文/樂居財經(jīng)許淑敏
兩年前,李志曾與好友約定一起買房。剛好兩個人合作搞的生意掙了不少,手上都拿著上千萬。
(相關(guān)資料圖)
李志性子急,一有想法就立馬行動,當(dāng)年幾乎看遍了鄭州在售的大平層、別墅。挑來挑去,最終選了康橋香麓灣,全款800多萬買了套別墅?!熬驮诮鹚畻罱鹌瑓^(qū),離工作的地方近,環(huán)境也不錯,各方面符合預(yù)期?!?/p>
但沒想到,康橋地產(chǎn)這兩年遇到資金難題,多處項(xiàng)目停工、交付延期,李志還得時刻關(guān)注動態(tài),深怕波及到康橋香麓灣。
終究躲不過,去年底,李志發(fā)現(xiàn),康橋香麓灣所屬開發(fā)公司的資金監(jiān)管賬戶,余額不足千萬,股東方抽逃監(jiān)管資金達(dá)20多億,項(xiàng)目竟然實(shí)質(zhì)性停工6個月。
“這就是買期房的痛”,走上維權(quán)路的李志,有點(diǎn)認(rèn)命了。相比他的好友,則謹(jǐn)慎地選了一年多,去年中才買了現(xiàn)房項(xiàng)目——普羅理想國東3苑,現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)大平層,享受“所見即所得”。
這次河南宣布鄭州、開封將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,李志不停感嘆,“要是早兩年出這個政策就好了,沒想到啊”。
的確,地產(chǎn)行業(yè)二十多年的黃金期里面,以期房銷售為主流,大多購房者已習(xí)以為常。盡管期房存在不確定性,但開發(fā)商追求快周轉(zhuǎn),勢必要打造期房,因此市面上期房選擇性更廣,而且價格、折扣力度等方面總是優(yōu)于現(xiàn)房。
市場總是會改變,眼下,房地產(chǎn)開發(fā)邏輯生變,加上購房者對期房不信任,重提“現(xiàn)房銷售”有其必要——恢復(fù)市場信心,促進(jìn)各城市消化存量房。
去化難題
“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險?!?月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議,明確了現(xiàn)房銷售的可能性。
隨之,山東、安徽、河南、四川等四省開啟了現(xiàn)房試點(diǎn),鼓勵有條件的地方先行先試。這些先行試點(diǎn)的省份,去年新房市場成交呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象,而短期內(nèi)樓市依然承壓。
推行現(xiàn)房銷售,很大原因在于各地商品住宅的高庫存量亟需消化。
不過從各地存量消化周期來看,除了河南較為特殊以外,其余省份的省會城市去化周期都不算長。
根據(jù)今年1月份機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),合肥、濟(jì)南、成都去化周期分別為8.1個月、10.6個月,16.6個月,周期越短,商品住宅需求量超過供給量會更多,后續(xù)樓市回暖也會更快。
相反,鄭州的去化周期高達(dá)82.9個月,樓市疲軟的程度較高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評論稱,鄭州已供應(yīng)土地和新房都很多,在售和潛在供應(yīng)量非常大,房價又持續(xù)下跌,實(shí)施現(xiàn)售不會因供應(yīng)周期長、建設(shè)成本高而使得供應(yīng)跟不上,從而導(dǎo)致全社會房價上漲,也就符合住建部提出的“符合條件的城市探索現(xiàn)售模式”。
數(shù)據(jù)顯示,2023年1月,鄭州商品房庫存量1410萬平方米,同比增長了15%。有網(wǎng)友甚至評價鄭州是“被天量庫存砸死的城市”。
之所以出現(xiàn)這種情況,與這兩年河南本土開發(fā)商頻頻暴雷、市場信心不足相關(guān),項(xiàng)目停工、爛尾現(xiàn)象頻發(fā),購房者對于市場處于觀望態(tài)度,不敢貿(mào)然下手,導(dǎo)致新房無法消化。
鄭州市場較為典型,尤其是在“保交付”方面。去年中,鄭州不僅設(shè)立了百億紓困基金,還開啟“大干30天”的復(fù)工方案,意在以點(diǎn)帶面,改變現(xiàn)狀。如今,紓困基金已落地北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目、惠濟(jì)區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園等項(xiàng)目,范圍還在持續(xù)擴(kuò)大。
而此次試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”,更像是“保交付”任務(wù)的持續(xù)動作。鄭州亟需恢復(fù)信心,消除購房者對于期房爛尾的印象,因而從源頭進(jìn)行遏制,調(diào)整預(yù)售制度,適時推進(jìn)現(xiàn)房銷售,杜絕爛尾樓。
