【資料圖】

根據(jù)中指監(jiān)測，截至10月27日，22城中已有19城發(fā)布三批次土地公告，今年三批次推地時間較去年均提前，但在市場下行、企業(yè)拿地意愿較低情況下，土地推出規(guī)模普遍縮量，22城全年供地計劃完成率不足五成。成交表現(xiàn)整體趨冷，除了一些熱點城市保持熱度外，底價成交成為土拍市場主旋律；三批次民企拿地意愿進(jìn)一步降低，同時央國企拿地力度也出現(xiàn)減弱態(tài)勢。

受土地市場持續(xù)低迷影響，此前部分自發(fā)跟進(jìn)“集中供地”的城市已逐步恢復(fù)常態(tài)化供地，同時，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地壓力。預(yù)計未來，在銷售市場未出現(xiàn)明顯恢復(fù)前，土地市場或延續(xù)低迷態(tài)勢，“兩集中”土拍模式也將通過“因城施策”的方式迎來更多變化。

特點一

截至10月末，22城供地計劃完成率整體不足五成，三批次土地推出力度仍顯乏力

表：22城2022年供地計劃及完成情況（已公布城市，數(shù)據(jù)截至10月27日）

注：供地計劃完成率按公告時間、推出數(shù)據(jù)統(tǒng)計，包含招拍掛和協(xié)議劃撥；長沙未公布2022年土地供應(yīng)計劃，未列入統(tǒng)計；濟南不含萊蕪、鋼城、濟陽、章丘；成都不含三圈層；上海暫按最低供應(yīng)計劃統(tǒng)計；土地性質(zhì)包含商品住宅、租賃住房、保障房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等用地。

據(jù)中指監(jiān)測，截至10月27日，22城整體供地完成率不足五成，其中長春、重慶不足三成。杭州、合肥土拍市場表現(xiàn)較穩(wěn)，各批次企業(yè)參與積極性相對較高，供地完成率領(lǐng)先其他城市；南京、青島二批次開始加大推地量，蘇州、無錫、南京發(fā)布四批次土地公告，這部分城市供地計劃完成率均在六成以上。而武漢、沈陽、重慶、鄭州、長春政府推地信心不足，其中沈陽、重慶、長春尚未發(fā)布2022年三批次土地公告，全年供地計劃完成率均在四成以下，長春、重慶不足三成。

圖：22城2022年各批次住宅用地推出情況（按規(guī)劃建筑面積，市本級）

注：沈陽、長春、重慶未發(fā)布2022年三批次土地公告。

截至10月27日，22城中有19城發(fā)布三批次土拍公告，較去年三批次整體仍縮量，但降幅收窄，較二批次規(guī)模小幅增長。目前已發(fā)布三批次公告的19城中8城推出面積較二批次增長，其中武漢、廣州增幅均在100%以上，上海、合肥二批次推地規(guī)模縮減后，三批次均加大供應(yīng)力度，較二批次供地量增長五成左右。而多數(shù)城市推地積極性仍顯不足，青島、濟南土地市場表現(xiàn)平淡，三批次推地量與二批次基本持平。天津、長沙、蘇州、無錫、寧波集中三批次推地規(guī)模較二批次均下調(diào)，其中蘇州、寧波降幅均在五成以上。

特點二

整體流拍撤牌率穩(wěn)定，底價成交為市場主旋律

表：22城2022年三批次集中供地成交情況（已成交城市）

備注：流拍撤拍率=（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)）/推出宗數(shù)；底價成交占比=底價成交宗數(shù)/成交宗數(shù)；上限地塊占比=上限地塊宗數(shù)/成交宗數(shù)

截至10月27日，22城已有16城完成三批次土地集中出讓，整體成交熱度未見好轉(zhuǎn)。據(jù)中指監(jiān)測，已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，較二批次上升3.3個百分點；成交地塊中達(dá)上限地塊占比僅11.5%，較二批次下降13.5個百分點；底價成交占比達(dá)75.7%，較二批次提升17.0個百分點。綜合來看，各地繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整三批次土拍規(guī)則，疊加政府持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，以提高企業(yè)參拍積極性，土地流拍撤牌率相對穩(wěn)定，但地塊底價成交占比明顯提升，成為市場主流。

除此之外，城市間土拍熱度分化進(jìn)一步加劇。杭州、寧波、合肥達(dá)上限地塊占比均在30%以上，且杭州達(dá)上限地塊占比較二批次提升15.4個百分點；北京、上海土拍表現(xiàn)相對平穩(wěn)，上限地塊占比亦均超20%，且均無地塊流拍。而廣州、天津、廈門、蘇州、無錫三批次地塊均為底價成交，武漢、青島底價成交占比亦在90%左右，土拍市場延續(xù)低溫態(tài)勢。

在市場下行、購房者及企業(yè)信心不足、企業(yè)資金承壓綜合影響下，更多企業(yè)偏向“以銷定投”，短期來看，只有銷售端得到實質(zhì)性恢復(fù)，土拍市場才能迎來轉(zhuǎn)機。

特點三

地方國資仍是拿地主力，財政部126號文或約束城投托底

表：22城2022年不同企業(yè)拿地情況（已成交城市）

地方國資拿地金額占比繼續(xù)走高，半數(shù)城市在五成以上。三批次中，已成交16城地方國資拿地金額占比達(dá)53%，較首批次、二批次均提升超15個百分點。去年下半年，地方國資托底現(xiàn)象日漸凸顯，2022年以來，民企拿地意愿進(jìn)一步減弱，央國企、地方國資成為拿地主力，2022年首批次央國企和地方國資拿地金額占比達(dá)72%，二批次達(dá)83%，三批次仍在八成以上，但值得注意的是，首批次、二批次央國企拿地金額占比均在四成以上，二批次甚至近五成，而三批次央國企拿地占比卻降至三成，央國企拿地漸顯乏力，地方國資拿地比重提升至53%，如福州、無錫2022年以來地方國資拿地金額占比均在五成以上，三批次在九成左右。

