觀點(diǎn)網(wǎng) 在披露三季度業(yè)績(jī)報(bào)告后，10月28日下午，金地集團(tuán)召開投資者線上交流會(huì)，董事長(zhǎng)凌克攜總裁黃俊燦等一眾高管現(xiàn)身，直面來(lái)自資本市場(chǎng)的關(guān)切與疑問(wèn)。

數(shù)據(jù)顯示，第三季度金地集團(tuán)錄得營(yíng)收249.64億元，歸母凈利潤(rùn)13.71億元，同比增幅分別為27.30%、-7.59%，與萬(wàn)科等房企類似均出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

(相關(guān)資料圖)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約達(dá)119.68億元，上年同期則為-7.59億元；而有息負(fù)債較6月底壓降近103億元，同時(shí)融資加權(quán)平均成本下降至4.50%，并保持年內(nèi)無(wú)到期境內(nèi)外公開債務(wù)。

凌克在交流會(huì)上用“韌勁”“健康”“平衡”等關(guān)鍵詞形容金地的經(jīng)營(yíng)，表示會(huì)繼續(xù)做好現(xiàn)金流管理，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)各種變化。這樣的表述在過(guò)往屢見(jiàn)不鮮，但未能使金地獲得預(yù)期的認(rèn)可，恰恰相反，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)該公司與碧桂園、龍湖等房企都遭遇了看空。

僅10月17日及10月24日晚間，金地就主動(dòng)袒露過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，并對(duì)“應(yīng)收賬款融資展期”傳言做出澄清。即便如此，這家深圳房企仍處于股債雙殺的振蕩期。

在宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情以及房地產(chǎn)調(diào)控影響疊加下，房企估值已呈江河日下之勢(shì)，盡管價(jià)值短時(shí)間不會(huì)改變，但在具體節(jié)點(diǎn)上價(jià)格與信心已經(jīng)產(chǎn)生了較大偏離。從業(yè)者或許能真切感受到“信心比黃金重要”的分量感。

信心與信用密切關(guān)聯(lián)，正如金地管理層所言，現(xiàn)在債券價(jià)格大跌更主要還是“信用缺失”的問(wèn)題?！肮疽苍谙氡M一切辦法去解決這個(gè)問(wèn)題，但單純依靠一家公司，效果確實(shí)比較有限。”

量入為出，毛利率存挑戰(zhàn)

從銷售角度觀察，今年以來(lái)房企的銷售進(jìn)度面臨大幅度縮水，比如統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)內(nèi)商品房銷售金額9.94萬(wàn)億元，同比下降26.3%；典型房企萬(wàn)科，期內(nèi)累計(jì)合同銷售金額3146.7億元，同比下降約34.32%，且年內(nèi)單月均出現(xiàn)下降的情況。

相較之下，金地集團(tuán)所實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)稍好于同業(yè)，前三季度公司累計(jì)簽約面積706.4萬(wàn)平方米，簽約金額1630.8億元，同比分別下降33.51%、28.69%；其中8月及9月，銷售增幅開始轉(zhuǎn)正，同比分別增長(zhǎng)11.56%、7.05%，該公司解釋是由于采取了很多銷售策略。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而拿地層面，截至9月底，金地僅新增土地儲(chǔ)備171萬(wàn)平方米，總投資額220億元，同比分別下降88.54%、80.62%；權(quán)益投資額約89億元。

對(duì)此，黃俊燦表示，目前房地產(chǎn)在政策面上沒(méi)有發(fā)生變化，但市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了比較大的下行，包括市場(chǎng)面未看到明顯回暖跡象，地產(chǎn)商出險(xiǎn)導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)期房的疑慮等。

“雖然市場(chǎng)沒(méi)有明顯變好，但進(jìn)一步變壞的跡象也不明顯。”黃俊燦續(xù)稱，因此金地接下來(lái)還會(huì)在銷售端持續(xù)做很多工作，以提升差異化的競(jìng)爭(zhēng)力。