樂居財經(jīng)發(fā)現(xiàn),雖然時下開始試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”,但大部分項(xiàng)目不是真正意義上的現(xiàn)房,而是項(xiàng)目尾盤,或者因項(xiàng)目體量大、去化慢,由期房熬成了現(xiàn)房。
比如濟(jì)南天橋區(qū)的萬科金色悅城·新著項(xiàng)目,于2020年開盤,而去年底已經(jīng)成功交付。此次響應(yīng)“現(xiàn)房銷售”政策,萬科金色悅城·新著將社區(qū)內(nèi)最后一棟低密洋房進(jìn)行現(xiàn)房加推。
除此之外,近兩年不少暴雷開發(fā)商的項(xiàng)目滯銷,隨著建設(shè)進(jìn)度推進(jìn),絕大多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)完工,但面臨著難以去化的問題。
不難預(yù)測,接下來會有一波出險房企的現(xiàn)房項(xiàng)目陸續(xù)入市,搶占市場份額。
“現(xiàn)房”浪潮
去年掀起了一股“現(xiàn)房銷售”浪潮。
湖南株洲、河南鄭州等多地已經(jīng)發(fā)文鼓勵有條件有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售,而福州永泰也在涉宅地出讓公告中明確要求“現(xiàn)房銷售”。
尤其是在停工斷貸潮風(fēng)波以后,現(xiàn)房銷售的話題討論度不斷提升。陸續(xù)有不少房企,以“現(xiàn)房銷售”作為宣傳噱頭,吸引眼球。
當(dāng)時行動較為快速的當(dāng)屬時代中國。這家以舊改起家的房企盤點(diǎn)了在手的現(xiàn)房資源,推出安心現(xiàn)房節(jié),其在海報宣傳語中描述到,“廣告再好,不如現(xiàn)房可靠”。據(jù)悉,其現(xiàn)房節(jié)活動涉及大灣區(qū)8城19個樓盤,包括廣州、佛山、珠海、中山等地。
另一邊,卓越集團(tuán)也順勢在深圳推出了“愛不等待,現(xiàn)房節(jié)”活動,開啟各種營銷活動。隨之旭輝、富力、弘陽等多家房企也跟進(jìn)舉辦現(xiàn)房營銷宣傳活動。
至于去化效果,并不顯著。例如時代中國,2022年實(shí)現(xiàn)合約銷售397.91億元,同比下降近六成,旭輝全年累計合同銷售金額約1240.3億元,同比減少五成。
盡管現(xiàn)房銷售打消了一些顧慮,但購房者對于房企后續(xù)運(yùn)營能否跟上仍存疑惑。尤其是選擇出險房企的項(xiàng)目,更加謹(jǐn)慎。
去年,泰禾福州灣27#樓共計6套現(xiàn)房住宅取得預(yù)售許可。該項(xiàng)目原名為三江城二期和美倫雅居學(xué)府,于2016年被泰禾收購之后,曾火爆一時,聲稱打造福州首座200萬㎡城市文旅綜合體。
多年時間,項(xiàng)目已取得7張售賣許可證,如今熬到了項(xiàng)目交付,仍在推出新樓棟。2022年底,泰禾福州灣B區(qū)才啟動驗(yàn)房交付工作。
福州一購房者直言,“就算已經(jīng)交樓,可是這家房企都暴雷了,要買的話還是點(diǎn)怕,誰知道后面又會有什么問題,不安全?!彼芮宄?,有些房子隱蔽工程很難一眼看清,像是進(jìn)出水的設(shè)備、電線質(zhì)量、墻體質(zhì)量、地板基層等,都是后續(xù)居住才能感受到。
不論效果如何,購房者是否接受,“現(xiàn)房銷售”都是開發(fā)商在市場低迷之際,能夠挽回信心的辦法之一。
而且,目前大部分城市的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目不在少數(shù)。在北方經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的天津,現(xiàn)房銷售就高達(dá)50個,其中甚至不乏品牌開發(fā)商,包括中海地產(chǎn)的中海南開郡、中交集團(tuán)的中交樾公館、中國鐵建的西派國印等。
至于北京,按照在售現(xiàn)房的條件進(jìn)行檢索,出現(xiàn)的新房項(xiàng)目超過80個,以別墅項(xiàng)目居多,諸如陽光城君山墅、北辰墅院1900等。
多為改善型產(chǎn)品,本身客群就不夠廣泛,當(dāng)?shù)刭徺I力不足,或者因?yàn)榈囟蔚雀鞣N不利因素,從期房硬生生拖成現(xiàn)房。
趁著當(dāng)下吹起的“現(xiàn)房銷售”風(fēng),能營銷出去一套是一套。
一名中介人士表示,地段好、配套好、產(chǎn)品好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,市場需求還是很高,基本不太可能熬成現(xiàn)房。
“等那些真正推行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目出爐,可能更有吸引力”。上述人士強(qiáng)調(diào)。
此前也有案例,于2019年,成都給兩宗地塊設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件,最后被打造為龍湖青云闕和華發(fā)統(tǒng)建錦江首府,后續(xù)去化效果都不錯。
