文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

距離演講還有5分鐘，李長(zhǎng)江摘下眼鏡，脫去棉服換上西裝。

12月的廣州物博會(huì)上，陽(yáng)光穿過(guò)玻璃和鋼架鋪滿演講臺(tái)，一席正裝的李長(zhǎng)江緩步走了上來(lái)。他的聲音不疾不徐，從行業(yè)變局聊到物業(yè)服務(wù)，也免不了談起企業(yè)的獨(dú)立性問(wèn)題。

(資料圖)

“對(duì)于有房地產(chǎn)背景的物業(yè)企業(yè)，特別是上市的物企，對(duì)獨(dú)立性的要求，毫無(wú)疑問(wèn)達(dá)到空前的程度，做不到這一點(diǎn)，沒(méi)有未來(lái)?！崩铋L(zhǎng)江的語(yǔ)氣堅(jiān)定。

不過(guò)作為一名職業(yè)經(jīng)理人，他沒(méi)有辦法左右企業(yè)資本運(yùn)作的決定。

12月27日晚間，碧桂園表示獲得控股股東楊惠妍的財(cái)務(wù)資助，總額50.55億港元。這筆錢，和月初楊惠妍套現(xiàn)碧桂園服務(wù)的數(shù)額一樣，就連中間轉(zhuǎn)手的公司也還是那家必勝有限公司。

換言之，楊惠妍拆賣碧桂園服務(wù)套現(xiàn)的資金用在了碧桂園身上，又是物企“反哺”地產(chǎn)的一個(gè)案例。

物業(yè)故事講到現(xiàn)在，有一半是關(guān)于解救地產(chǎn)的，摘牌的嘉寶服務(wù)、倒下的恒大物業(yè)，例子擺在眼前，但是衡量一下還是決定棄車保帥。物企反向“輸血”關(guān)聯(lián)房企的暗道被挖開(kāi)，股權(quán)、資金散落一地。

碧桂園募資車輪戰(zhàn)

楊惠妍資助碧桂園的舉動(dòng)，外界并沒(méi)有太過(guò)驚訝，早在出售碧桂園服務(wù)股份的時(shí)候，就已經(jīng)有人提出了這個(gè)猜想。

過(guò)去一段時(shí)間，地產(chǎn)融資水溫升高，配股、出售情緒高漲，碧桂園的募資動(dòng)作也一直不斷。而在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，楊惠妍突然拋售碧桂園服務(wù)2.37億股，很難讓人不做聯(lián)想。

12月9日，楊惠妍通過(guò)必勝有限公司出售碧桂園服務(wù)7.03%股份，較收盤報(bào)價(jià)折讓12.28%，共套現(xiàn)50.55億港元。

18天后，這筆錢落到了碧桂園的口袋。碧桂園向必勝有限公司借出50.55億港元，該貸款為免息及無(wú)抵押，初始期限為三年一個(gè)月，屆滿前可以書面形式延長(zhǎng)。

地產(chǎn)方的政策傳導(dǎo)，吹暖了物管股，市值迎來(lái)漲勢(shì)，在較高位置出讓，或許是楊惠妍出手的原因之一。

與此前低迷的狀態(tài)相比，碧桂園服務(wù)股價(jià)漲了不少。不過(guò)，過(guò)去一年仍遭受了不小的考驗(yàn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活彎道超車，萬(wàn)物云上市后市值一度反超，如今也窮追不舍。

截至2022年12月28日收盤，碧桂園服務(wù)19.2港元/股，當(dāng)日跌幅1.13%，總市值648.32億港元，排在上市物企第二的位置。

除了從碧桂園服務(wù)“割肉”，地產(chǎn)方的配股融資已持續(xù)多時(shí)。

12月7日，碧桂園發(fā)布配股公告。合共17.8億股股份，占公司此前已發(fā)行股本約6.88%，每股2.70港元，較上一日收市價(jià)折讓約14.83%，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)不少于約47.41億港元。

而在今年的7月和11月，碧桂園分別進(jìn)行配股，兩次配股融資凈額共計(jì)66.62億港元。

股權(quán)是“硬通貨”

碧桂園服務(wù)不是第一家在售股貨架上出現(xiàn)的物企，在這之前，它曾多次扮演買方角色，還曾掀起收購(gòu)物企的高潮。

12月份，可謂是今年最魔幻的一個(gè)月，不僅有多家物業(yè)透露出售消息，還有包括碧桂園服務(wù)在內(nèi)的三家物企股份被控股股東出售。股東你追我趕地變現(xiàn)，像是生怕錯(cuò)過(guò)好時(shí)機(jī)一樣。