他轉(zhuǎn)而坦承，金地今年確實(shí)較大幅度削減了土地投資額度，并強(qiáng)調(diào)不光是銷售市場(chǎng)下行，土地市場(chǎng)的下行幅度更大，公司銷售受到一些影響，所以壓縮了土地投資?！拔覀儸F(xiàn)在投資策略還是量入為出。”

據(jù)管理層現(xiàn)場(chǎng)披露，金地的土地儲(chǔ)備大約6000萬(wàn)平方米，可一定程度沖抵短時(shí)間內(nèi)減少投資的波動(dòng)。同時(shí)，截至9月底達(dá)到預(yù)售條件（含取證及未取證）的貨值約1900億元，預(yù)計(jì)四季度新增貨值500-600億元，2023年則新增1800-2200億元，屆時(shí)可售貨值約3600-4000億元。

庫(kù)存結(jié)構(gòu)方面，金地位于一線、二線城市的庫(kù)存分別占比21%、47%，庫(kù)存結(jié)構(gòu)與2023年供貨資源基本一致。管理層表示，諸如上海、深圳等城市基本能做到開盤售罄，但二三四線城市還是“正常銷售”狀態(tài)，公司總體的原則是均勻地去化。

被問(wèn)及公司采取折扣促銷的力度時(shí)，副總裁王南表示，在一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在調(diào)整價(jià)格，公司也必須要應(yīng)對(duì)，無(wú)法逆勢(shì)而行?！拔覀儠?huì)隨行就市，但不會(huì)隨波逐流”，其表示在個(gè)別城市，依靠專業(yè)能力及產(chǎn)品力，公司仍能在售價(jià)稍高的情況下賣得比對(duì)手好。

按照金地內(nèi)部制定的“跑贏跑輸率”（即項(xiàng)目與直接競(jìng)品對(duì)比銷售額、平均價(jià)格）指標(biāo)，9月公司共計(jì)139個(gè)參考項(xiàng)目之中，“全面跑贏”（即銷售額、價(jià)格均領(lǐng)先）占30%，“跑贏”（銷售額領(lǐng)先）占40%，“跑平”及“跑輸”各占6%、24%。

毛利率則釋放了一定的改善信號(hào)，前三季度金地集團(tuán)錄得綜合毛利率約20.6%，同比提高2.1個(gè)點(diǎn)；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為19.5%，同比提高約3.6個(gè)點(diǎn)。

盡管強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的季度性因素，三季報(bào)收入占比較小，但管理層也強(qiáng)調(diào)，毛利率改善，主要是去年集中消化了2017-2018年上半年所拿一些高價(jià)地。去年全年，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率19.65%，同比降低13.91個(gè)百分點(diǎn)。

而財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛(ài)輝透露，金地目前已售未結(jié)資源基本是20%左右的毛利率水平，并認(rèn)為這一表現(xiàn)在行業(yè)里已屬不錯(cuò)水平。

銀行貸增加，公開債審慎

在銷售承壓、融資收緊的當(dāng)下，現(xiàn)金流管理同樣是金地集團(tuán)著力傳遞的信號(hào)之一。

財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛(ài)輝提及，金地內(nèi)部打造了“經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)”，一直都在動(dòng)態(tài)做三年的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，以及年度預(yù)算計(jì)劃，以及滾動(dòng)的月度計(jì)劃等?！拔覀円恢痹趯徱暚F(xiàn)金流，從相關(guān)情況來(lái)看，相對(duì)還是比較好的。”

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，金地集團(tuán)有息負(fù)債余額1190.6億元，去年底及今年6月底則分別為1256.49億元、1293.21億元，債務(wù)規(guī)模得到一定壓降；融資加權(quán)平均成本降至4.50%，較去年底及今年6月底分別下降0.06個(gè)點(diǎn)、0.04個(gè)點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

同時(shí)，期末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~119.68億元，上年同期為-7.59億元，這也是近年來(lái)三季末最高的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流水平。

曾愛(ài)輝進(jìn)而透露了部分現(xiàn)金流測(cè)算結(jié)果：四季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大約達(dá)到100億元，2023年上半年約達(dá)150億元；年內(nèi)公開市場(chǎng)的債券及票據(jù)已償還完畢，明年上半年到期公開債約130億元，據(jù)此計(jì)算，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流基本可覆蓋。