現(xiàn)實(shí)的落差
十多年以來,關(guān)于現(xiàn)房銷售模式是否具備可行性,多次被擺上臺面討論。
從深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊開始,提及地塊必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售,后續(xù)南京、北京、杭州等地的土拍也陸續(xù)將現(xiàn)房銷售當(dāng)作準(zhǔn)入門檻。
這樣的操作,并不是為了全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售,更多是防范地塊炒作的角度出發(fā),是穩(wěn)地價的考慮。
彼時,相關(guān)鼓勵、支持現(xiàn)房銷售政策也陸續(xù)出爐。像是2017年,廣東省在《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》上面提出鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度、逐步取消預(yù)售制;2021年4月,浙江省印發(fā)《浙江省城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》,提及浙江將逐步提高商品房預(yù)售條件,穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)等。
但最終落地實(shí)施的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目仍是少數(shù),珠三角地區(qū)關(guān)于現(xiàn)房銷售并無太多實(shí)質(zhì)性落實(shí),而杭州首次提出的10宗“競品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊則全部流拍。
沒有太多意外,現(xiàn)房銷售不受彼時追求“三高”的房企支持。在現(xiàn)房銷售下,往往需要開發(fā)商不僅有著雄厚的資金實(shí)力,同時需要能往多個項(xiàng)目中進(jìn)行大量資金沉淀兩年至三年左右,直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。
習(xí)慣于規(guī)模擴(kuò)張的房企,自然不愿意將大量的資金投入一個項(xiàng)目。因此,市場上大部分要求現(xiàn)房銷售的土地基本不受青睞。
即便要求現(xiàn)房銷售,房企也會以為“高低配”產(chǎn)品等各種辦法來實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。北京首個現(xiàn)房項(xiàng)目入市時,規(guī)劃了低層洋房和高層住宅,通過前期預(yù)售建設(shè)周期較短的低層洋房回籠資金,并投入高層住宅建設(shè)當(dāng)中。當(dāng)時傳言稱,該項(xiàng)目高層住宅售價會高于預(yù)售的洋房,并且品質(zhì)會低于洋房。
房企本質(zhì)還是資金密集型企業(yè),離不開資金的高流轉(zhuǎn)。
如今房企能夠在銷售端積極響應(yīng)現(xiàn)房銷售,主要是基于“保交付”的角度,自家囤了不少現(xiàn)房項(xiàng)目待消化,這是關(guān)乎資金回流的問題,亦是關(guān)乎生存的問題。
一旦要在土地全面鋪開現(xiàn)房銷售,則可以預(yù)料土拍的冷清程度。李宇嘉提出一個解決辦法,既能滿足購房者的需求,又對房企資金鏈的擠占不太明顯,“如果地價較高,則房企融資成本較高,過高的前端成本加之現(xiàn)房銷售資金占用時間長,容易導(dǎo)致房企資金鏈緊張。因此,若地價占房價的比例低于30%,可以考慮現(xiàn)房銷售?!?/p>
具體能否落實(shí)未知,但可以肯定的是,隨著房地產(chǎn)市場從增量時代進(jìn)入存量時代,現(xiàn)房銷售會逐步替代預(yù)售制度。
早有不少專家學(xué)者呼吁現(xiàn)房銷售。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平扛起了“取消預(yù)售”的大旗,“1989年房改時,全國缺房子,開發(fā)商缺錢,預(yù)售制是權(quán)宜之計?,F(xiàn)在全國套戶比超過1,從大開發(fā)進(jìn)入存量時代,對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了,該取消了,改為現(xiàn)房銷售?!?/p>
此外,國是金融改革研究院院長劉勝軍表示,“現(xiàn)房銷售是全球主流的銷售模式,雖然很多國家也允許預(yù)售制,但占據(jù)主導(dǎo)地位的都是現(xiàn)房銷售?!?/p>
目前,全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比僅為13.9%,上升空間足夠大。
(注:文中“李志”為化名。)