文/樂居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

(資料圖)

1993年從華中科技大學(xué)畢業(yè)，趙亞東帶著一卷鋪蓋，一路向北來到首都。

在北京798、松下、3721（360前身）等公司打拼了幾年后，2004年一次偶然的機(jī)會(huì)，趙亞東加入了興業(yè)源。房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)彼時(shí)的趙亞東來說是一個(gè)全新的領(lǐng)域，然而他一干就是18年。

而今，趙亞東已經(jīng)成為興業(yè)源董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，但是見過他的記者第一印象還是：“趙亞東一點(diǎn)不像一個(gè)物業(yè)行業(yè)的人，簡(jiǎn)直就是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的IT男。”

利落的平頭，剪裁合身的西裝，趙亞東總以干練的形象示人，耳濡目染，興業(yè)源也漸漸染上他的“IT氣質(zhì)”。

8月4日，北京興業(yè)源物業(yè)管理股份有限公司（簡(jiǎn)稱“興業(yè)源”）變更全稱為“北京興業(yè)源科技服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”。

換上“科技”馬甲，興業(yè)源并非新三板物企的首例，兩個(gè)多月前，索克物業(yè)已經(jīng)有此行動(dòng)。

現(xiàn)如今物管股跌跌不休，物企估值不斷下跌，上市物企平均市盈率從去年初巔峰時(shí)期的55.31倍，下滑至如今的11倍。

傳統(tǒng)物管企業(yè)見勢(shì)紛紛另尋出路，選在這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)打“科技”牌，興業(yè)源也有自己的考量，“這一次，興業(yè)源將裝上智慧科技的內(nèi)涵?！壁w亞東表示。

近年來，打“科技牌”的物企并不少見，是實(shí)力使然，還是套了個(gè)模板，或許還需時(shí)間的檢驗(yàn)。截至2021年末，興業(yè)源營(yíng)業(yè)成本連年增長(zhǎng)，毛利率已經(jīng)連續(xù)四年下跌。

毛利率四連跌

“新名稱、新形象、新征程?！壁w亞東將這句話寫在內(nèi)部刊物的刊首寄語上，可以看出對(duì)這次更名滿懷期待。

興業(yè)源表示，“本次變更系公司發(fā)展需要，變更后的公司名稱與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)情況相匹配，不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。”

翻閱興業(yè)源的官微，其早期強(qiáng)調(diào)科技賦能可以追溯到2016年，其中一個(gè)名為“一應(yīng)云智慧平臺(tái)”的科技類服務(wù)平臺(tái)出現(xiàn)次數(shù)不少。

據(jù)2021年財(cái)報(bào)，興業(yè)源一應(yīng)云1.0系統(tǒng)全線升級(jí)為2.0版本，主要體現(xiàn)在工作人員線上集中管控、人力資源一體化智能管理、財(cái)務(wù)集中管理等日常運(yùn)營(yíng)中。

除此之外，財(cái)報(bào)中直接提到的“科技”相關(guān)業(yè)務(wù)并不多。去年末，興業(yè)源納入合并財(cái)報(bào)的21家子公司里，僅有“鄭州興業(yè)源科技運(yùn)營(yíng)有限公司”一家?guī)в锌萍甲謽?，期間“成都興業(yè)源智慧物業(yè)管理有限公司”被注銷，成立僅2年時(shí)間。

興業(yè)源的業(yè)務(wù)板塊有物業(yè)服務(wù)管理、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和出租辦公用房，主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)。

2021年，興業(yè)源收入漲勢(shì)不錯(cuò)，但毛利率依舊下行。期內(nèi)，其整體收入約4.29億元，同比增長(zhǎng)38.23%；毛利率19.43%，較2020年減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。

而這已經(jīng)是興業(yè)源毛利率下跌的第四個(gè)年頭。2017年-2021年，其毛利率分別為31.88%、27.98%、24.6%、19.91%、19.43%，和2017年相比，眼下已經(jīng)跌去12.45個(gè)百分點(diǎn)。

“流血”外拓

在新三板的物管市場(chǎng)，興業(yè)源是活力較為充沛的一家，不時(shí)就要圍繞規(guī)模作一番文章。

雖然股票買賣陷于停滯，但其自身的資本運(yùn)作并不少。去年6月至今，興業(yè)源已經(jīng)進(jìn)行了6筆資本收購，貴的一筆超過2000萬，便宜的不過1塊錢。

收購動(dòng)作頻頻，但不少是“流血圈地”，興業(yè)源倒貼外拓。

6筆收購，興業(yè)源一共花去4029萬元，最高的一筆是收購舜天物業(yè)100%股權(quán)2080萬元，最低則是收購香龍灣物業(yè)100%股權(quán)1元。

激情外拓之下，興業(yè)源的規(guī)模激增，從上市之初的不到400萬方到如今的3000萬方，增幅約為650%。

然而收購標(biāo)的的成色不一，其中多家物業(yè)公司在被收購時(shí)并不被外界看好。

沒有天上掉餡餅的事情，1元收購香龍灣物業(yè)100%，看似便宜，但標(biāo)的物是帶著債務(wù)轉(zhuǎn)手的。

根據(jù)公告，截至2021年8月31日，香龍灣物業(yè)的資產(chǎn)總額為26.7萬元，負(fù)債總額110.3萬元，凈資產(chǎn)為-83.59萬元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)高達(dá)413%。

在并表期間，另一并購標(biāo)的鼎輝物業(yè)增收不增利，目前已處于虧損狀態(tài)。但是今年的首筆收購，興業(yè)源還是放到了鼎暉物業(yè)余下30%股權(quán)身上。

2019年興業(yè)源以1280萬元的價(jià)格收購鼎輝物業(yè)70%的股權(quán)，彼時(shí)鼎輝物業(yè)的每1%股權(quán)價(jià)格約為18.28萬元；而此次收購的30%股權(quán)，平均每1%股權(quán)價(jià)格約為39.67萬元。

每1%股權(quán)單價(jià)貴了一倍不說，帶來的收益似乎并未好轉(zhuǎn)。截至2021年6月，鼎輝物業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)約2051萬元，負(fù)債合計(jì)約1233萬元，所有者權(quán)益合計(jì)約818萬元。期內(nèi)，鼎輝物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1417萬元，凈利潤(rùn)虧損約59萬元。

對(duì)于一些收效甚微的投資，興業(yè)源也想及時(shí)撤出止損，但抽身也非易事。

2019年1月，興業(yè)源決定出售其在坤鼎集團(tuán)的股份。根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，興業(yè)源作為出售方，將其持有的坤鼎集團(tuán)約500萬股股份出售，受讓方為坤鼎集團(tuán)董事長(zhǎng)邱明。

股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)簽署，然而截至2021年12月31日，興業(yè)源都沒有收到股份受讓款和利息843.65萬元。

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