文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

“昔日雄風(fēng)啊，豈可一朝散盡？”這是粵劇名段《狄青闖三關(guān)》中的一段唱詞，頗得陳卓林的青睞。

【資料圖】

2017年冬天，陳卓林發(fā)表自己的粵劇專輯《心曲雅韻》時(shí)，錄了兩個(gè)版本的《狄青闖三關(guān)》，一個(gè)是和粵劇名家陳韻紅合唱，一個(gè)是跟妻子陸倩芳和鳴，對于這句詞，陳卓林唱得格外動情。

去年以來，凜冽的“寒風(fēng)”吹向地產(chǎn)行業(yè)，陳卓林的這段往事和這句唱詞，因?yàn)樘哂袘騽⌒院皖A(yù)言性而被許多人不斷提及。而時(shí)至今日，雅居樂仍維持著零違約記錄，陳卓林在自救上頗有妙招。而以物業(yè)“反哺”地產(chǎn)，是他走出的重要一步棋。

12月9日清晨，雅居樂集團(tuán)刊發(fā)公告稱，擬以每股10.18港元的價(jià)格，出售其持有的4860萬股雅生活服務(wù)（03319.HK）H股。

根據(jù)公告，出售價(jià)格較雅生活在12月8日的收盤價(jià)11.06港元/股，折讓約7.96%，此次出售的股份占雅生活總股本的3.42%。

出售完成后，雅居樂獲得的款項(xiàng)總額及所得款項(xiàng)凈額分別約為4.94億港元、4.9億港元。而雅居樂在雅生活中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實(shí)控人。

松綁信貸、擴(kuò)容債券、恢復(fù)上市房企并購重組和股權(quán)融資，11月以來，支持房地產(chǎn)市場融資的政策的"三支箭"齊發(fā)。久旱的房企迎來及時(shí)雨，也刺激了物業(yè)股。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，11月至今，已十余只物業(yè)股股價(jià)翻倍，其中雅生活的區(qū)間漲幅約為149.44%。

“賣股”套現(xiàn)超8億

近兩年來，在房企債務(wù)危機(jī)中，物業(yè)股份被擺上貨架變現(xiàn)的不少。即使是已上市的物企，也未逃脫“賣身救父”的命運(yùn)。

不過，對于頭部物企而言，關(guān)聯(lián)房企大股東通過配售股份和發(fā)行債券的方式在資本市場融資。而配售股份的方式又占了大頭。比如去年下半年，融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等頭部物企均進(jìn)行了配股。

雅生活大股東卻很獨(dú)特，今年以來已經(jīng)兩次叫賣物業(yè)股了，合計(jì)套現(xiàn)約8.37億港元。

根據(jù)公告，此次交易的賣方為雅居樂的間接全資附屬公司——中山雅生活企業(yè)管理服務(wù)有限公司（簡稱“中山雅生活”）。而4860萬股股份的出售方式，為大宗交易。

中山雅生活與匯豐銀行、中信里昂證券、BNPP及中金公司簽訂大宗交易協(xié)議，前者委托后者為管理人。而買方預(yù)計(jì)將獨(dú)立于雅居樂及其關(guān)聯(lián)方。

在此之前，8月19日，雅居樂曾公告，中山雅生活委托匯豐銀行及中信里昂證券作為管理人，以每股7.01港元的價(jià)格，擬出售其持有的4900萬股雅生活H股。彼時(shí)的每股出售價(jià)，較前一日收盤價(jià)折讓16.05%。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，4900萬股占雅生活于公告之日已發(fā)行股本的3.45%，所得款項(xiàng)總額估計(jì)為約3.43億港元。而緊隨交易完成后，雅居樂在雅生活的持股占比由54.31%下降至50.86%。

這兩次賣股物業(yè)，雅居樂均在公告中表示，所得資金將全部用于加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動資金，推動集團(tuán)的持續(xù)健康發(fā)展，增強(qiáng)集團(tuán)的短期償債能力。

并強(qiáng)調(diào)，完成后，其財(cái)務(wù)狀況將進(jìn)一步改善，為未來的發(fā)展提供更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，“本集團(tuán)的健康發(fā)展也將支持雅生活項(xiàng)目管線向前發(fā)展，有助于提升雅生活的長期競爭優(yōu)勢。”

