觀點(diǎn)網(wǎng) 近兩年泛房地產(chǎn)行業(yè)常見物管、物流等企業(yè)尋求上市,而純住開房企的上市案例在今年卻只有一單,那就是嘉利國際擬以實(shí)物分派方式分拆嘉創(chuàng)房地產(chǎn)于聯(lián)交所主板上市。
【資料圖】
11月25日,嘉創(chuàng)房地產(chǎn)控股有限公司二度發(fā)布招股書,觀點(diǎn)新媒體查閱了解,相比如今的主流房企,嘉創(chuàng)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模實(shí)在小到不值一提,截至估值日期,公司土地儲備約為26.26萬平方米。
但與過往上市房企另一個不同的,是嘉創(chuàng)地產(chǎn)的毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值,截至2020年3月31日止年度為72.4%,截至2021年3月31日止年度為72.7%。與此同時,其截至2022年9月30日的資本負(fù)債比率僅有0.2倍。
嘉創(chuàng)地產(chǎn)可以看做是一個“小而美”的上市房企,畢竟這樣的毛利率與負(fù)債率水平是多少房企可望而不可即的。
不過即使財務(wù)表現(xiàn)可圈可點(diǎn),其于今年初各樓市調(diào)控政策回暖的3月底第一次沖擊港交所也并未成功,最后在9月底失效。
未在失效時立刻第二次遞表,很顯然嘉創(chuàng)地產(chǎn)對于“時機(jī)”有過考慮,從近期“第二支箭”“金融十六條”等政策反響可以看出,大家對房地產(chǎn)行業(yè)的未來開始恢復(fù)信心,也讓不少房企得到了復(fù)活的機(jī)會。
與此同時,11月25日,中國人民銀行還宣布,決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后,金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約5000億元。
提振行業(yè)信心,釋放長期資金,這些政策或許就是嘉創(chuàng)地產(chǎn)沖擊港交所的一線窗口。
“蚊型”嘉創(chuàng)地產(chǎn)
嘉創(chuàng)地產(chǎn)的的確確是一家“蚊型”房企,總土儲規(guī)模還不及很多房企的一個項(xiàng)目。
招股書介紹,嘉創(chuàng)地產(chǎn)為一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商,主要在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山迅速發(fā)展的住宅市場(如東莞及惠州)開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。
透過與外部承包商合作,嘉創(chuàng)地產(chǎn)參與住宅物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)的所有階段,包括土地收購/土地改造、地盤規(guī)劃、土地的整理及改善,以及住宅的設(shè)計、建設(shè)及營銷。
據(jù)了解,該公司主要通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出售;及收購重建用地并轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地以獲取項(xiàng)目用地。截至估值日期,公司土地儲備約為26.26萬平方米,包括已竣工物業(yè)的可出售整體樓面總面積約13.11萬平方米;及持作未來發(fā)展的整體樓面總面積13.15萬平方米。
事實(shí)上,嘉創(chuàng)地產(chǎn)雖是嘉利國際旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺,但發(fā)展歷史卻不長,且在嘉利國際的業(yè)務(wù)版圖中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非主業(yè),這也是此次分拆上市的主要原因之一。
就目前而言,嘉利國際主要從事五金塑膠業(yè)務(wù)、電子制造業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中,嘉利國際的工業(yè)業(yè)務(wù)包括五金塑膠業(yè)務(wù)及電子制造業(yè)務(wù),一直為該集團(tuán)的核心業(yè)務(wù),多年來的收益呈現(xiàn)整體增長趨勢。這兩個業(yè)務(wù)分部合共占嘉利國際總收益的大部分,占截至2022年3月31日止年度總營業(yè)額超過76.6%。
為延續(xù)其工業(yè)業(yè)務(wù)之成功,嘉利國際董事認(rèn)為,公司策略是集中資源支持該等核心業(yè)務(wù)分部的擴(kuò)展及鞏固,而分拆為嘉創(chuàng)地產(chǎn)創(chuàng)造獨(dú)立集資平臺,以發(fā)展其于中國的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),而毋須與嘉利國際集團(tuán)其他業(yè)務(wù)分部競爭資本資源。
從這點(diǎn)看來,地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆更像是為工業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展讓路。
