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文丨明明 余經緯聯(lián)系人：秦楚媛

結合國內疫情防控政策的大幅優(yōu)化以及春節(jié)假期期間的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，展望2023年，疫情因素對于REITS底層資產業(yè)績的壓制料將趨弱，各類型REITs底層資產在量價兩方面均存在一定修復空間，其中高速公路的修復斜率或更為明顯。短期內，隨著市場情緒的回升以及交投活躍度的提升，建議投資者沿著底層資產業(yè)績修復邏輯，尋找價格尚未充分反映修復預期的標的，重點關注高速公路REITs和部分產業(yè)園區(qū)REITs。

▍市場回顧。

公募REITs市場全線收漲，表現(xiàn)亮眼。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于1060.27點，周上漲2.20%，跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。隨著2022年第四季度報告的發(fā)布，市場圍繞公募REITs底層資產經營情況以及未來業(yè)績修復預期進行交易，交投活躍度顯著回升。

▍政策梳理。

2023年2月2日，中國證監(jiān)會召開2023年系統(tǒng)工作會議，強調“大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行?！睂嶋H上，近期包括遼寧、安徽等在內的多省市已發(fā)布相關政策支持REITs發(fā)行，包括為當?shù)爻晒ι鲜邪l(fā)行REITs的原始權益人提供現(xiàn)金獎勵、細化各部門權責以積極創(chuàng)造條件盤活存量資產等。展望2023年，預計將有更多數(shù)量、覆蓋更多資產類型的公募REITs發(fā)行上市，REITs的常態(tài)化發(fā)行將成為整個市場擴容的重要方向。

▍項目儲備跟蹤。

1月20日，上交所就3單擬上市公募REITs反饋意見。其中，兩單新能源REITs需明確國補、項目估值、國資轉讓程序等方面；另一單產業(yè)園REIT則需闡述底層資產經營及估值情況、費用安排、防范利益沖突、基金經理背景等問題。招投標方面，2023年1月全月，多單潛在REITs項目完成中標結果公示。分類型看，當前，潛在REITs項目的底層資產既包括二級市場已經存有的新能源、保障房、高速公路等資產，還覆蓋了旅游景區(qū)等新資產。此外，嘉實京東倉儲物流基礎設施REIT發(fā)布上市交易公告書，將于2月8日上市交易，倉儲物流子板塊即將迎來新供給。

▍公募REITs策略思考：

2022年四季度，疫情因素對于公募REITs底層資產業(yè)績的擾動再度加劇，同比修復緩慢，同時環(huán)比表現(xiàn)走弱。結合國內疫情防控政策的大幅優(yōu)化以及春節(jié)假期期間的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，展望2023年，疫情因素對于REITs底層資產業(yè)績的壓制料將趨弱，各類型REITs底層資產在量價兩方面均存在一定修復空間，其中高速公路的修復斜率或更為明顯。

分類型看：人流和物流的修復有望支撐高速公路REITs業(yè)績在修復斜率和空間上有較大優(yōu)勢；生產生活活動的恢復或可為水務、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來量的增長；倉儲物流REITs和產業(yè)園區(qū)REITs則預計能在租金和出租率方面出現(xiàn)一定改善；保障房REITs的業(yè)績經受住了疫情反復的考驗，往后看其經營情況或能繼續(xù)保持一定的穩(wěn)定性。

短期內，隨著市場情緒的回升以及交投活躍度的提升，建議投資者沿著底層資產業(yè)績修復邏輯，尋找價格尚未充分反映修復預期的標的，重點關注高速公路REITs和部分產業(yè)園區(qū)REITs。

▍風險因素：

REITs底層資產所在行業(yè)出現(xiàn)超預期政策，包括高速公路通行費減免、產業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情感染高峰的反復以及國內經濟基本面修復不及預期或對底層資產經營產生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風險偏好。

關鍵詞： 高速公路 資產經營 更為明顯