dòng)跡象，冷清已久的市場難免有些涌動(dòng)。

加之中介機(jī)構(gòu)各種“炒作”，造成春節(jié)后一番樓市復(fù)蘇的景象。更有人直言，政策利好多管齊下，為“小陽春”的到來做了鋪墊。

“小陽春”未明

某種程度上，政策刺激確實(shí)會(huì)有一定效用，反映于小幅度、小范圍的樓市復(fù)蘇。但樓市“小陽春”能否如約而至，則需另做他論。

往年春節(jié)后，樓市有所回溫是常態(tài)，釋放的是春節(jié)期間壓制的購房需求，為短期現(xiàn)象，無法持續(xù)太長時(shí)間。

此輪樓市放松政策，更像是“小打小鬧”，并未涉及一線城市放松限購等重磅政策，樓市依舊以“穩(wěn)”作為主基調(diào)，交易量大幅提升、房價(jià)大漲等現(xiàn)象短時(shí)間難以再現(xiàn)。

就像網(wǎng)上對(duì)于“接力貸”的反應(yīng)并不熱烈，將貸款年限延長，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，而且貸款人一代接一代的還貸壓力會(huì)只增不減。該種手段只能成為“宣傳噱頭”，體現(xiàn)房企“清庫存”的焦慮，并不能為后續(xù)樓市上揚(yáng)帶來過多效用。

“降利息都不能刺激買房了，何況延長貸款時(shí)間？”一網(wǎng)友直言。

購房者對(duì)種種政策持謹(jǐn)慎態(tài)度。去年購房者頻頻受到房企“交付難”、“爛尾樓”等事件的影響，信心受挫，對(duì)于市場的擔(dān)憂情緒濃厚。

信心恢復(fù)需要一段較長的時(shí)間，短時(shí)間內(nèi)迅速回升可能性不大。

可以看到，春節(jié)前后市場掀起了“提前還貸潮”，比起再次購置房產(chǎn)，部分購房者傾向于提前還房貸，節(jié)省利息支出，減輕壓力。往深層次探究，購房者對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢較為悲觀，更愿意持有現(xiàn)金以觀望市場機(jī)會(huì)，因而慎重加杠桿。

深圳一業(yè)內(nèi)人士發(fā)表評(píng)論稱，深圳房價(jià)有可能局部上揚(yáng)，但交易量大規(guī)模上升不大可能，目前放盤量有所增加，主要是因?yàn)橹胺e攢了不少換房人群，看到形勢好轉(zhuǎn)才放盤，實(shí)際并不具備反彈的核心經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

具體仍需觀察經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)力度，這決定了樓市能否迎來新的“春天”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也在微博中提到，預(yù)計(jì)3到4月樓市小陽春，溫和，局部城市，主因經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，部分開發(fā)商二三季度可能會(huì)結(jié)束冬眠。

隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，加上不斷加碼的樓市政策落地，甚至開始鼓勵(lì)“現(xiàn)房銷售”等舉措，購房者對(duì)開發(fā)商的信任值會(huì)逐步提升，樓市重回良性循環(huán)。這一切的實(shí)現(xiàn)，尚需時(shí)間醞釀。

因此，業(yè)內(nèi)普遍的態(tài)度是：“小陽春”不一定出現(xiàn)，但是“金九銀十”可以期待一下。

（文中“蘇捷”為化名）

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