資料顯示,嘉利國際在2015年才正式涉足住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(即嘉創(chuàng)地產(chǎn)前身),該年內(nèi),其開發(fā)位于東莞市的一幅土地,該土地其后成為嘉輝豪庭第三期。之后還在東莞陸續(xù)開發(fā)嘉輝豪庭第四期及第五期、第一期,總土地儲備95273平方米,均已竣工。
而在惠州僅開發(fā)“惠州羅浮公館”一個項(xiàng)目,也已竣工,總土地儲備35810平方米。
除上述已開發(fā)項(xiàng)目外,傾向于低成本獲取城更項(xiàng)目的嘉創(chuàng)地產(chǎn)2022年簽下佛山城市更新項(xiàng)目。
于2022年3月16日,其與佛山市高明區(qū)荷城街道辦事處訂立一份不具法律約束力的框架協(xié)議。據(jù)此,雙方同意共同開發(fā)佛山市高明區(qū)荷城街道富灣片區(qū),將其建成文化創(chuàng)意小鎮(zhèn)。協(xié)議訂出擬合作范疇的一般方向,包括但不限于城市規(guī)劃、土地開發(fā)、城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營等事宜。
隨后,嘉創(chuàng)地產(chǎn)于2022年4月1日成功取得荷城街道辦事處拍賣的一幅住宅土地(約34,448平方米)的土地使用權(quán),總土地儲備131,472平方米。
來源:嘉創(chuàng)地產(chǎn)招股書
除銷售物業(yè)外,嘉創(chuàng)地產(chǎn)還持有廣東省東莞市鳳崗鎮(zhèn)“東莞雁田鎮(zhèn)工業(yè)園”項(xiàng)目。有關(guān)土地目前劃分做工業(yè)用途,并已出租以賺取租金收入。
這些就是嘉創(chuàng)地產(chǎn)目前的全部項(xiàng)目。但嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示,未來將擴(kuò)展到公司認(rèn)為有增長潛力的大灣區(qū)地點(diǎn),如佛山及廣州。
就此,2022年2月,嘉創(chuàng)地產(chǎn)與招商蛇口附屬公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司訂立策略框架協(xié)議。根據(jù)框架協(xié)議,雙方將于城市更新項(xiàng)目上建立策略關(guān)系。嘉創(chuàng)地產(chǎn)將與廣州招商房地產(chǎn)有限公司合作,從事物業(yè)發(fā)展的不同階段,包括但不限于城市更新土地收購、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、設(shè)計及開發(fā)、品牌營銷及銷售管理。
2022年于絕大部分房企而言都是艱難的,但是之于嘉創(chuàng)地產(chǎn)卻是動作頗多的一年。與此同時,其業(yè)績收入也在逐年增加。
就財務(wù)數(shù)據(jù)看,截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度分別錄得收入4.82億元、5.91億元、7.76億元。
其中,由截至2021年9月30日止六個月的約人民幣3.60億元增加至截至2022年9月30日止六個月的約人民幣4.73億元,收入增加主要由于嘉輝豪庭第五期及羅浮公館開始銷售及交付,部分被平均售價由截至2021年9月30日止六個月的每平方米人民幣29,547元輕微下降至截至2022年9月30日止六個月的每平方米人民幣29,118元所抵銷。
嘉創(chuàng)地產(chǎn)另一個亮點(diǎn)是高毛利率。截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月,嘉創(chuàng)房地產(chǎn)毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元,而同期的毛利率則分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。
公司表示,毛利率的提高,主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。
另外,純利率截至2022年3月31日止年度為31.4%,截至2022年9月30日止六個月為30.3%。純利率由截至2021年3月31日止年度的27.2%增加至截至2022年3月31日止年度的31.4%,乃主要由于嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。
至于如今房企尤為關(guān)心的負(fù)債率問題,嘉創(chuàng)地產(chǎn)呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。
截至2020年、2021年及2022年3月31日,其資本負(fù)債比率分別為1.2倍、0.9倍、0.3倍;截至2022年9月31日,資本負(fù)債比率0.2倍。據(jù)稱,資本負(fù)債比率的下降通常與銀行及其他借款的逐步減少對應(yīng),加上年/期內(nèi)溢利導(dǎo)致股權(quán)總額增加的影響。
來源:嘉創(chuàng)地產(chǎn)招股書
上市窗口?
