觀點網(wǎng) 10月28日，萬科發(fā)布了2022年第三季度報告。

第三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。其中，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務貢獻業(yè)績?nèi)?169.2億元，同比增長26.1%，實現(xiàn)結算面積951.3萬平方米，同比增長28.1%。

市場正如郁亮在9月的媒體見面時所預測的一樣，不會一直上升，也不會一直下降，“現(xiàn)在市場正處在溫和恢復的過程”。但至少從銷售表現(xiàn)上看，萬科正緩慢恢復。

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回看今年前三季度的表現(xiàn)，萬科累計實現(xiàn)營收3376.7億元，同比增長24.4%；歸母凈利潤則是170.5億元，較同期增長2.2%。歸母凈利潤在前三季度的增速遠低于營收增速，“增收不增利”是繞不開的話題。

毛利下滑魔咒

在“黑鐵時代”中，企業(yè)的利潤增長也似乎進入瓶頸期，毛利率走低是眾房企都在面對的問題。“利潤王”中海在今年中期業(yè)績發(fā)布會中指出，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、毛利率及凈利仍會承壓。

前幾年的高地價，低利潤結轉項目仍在持續(xù)影響著業(yè)績表現(xiàn)。另外，一二線城市限價的嚴格，使得較高地價的項目定價比進一步壓縮利潤空間，毛利率下降已成為行業(yè)趨勢。

萬科也在財報中指出，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，毛利率在前三季度繼續(xù)保持下滑態(tài)勢。前三季度，萬科的開發(fā)業(yè)務結算的毛利率降至20.7%，同比下滑3.2%?？鄢惤鸺案郊雍?，毛利率來到了16.5%。

在銷售端表現(xiàn)上，萬科第三季度實現(xiàn)合同銷售面積 646.2萬平方米，合同銷售金額 993.8 億元，同比分別下降 14.4%和20.3%，但降幅相較第二季度有所收窄。

前9月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積1936.9萬平方米，合同銷售金額3146.7億元，同比均下降34.3%。受市場下行影響，萬科銷售端的下滑態(tài)勢，仍不可避免。雖同比下滑，但業(yè)績恢復上仍優(yōu)于同行。

值得一提的是，市場下行所帶來投資物業(yè)賬面價值縮水，也在持續(xù)沖擊著萬科的盈利水平。截至9月30日，萬科的其他權益工具投資較年末降低41.60%，至10.70億元；萬科的投資收益為8.40億元，較去年同期下滑78.38%。此外，錄得對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的收益為虧損9750.37萬元。

雖然有所虧損，但萬科并未停下投資腳步。今年1-9月，萬科新增27個開發(fā)項目，總規(guī)劃計容建筑面積約485.9萬平方米，權益計容規(guī)劃建筑面積約303.2萬平方米。

截至9月底，其在建項目總計容建筑面積約9305.2萬平方米，權益計容建筑面積約5842.8萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3685.5萬平方米，權益計容建筑面積約2335.0萬平方米。

近年來，萬科還參與了一批舊城改造項目。截至9月末，按當前規(guī)劃條件，萬科舊改的總計容建筑面積合計約494.4萬平方米。

今年6月，萬科入股綠景中國公司旗下深圳白石洲舊改，據(jù)此將向項目注資23億元。白石洲舊改位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，被譽為“舊改航母”，是深圳規(guī)模最大、關注度最高及最具代表性的城市更新項目。

觀點新媒體了解到，萬科對白石洲的投資不參與一、二期項目分紅，三、四期分紅權利為20%。一、二期由綠景獨立運營開發(fā)，三、四期通過綠景和萬科的資源整合，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

第二增長發(fā)力

低利潤時代，頭部房企都想穿越地產(chǎn)周期，尋求第二增長曲線，深入挖掘已有多元業(yè)務價值及邊界，已然成為未來發(fā)力的關鍵詞。萬科也不例外，第三季度數(shù)據(jù)顯示，其經(jīng)營性業(yè)務已然對業(yè)績產(chǎn)生部分支撐作用。

物業(yè)服務板塊，前三季度萬物云在社區(qū)空間居住消費服務方面，新拓展項目77個，其中76.6%來自獨立第三方；在商企空間服務方面，新增拓展項目129個，其中包括1個超高層項目和1個大體量綜合體項目；在城市空間服務方面，新增拓展項目14個。

作為港股今年最大規(guī)模的IPO，萬物云也在今年9月完成上市。而截至10月28日，萬物云總市值385.36億港元，上市至今已累計跌超30%。

為穩(wěn)定股價，10月23日萬物云宣布部分行使超額配股權，共涉及1133.47萬股H股，相當于全球發(fā)售時初步可供認購發(fā)售股份總數(shù)約9.71%。

物流倉儲業(yè)務上，萬科1-9月實現(xiàn)營業(yè)收入29.7億元，同比增長42.7%。其中高標庫收入15.9億元，同比增長11.4%，冷鏈園區(qū)收入13.8億元，同比增長111.7%。前9月，萬科物流倉儲業(yè)務新獲取4個項目，可租賃建筑面積28.9萬平方米；新開業(yè)3個高標庫項目和5個冷鏈園區(qū)項目，可租賃建筑面積分別為9.5萬平方米和15.7萬平方米。

1-9月，萬科在租賃住宅業(yè)務中實現(xiàn)營收23.1億元，同比增長11.5%。目前共運營管理約21.5萬間，累計開業(yè)約16.9萬間，出租率為95%。截至9月末，萬科已有4.28萬間納入保障性租賃住宅。

商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務中，萬科在前三季度實現(xiàn)營收62.5億元，同比增長10.6%，其中印力集團管理的商業(yè)項目營業(yè)收入為40.4億元，同比增長9.2%。截至報告期末，印力開業(yè)項目的整體出租率為92.7%。

關鍵詞： 萬平方米 同比增長 建筑面積