賣股陣營(yíng)中，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)和旭輝永升服務(wù)分別被套現(xiàn)4.9億港元、50.55億港元和4.37億港元，若是再加上許家印被強(qiáng)制出售的恒大物業(yè)股份，僅12月物管股就已經(jīng)賣出了75億港元。

出售的步伐還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有停止，旭輝永升服務(wù)和奧園健康被公開(kāi)招募買家，德信服務(wù)集團(tuán)也在會(huì)議上被管理層拋了出來(lái)。

等待買家的物企還有讓子彈飛的時(shí)間，然而更多被用于為地產(chǎn)紓困的交易已經(jīng)塵埃落定，至少出售公告已經(jīng)擺了出來(lái)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今，已有16家物企出售了大額股份，有的大股東位置易主，有的控股權(quán)旁落，有的則將股份全盤交出。

2021年初，碧桂園服務(wù)直取嘉寶服務(wù)71.17%股權(quán)，彼時(shí)的藍(lán)光發(fā)展現(xiàn)金流縮緊急需一筆錢解燃眉之急，嘉寶服務(wù)是個(gè)不錯(cuò)的籌碼。出售后，嘉寶服務(wù)退市，成為第一家摘牌的港股物企。

本以為是高潮，但其實(shí)只是序幕。物企上市摩肩接踵，地產(chǎn)身后的浪潮卻越發(fā)洶涌。遞表出售、過(guò)會(huì)出售、上市出售，物管股似乎落入了一個(gè)死循環(huán)。

億達(dá)、彰泰、陽(yáng)光城、三盛、富力……旗下的物業(yè)公司統(tǒng)統(tǒng)被收割。其中不乏遞表上市進(jìn)程中的企業(yè)，富力物業(yè)、禹洲物業(yè)、中梁百悅智佳被出讓，離上市只差一步之遙的中南服務(wù)、祥生活也被拽了回來(lái)。

資金被占用

恒大物業(yè)曾是市值榜上最有力的競(jìng)爭(zhēng)者之一，然而造化弄人，股票現(xiàn)已停牌九個(gè)多月。2021年，恒大的負(fù)債如排山一般倒來(lái)，壓倒了恒大，也牽連了恒大物業(yè)。

房企與物企的關(guān)聯(lián)交易是無(wú)法避免的，但是動(dòng)了歪心思很可能兩邊都沒(méi)法落好。

恒大物業(yè)為第三方擔(dān)保致使公司134億元現(xiàn)金被銀行強(qiáng)制執(zhí)行，隨后又爆出，質(zhì)押相關(guān)的貸款通過(guò)第三方回流至中國(guó)恒大，用作其一般營(yíng)運(yùn)。

雙方目前討論的進(jìn)度是，恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)來(lái)抵消相關(guān)款項(xiàng)，但方案能否通過(guò)，通過(guò)后恒大物業(yè)何時(shí)能排隊(duì)領(lǐng)到錢都還是未知數(shù)。

物業(yè)資金違規(guī)挪用，并不止恒大物業(yè)一家，奧園健康與母公司的糊涂賬現(xiàn)在也還沒(méi)算清楚。

除此之外，墊付資金或收購(gòu)地產(chǎn)方資產(chǎn)的情況也不少。

11月24日，中駿商管宣布向上海中駿置業(yè)，墊付不超9億元的貸款。這已不是中駿商管第一次為中駿集團(tuán)提供貸款。而此前，金科服務(wù)也宣布，將向金科地產(chǎn)提供不超15億元借款。

買關(guān)聯(lián)方的資產(chǎn)，也是一種曲折的“反哺”方式。去年5月，正榮服務(wù)以8.91億元收購(gòu)正榮地產(chǎn)控股旗下正榮商管99%股權(quán)。歐宗榮左手倒右手，將商管資產(chǎn)轉(zhuǎn)入正榮服務(wù)旗下，正榮地產(chǎn)將獲得8.14億元凈收益。

一眾“輸血”物企中，也有幾股清流。前不久，世茂服務(wù)取消與世茂股份的一筆關(guān)于物業(yè)管理及增值服務(wù)業(yè)務(wù)買賣的關(guān)聯(lián)交易，世茂服務(wù)因此省下了16.54億元的收購(gòu)金。今年6月，寶龍商業(yè)放棄收購(gòu)寶龍控股位于上海的一處辦公大樓，也贏得叫好。

關(guān)鍵詞： 有限公司 關(guān)聯(lián)交易 配股融資