在9月底第一次遞表失效后,嘉創(chuàng)地產(chǎn)并未立刻第二次遞表,很顯然這一次對于“窗口機(jī)會”有了更多考量。
就觀點(diǎn)新媒體了解,2022年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較為低迷,且大多房企將重心放在了償債與保交樓等工作上,登陸資本市場也不再是大家關(guān)注的重點(diǎn)。
從過往幾年范房地產(chǎn)的上市熱潮可以發(fā)現(xiàn),物管企業(yè)是最為受歡迎的上市“新貴”,但到了2022年也熱度不再。
資料顯示,2022年開年,港交所上市門檻拉高,三年累計盈利不低于8000萬港元的要求開始執(zhí)行,物業(yè)行業(yè)相關(guān)政策也在不斷更新,上市似乎變得不太容易。
這樣的背景下,年初至今遞表物企(包含二次遞表)有9家,其中包括備受關(guān)注的龍湖智創(chuàng)生活、萬物云以及珠海萬達(dá)商管。
截至目前“過會”的物業(yè)企業(yè),只有東原仁知、力高健康生活、金茂服務(wù),以及魯商生活服務(wù)。萬物云則在9月29日正式在港交所上市敲鐘。
而在住開房企方面,2020年至今共,在港交所遞表但為成功上市的企業(yè)也多達(dá)10家,包括鵬潤控股、實(shí)地地產(chǎn)、方直集團(tuán)、石榴投資、天鴻中國等。
這些房企,除了嘉創(chuàng)地產(chǎn)是今年新增的擬上市企業(yè)外,其余均在2021年10月之前遞表,此后也未曾更新招股書。
很顯然,房企赴港上市的窗口期似乎已關(guān)閉不短時日,嘉創(chuàng)地產(chǎn)的首次招股書也在9月底已失效。
此前美聯(lián)儲的加息政策一定程度上影響了香港資本市場的流動性,另外內(nèi)地樓市疲軟也使得港股不景氣,赴港上市的窗口期也一直未能“重開”。
但近來這一狀況或迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
近來陸續(xù)出臺的“第二支箭”與“金融十六條”等新政,似乎讓房地產(chǎn)行業(yè)有了重拾信心的可能。
第二支箭的2500億元先導(dǎo)融資支持,以及金融十六條政策出臺后,多家金融大行釋出的房企近萬億元融資授信,給不少房企“復(fù)活”注入能量。
因此有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)言,房地產(chǎn)行業(yè)將迎來全面復(fù)蘇關(guān)口,尤其是基本面穩(wěn)健的中大規(guī)模房企,“又活過來了”。
在信心恢復(fù)的同時,11月25日,中國人民銀行還宣布,決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后,金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約5000億元。
對此,金融人士預(yù)測,央行未來還有繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的空間。
行業(yè)信心提振,市場活水增加,這些或都將為嘉創(chuàng)地產(chǎn)上市推開一線窗口,但未來的結(jié)果誰又能說得準(zhǔn)呢?
關(guān)鍵詞: 嘉利國際 存款準(zhǔn)備金率 金融機(jī)構(gòu)