“被錯(cuò)殺”的雅生活

在房企自救運(yùn)動中，物業(yè)被用各種形式擺上貨架置換現(xiàn)金，以反哺關(guān)聯(lián)地產(chǎn)。

而這個(gè)過程中，有不少地產(chǎn)失去了物業(yè)的控股權(quán)。比如藍(lán)光發(fā)展之于藍(lán)光嘉寶服務(wù)、金科股份之于金科服務(wù)，以及禹洲集團(tuán)、中南集團(tuán)、中梁控股等旗下物業(yè)。

而雅居樂數(shù)度以雅生活置換救濟(jì)金，卻始終較為謹(jǐn)慎，并不愿放棄物業(yè)這塊兒現(xiàn)金流穩(wěn)定的肥肉。

此次公告刊出當(dāng)日，雅居樂股價(jià)高走，報(bào)收3.11港元/股，市盈率(TTM)2.81倍，總市值約總市值130.99億港元。雅生活收漲0.36%，報(bào)11.10港元/股，市盈率(TTM)5.58倍，總市值157.62億港元。

在諸多投資者看來，雅生活目前是被嚴(yán)重低估的。

在過去的11月份，希瓦私募創(chuàng)始人梁宏多次加倉雅生活。公開資料顯示，11月21日、30日，，股東梁宏分別增持雅生活服務(wù)27.05萬股、811.525萬股，分別涉資239.44萬港元、7356.15萬港元。

最后一次增持后，梁宏在雅生活的持股數(shù)目為8717.95萬股，最新持股比例為6.14%。

此外，希瓦資產(chǎn)也在11月30日于二級市場買入雅生活576.25萬股，每股均價(jià)為9.06港元，合計(jì)買入金額為5222.67萬港元。

在梁宏看來，雅生活是屬于嚴(yán)重超跌、嚴(yán)重低估范疇的物業(yè)股，為“有些極度錯(cuò)殺、極度低估的股票，它反彈的時(shí)候可能有100、200、300的空間”。

除了梁宏以外，一個(gè)名為“自由小兵”的微信公眾號，也在11月份發(fā)布數(shù)篇推文稱，其買入了雅生活，為其第一持倉股；并表示，非?？春醚派钗磥頋q勢。

超八成規(guī)模來自第三方

雅生活自身的基本面確實(shí)算得上優(yōu)秀。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2022上半年，在已發(fā)布中報(bào)的58家上市物企中，其營收與在管面積都僅次于碧桂園服務(wù)；與此同時(shí)，其獨(dú)立性較強(qiáng)，超8成規(guī)模來第三方。

數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，雅生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約76.2億元，同比增長22.0%；錄得毛利為20.5億元，同比增長9.5%；股東應(yīng)占凈利潤10.6億元。

報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，項(xiàng)目交付受到影響，雅生活靈活調(diào)整拓展策略，聚焦受周期影響較小的非住宅及住宅存量項(xiàng)目，同時(shí)圍繞既定戰(zhàn)略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加長期合作伙伴企業(yè)客戶黏性。

根據(jù)其2022年中報(bào)披露，截至2022年6月30日，雅生活在管面積達(dá)5.29億平方米，期內(nèi)增長3968萬平方米。其中，來自第三方項(xiàng)目的在管面積約為4.41億平方米，占總在管面積的比重超過83.4%，余下16.4%則來自雅居樂和綠地集團(tuán)的交付。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，同期，在34家披露關(guān)聯(lián)方面積情況的上市物企中，有6家關(guān)聯(lián)方面積比例低于20%，而比雅生活更低的有3家，分別是合景悠活（11.80%）、銀城生活服務(wù)（10.20%）和卓越商企服務(wù)（5.80%）。

報(bào)告期內(nèi)，雅生活在第三方市場拓展新增合約面積超過3500萬平方米，合約面積達(dá)7.06億平方米，期內(nèi)增長4341萬平方米。

近些年，雅生活第三方規(guī)模占比持續(xù)提升。時(shí)間線拉長，2018年-2021年，其第三方在管面積占比分別為61.7%、73.3%、80.3%、82.4%。第三方增拓已成為其規(guī)模的主要來源。

值得一提的是，今年上半年，雅生活未進(jìn)行重大收并購。截至2022年6月30日，其手中現(xiàn)金約為39.97億元。在同期58家披露中報(bào)的上市物企中，位列第五位。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 生活服務(wù) 匯豐銀行