文/樂居財經靳文雨

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在“房住不炒”、“租購并舉”政策背景下，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）REITS成功“出圈”了。

11月16日晚間，根據上交所公告，華夏基金華潤有巢REIT（簡稱“華潤有巢REIT”）刷新了公募REITs網下發(fā)售配售比例紀錄，總吸引資金超過了1200億元。

為此，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏（曾于2017年成功發(fā)行國內首單住房租賃類REITs）也在朋友圈轉發(fā)了華潤有巢發(fā)售成功的喜報，并配文“恭喜華潤有巢REIT破紀錄融資的成績，讓投資人對公寓資產長遠價值的認可得到印證?！?/p>

據了解，在網下詢價階段，華潤有巢REIT就收到107家網下投資者管理的432個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為298.53億份，為初始網下發(fā)售份額數量（1.4億份）的213.24倍，參與其中的網下投資者包括券商、保險、信托、私募等各類機構。

在華潤有巢REIT之前，8月16日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產品也在滬深交易所同步公開發(fā)售。而投資人對這些產品的關注度和認可度普遍較高，3單產品網下機構認購倍數均超過100倍。

在房企面臨銷售低迷、融資日漸艱難、資產減值等困局的當下，保租房REITs的成功上市，無疑為運營長租公寓的房企開辟了一條新的融資渠道，釋放出了很強的信號意義。

發(fā)力長租公寓

華潤有巢REIT是全國單市場化機構運營的保租房REITs，由華潤置地旗下有巢住房租賃、中信證券、華夏基金三者聯(lián)合推出。

據樂居財經《資管K線》了解，早在2018年，華潤置地就開始涉足住房租賃領域，并創(chuàng)立長租公寓品牌“有巢”。該品牌以服務城市青年人口為主，并致力于解決城市租住需求，提高租住品質，創(chuàng)新租住體驗。

相比于其它“房企系”長租品牌，有巢公寓青睞大型租賃社區(qū)的打造，近年來公司陸續(xù)入市的項目多為集體用地、R4租賃用地。

在最初發(fā)布時，“有巢”僅有“有巢公寓”和“有巢公館”兩條產品線，前者定位為青年公寓，后者則是白領公寓。

發(fā)展至今，其已形成包括“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢國際公寓”五大產品線。其中，“有巢公館”、“有巢公邸”的定位較為高端，屬于優(yōu)享型的產品，主要目標客群是高管、高收入的旅居人群。

此次發(fā)行的華潤有巢REIT項目，其底層資產是位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的泗涇項目和松江工業(yè)區(qū)的東部經開區(qū)項目。

其中，泗涇項目所處的地塊系上海首宗租賃集體建設用地，2018年10月由華潤置地下屬全資子公司以1.25億元的底價競得；東部經開區(qū)項目所處的項目地塊系上海第二宗R4租賃用地，在2018年8月由華潤置地以底價1.8億元競得，樓面價3592元/平方米。

目前，兩個項目均已納入上海市保租房統(tǒng)一管理范圍，分別獲得上海市松江區(qū)“001號”、“002號”保租房認定。

當前泗涇項目的建筑面積約5.51萬平方米，其中租賃住房建筑面積約4.05萬平方米，房間套數為1264套；東部經開區(qū)項目建筑面積約6.63萬平方米，其中租賃住房建筑面積約4.95萬平方米，房間套數為1348套。截至2022年9月30日，兩個項目出租率均達到94%。

樂居財經《資管K線》獲悉，在華潤置地發(fā)布的年報中，長租公寓板塊被歸為了“生態(tài)圈要素型業(yè)務”，除了長租之外，該類型的業(yè)務中還涉及城市建設與運營、長租、產業(yè)、康養(yǎng)和影業(yè)等多個地產衍生領域。

數據顯示，在2021年，該類型的業(yè)務實現總營收167億元。其中長租公寓實現營收3.13億元，按年增長46%，出租率在92%的高水平，營收貢獻比為1.9%。

截至今年6月末，有巢公寓在全國15城實現管理規(guī)模5.5萬間，其中在營項目33個，房間數2.2萬間，儲備項目21個，房間數3.3萬間，其中80%的房源集中在北、上、廣、深等一線城市。

“納?！鼻笞?/p>

在十年前長租公寓這股風開始吹起之時，類似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群體的長租公寓就開始出現，萬科、龍湖、旭輝、金地等頭部開發(fā)商們也率先涉足了該領域。

如萬科在2014年推出了“泊寓”；龍湖于2016年8月推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭輝與華東師范大學合作推出長租公寓項目，后推出了長租品牌“瓴寓”。

這幾年間，出于盤活存量資產，優(yōu)化財務結構等目的，一些開發(fā)商們也曾試水公募REITs。

如在2017年12月，王戈宏和郁亮叩響深交所開市的鐘聲，新派公寓類REITs（新派公寓權益型房托資產支持專項計劃）和萬科旗下印力集團CMBS正式掛牌，成功發(fā)行全國首單住房租賃類REITs。

2021年8月，星河發(fā)行的“星河郡寓第一期廣州亞金中心資產支持專項計劃”獲得深交所符合掛牌條件的無異議函，成為2021年以來公開市場首個獲批的長租類REITs產品。

今年，二十大報告再次強調了“租購并舉”的住房制度，主張“房住不炒”。而近日備受關注的“金融16條”中，也提到支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

保租房REITs發(fā)行火熱現象背后，長租公寓行業(yè)似乎也正迎來新的“變局”。

今年初，華潤置地管理層在業(yè)績會上曾表示，在長租公寓業(yè)務上要堅定獲取符合公募REITs發(fā)行標準的標的資產打造“投、融、建、管、退”閉環(huán)。作為當前長租公寓中唯一可申報公募REITs的品類，保租房必定是華潤有巢要發(fā)力拓展的。

樂居財經《資管K線》獲悉，2020年10月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，首次明確提出了“保租房”的概念。

按照規(guī)劃，40個重點城市將在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房650萬套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關鍵期，計劃建設籌集330萬套（間），完成“十四五”目標的一半。

保租房的籌建強調充分發(fā)揮市場機制，而房企長租公寓品牌成為重要的參與主體。

在政策支持下，隨著保租房進一步擴容，長租公寓“納?！爆F象正在顯著增加。目前，旭輝瓴寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等房企租賃品牌均已入局保障性租賃住房。

此次華潤有巢REIT的成功發(fā)行，或許能為房企運營長租公寓找到一條新的融資思路。即

通過“納?！眮砩陥蠊糝EITs。

有業(yè)內人士表示，保租房由政府或國企指導，因此資產質量出租率相對穩(wěn)定，在經濟波動的局勢下，投資者出于避險情緒，對此類資產的熱情也會相對高漲。

關鍵詞： 華潤置地 萬平方米 建筑面積