據(jù)DM統(tǒng)計(jì)，金地集團(tuán)2023年待償還的債券本金約達(dá)175.72億元，待償還利息約17.04億元。

但需要指出的是，金地集團(tuán)今年在債券市場(chǎng)的融資動(dòng)作較少，其中于2月24日將一筆17億元中票“22金地MTN001”推向市場(chǎng)，并于3月2日上市“金地次02”及“金地優(yōu)02”，后兩筆私募債，規(guī)模約7.89億元。

除此以外，包括“中債增”等融資新物種，該公司均未涉足。因此有質(zhì)疑聲認(rèn)為，這是金地融資能力未能恢復(fù)的表現(xiàn)。

對(duì)此曾愛(ài)輝回應(yīng)，融資可細(xì)分為公開市場(chǎng)融資和開發(fā)貸，其中公開市場(chǎng)融資目前受到較多因素制約，特別是債券波動(dòng)，對(duì)公開融資的影響比較大。觀點(diǎn)新媒體了解，“21金地01”于6月18日成交價(jià)為98.96，至10月28日已降至46.68。

至于中債增，他表示，金地如果想發(fā)行該品種債券是完全可行的，但還不是非常急迫。主要考慮幾點(diǎn)，包括金地屬于混合所有制企業(yè)中較優(yōu)秀的一家，有自身特色；以及中債增會(huì)產(chǎn)生相關(guān)收費(fèi)以及存在擔(dān)保比例方面的問(wèn)題。

相比之下，銀行貸在金地的債務(wù)結(jié)構(gòu)中比重更大，管理層亦坦承，公司是“總對(duì)總”融資模式，這類融資大約占有息負(fù)債6成。曾愛(ài)輝透露，今年以來(lái)行業(yè)的開發(fā)貸規(guī)模在收縮，但銀行對(duì)金地仍比較支持，因此開發(fā)貸不降反增41億元左右。

其續(xù)指，銀行授信方面，大約有3家銀行向金地提供的授信規(guī)模有所增加，對(duì)公司信任度非常高?！扒岸螘r(shí)間央行表示要增加銀行對(duì)開發(fā)貸的投放，幾家合作銀行也來(lái)電提及優(yōu)先支持我們的開發(fā)貸?！?/p>

據(jù)金地10月19日公告，截至9月底公司的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元，其中年內(nèi)獲得銀行新增授信額度超過(guò)200億元。

金地集團(tuán)董事、高級(jí)副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍則解釋，公司所有的負(fù)債都是無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保類型，因此無(wú)論銀行還是債券持有人，權(quán)利都是一樣的。言下之意，則是中債增所需要的追加抵質(zhì)押信用與金地融資風(fēng)格不符。

其次是經(jīng)營(yíng)貸，目前金地大約有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)400多億（合并報(bào)表口徑），未來(lái)會(huì)做一些潛在的經(jīng)營(yíng)貸安排。韋傳軍指，這部分持有物業(yè)約7成處于出租狀態(tài)，由于CMBS有抵押方面的要求，公司會(huì)優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)貸。

韋傳軍也回應(yīng)了目前債券價(jià)格大跌一事，表示這是信用缺失的問(wèn)題，公司一直有做債券管理工作，包括子公司及高管出資購(gòu)買債券，相信對(duì)債券價(jià)格恢復(fù)有“一定的幫助”。此外公司也會(huì)在合適的時(shí)間窗口，發(fā)行一筆債券或中票，以增加投資者的信心。

但他也感到個(gè)體對(duì)抗大勢(shì)的無(wú)力感，直言效果有限，并呼吁主管部門出臺(tái)一些“更有利的措施”。

黃俊燦表示，除了市場(chǎng)端出政策，如果房企的融資端有一些好的政策出來(lái)，對(duì)整個(gè)行業(yè)提振士氣也會(huì)有比較大幫助。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

關(guān)鍵詞： 金地集團(tuán) 萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)顯示