表：22城2021年不同企業(yè)各批次兩集中項目入市情況（市本級，統(tǒng)計時間為2022年8月底）

備注：在計算土地宗數(shù)時，對于聯(lián)合拿地地塊，在各類企業(yè)中均納入計算。

地方國資拿地規(guī)模突出，但入市情況不容樂觀，據(jù)中指監(jiān)測，22城2021年“兩集中”成交地塊中，地方國資拿地數(shù)量占比達(dá)兩成，而截至今年8月，地方國資集中拿地項目入市率僅9%，其中城投拿地項目入市率僅6.7%。2022年以來，22城地方國資拿地金額占比逐批次走高，更多土地處于未開發(fā)狀態(tài)。

表：22城城投債余額及一般公共預(yù)算收入

2022年1-9月，全國一般公共預(yù)算收入153151億元，扣除留抵退稅因素后增長4.1%，按自然口徑計算下降6.6%；全國政府性基金預(yù)算收入45898億元，比上年同期下降24.8%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%。全國公共預(yù)算收入和土地出讓收入大幅下滑，地方財政承壓。

從城投債角度來看，據(jù)中指統(tǒng)計，截至2022年10月14日，重慶、成都、南京、武漢等9個城市城投債余額均超3000億元，其中重慶、成都、南京等城市城投債余額與2021年一般公共預(yù)算收入比值高于3。部分城市城投托底拿地加大了其資金壓力，城投面臨的風(fēng)險正在積聚。

近日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財預(yù)〔2022〕126號），通知規(guī)定：“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。”政策基調(diào)與嚴(yán)控新增地方政府隱性債務(wù)保持一致，整體來看，“126號文”對城投無效托底和依賴土地出讓金返還的城投平臺影響較大，未來地方國資托底力度或有所減弱，但對拿地后進(jìn)行真實地產(chǎn)項目開發(fā)的地方國資影響有限。

從無錫四批次土拍來看，發(fā)文后，無錫四批次土地地方國資拿地金額占比大幅下降至33%（2022年首批次、二批次、三批次地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%），可見該政策對于限制地方國資托底拿地起到一定約束作用。

關(guān)注點

在新的發(fā)展階段，“集中供地”模式或?qū)⑼ㄟ^“因城施策”的方式調(diào)整

2021年2月，22個重點城市開始實行“兩集中”供地模式，除22城之外，2021年徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等地自發(fā)實行“兩集中”供地方式。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場明顯降溫，土地市場熱度亦明顯回落，各地紛紛調(diào)整土拍規(guī)則提振企業(yè)拿地積極性。2022年各地政策持續(xù)優(yōu)化，但市場低溫態(tài)勢未改，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式，9月23日，22城中長沙供地云平臺官方通知其土地推介方式將進(jìn)行調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。

表：22城調(diào)整集中供地批次統(tǒng)計情況

另外，2022年年初，廈門、濟南、青島、重慶等多地明確全年將進(jìn)行四次土地集中出讓，當(dāng)前，無錫、南京、蘇州已供應(yīng)四批次，天津亦發(fā)布土地四批次預(yù)公告。此前武漢發(fā)布通知，9-11月計劃集中供地四批次、五批次、六批次。

“兩集中”供地本意是貫徹“房住不炒”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，2021年以來，“兩集中”政策也在一定程度上達(dá)到了“穩(wěn)地價”效果。但由于“集中供地”對企業(yè)資金要求較高，在當(dāng)前市場環(huán)境下，土地市場低溫運行，地價上漲動力明顯減弱，且企業(yè)在資金壓力下，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，“集中供地”下，企業(yè)多城市參拍度進(jìn)一步走低。

2022年三批次土拍市場呈現(xiàn)出央國企拿地力度減弱的特點，疊加相關(guān)政策對地方國資托底土拍市場的約束，短期來看，土地市場低溫態(tài)勢或難改，預(yù)計后續(xù)各地會根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況對土拍模式做出適當(dāng)調(diào)整。

總結(jié)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行階段，土地市場也將隨之發(fā)生大幅調(diào)整，地方政府土地財政模式難以為繼。今年以來，地方政府推地、企業(yè)拿地意愿均不足，截至10月27日，22城供地計劃完成率不足五成。三批次22城推地量較二批次有所增長，但較去年三批次降幅仍在三成，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化下，土拍市場并未有較大回溫，達(dá)上限地塊占比下降，地塊底價成交成為主流，地方國資拿地占比再次走高，但這也在一定程度上加大了地方政府債務(wù)風(fēng)險。隨著財政部126號文出臺，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，意味著未來地方城投拿地或受到更多約束，在房地產(chǎn)銷售端未得到明顯改善前，土地市場或延續(xù)低迷態(tài)勢。

短期來看，接下來，地方政府為穩(wěn)定土地市場，預(yù)計會加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調(diào)預(yù)期，同時針對 “集中供地”模式、規(guī)則上，也存在優(yōu)化可能。對企業(yè)而言，當(dāng)前仍需保持“量入為出”，考慮到多數(shù)城市銷售未見好轉(zhuǎn)，周轉(zhuǎn)速度明顯放緩，拿地后項目能否實現(xiàn)去化應(yīng)是企業(yè)首要考慮因素。

關(guān)鍵詞： 土地市場 地方政府 個百分點