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作為一線城市的樓市風向標之一,深圳似乎已被樓市調控“松綁圈”包圍,但截至目前深圳樓市調控政策并沒有發(fā)生變化。在此背景下,房企如何看待深圳市場?土拍或許是最好的檢驗之一。8月4日,深圳年內第二批集中供地落下帷幕,共攬金339.32億元,成功出讓14宗地,2宗地流拍,也顯示出土地市場開始有所“分化”。
激進與謹慎
據(jù)悉,本批次用地繼續(xù)采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓,也繼續(xù)通過核驗房地產(chǎn)開發(fā)資質、企業(yè)關聯(lián)性審查、購地資金審查、購地宗數(shù)限制等方式,繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作要求,營造平穩(wěn)、理性、有序的市場競爭環(huán)境。
值得注意的是,對比今年第一批以及去年第三批地塊的價格,這次16塊土地中的大部分地塊限價都有所上漲,也在一定程度上提高了房企參與的積極性。此次推出的地塊位置涵蓋前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)。其中,前海T102-0410宗地最為搶手,該地塊競拍達到最高限制面積后共有8家房企參與搖號,最終該宗地由招商蛇口(行情001979,診股)競得。宗地建成后,普通商品住房毛坯銷售均價不超過107100元/平方米(不含室內裝修價格)。
除了前海地塊,此次進入搖號環(huán)節(jié)的地塊還有龍華民治街道A818-0479宗地、寶安西鄉(xiāng)街道A104-0147宗地、龍華民治街道A806-0400宗地和寶安新安街道A003-0434宗地。中指院初步測算的結果顯示,本次5宗進入搖號階段的地塊,其起拍樓面價的可售房地價差均超過每平方米3.9萬元,本批次地塊的整體利潤空間有所提高。
不過,深圳豪宅市場和剛需市場出現(xiàn)分化,土地市場也開始有所“分化”。值得注意的是,坪山石井G13305-0046宗地和寶安新安A001-0212宗地流拍,龍華民治A806-0401宗地和光明公明A642-0506宗地均以底價成交。有市場人士認為,以寶安地塊為例,雖然位置優(yōu)越,但流拍或因為辦公和商業(yè)面積太多,再加上自持保障性租賃住房面積,超過總建筑面積的50%,這也顯示出房企在優(yōu)越地塊前面顯然也要“算好賬”。證券時報記者獲悉,此次土拍共吸引近20家房企參與報名,其中一家房企的投拓部門人士對記者表示,“對于這次推出的地塊,大部分地塊的利潤率的確都比前兩次供地高出一些,但公司這兩年都準備過苦日子,現(xiàn)在來拍地,我們純粹是回歸到生意,而不是像以前那樣將房地產(chǎn)視為一種金融工具?!?
土地市場運行
會更加平穩(wěn)
從結果來看,此次拿地仍以國資背景企業(yè)為主力軍,其中華潤置地拿下4宗地塊(含1宗聯(lián)合拿地),招商蛇口、越秀各得2宗。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次深圳集中供地的結果還是略超預期,5宗進入搖號程序,顯示開發(fā)商對深圳土地市場的爭奪還較為激烈。地方政府在土地底價確定上相對合理,追求順利出讓的意圖明顯,給開發(fā)商和市場傳達讓利信號,以土地市場穩(wěn)定和回升來夯實新房市場企穩(wěn)回升的局面。新房限價有所提高,一方面是給開發(fā)商讓利,另一方面是給市場傳達樓市穩(wěn)定的信號,但深圳二手房價格持續(xù)下跌,對市場持有房產(chǎn)、持有資產(chǎn)的信心打擊很大。
最近,同在粵港澳大灣區(qū)的其他城市也完成了第二批集中供地。日前,廣州年內第二批集中供地正式收官,此輪集中供地總計出讓14宗地塊,最終成功出讓11宗地塊,總攬金209.6億元。今年,東莞前兩批集中供地的結果反差很大,與第一批的慘淡收場相比,東莞第二批土拍的熱度出現(xiàn)明顯變化。東莞第二批集中供地的8宗地塊涉及鎮(zhèn)街包括南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門和萬江6個鎮(zhèn)街,總出讓面積33.7萬平方米,總建面78.2萬平方米。據(jù)悉,8宗地塊全部成功出讓,共攬金121.16億元。
中指院的數(shù)據(jù)顯示,截至7月31日,22城第二批集中供地有19個城市推出公告,16個城市完成出讓。2022年1~7月,全國300城成交樓面均價為每平方米6335元,同比上漲8.4%;平均溢價率為4.08%,較去年同期下降13.16個百分點;住宅用地出讓金達15393.77億元,同比下降45.67%。“總體來看,目前部分城市第二批土地供應交易出現(xiàn)明顯回暖跡象,土地市場交易整體趨于平穩(wěn)。”中指院土地事業(yè)部負責人張凱表示,今年大部分城市將把集中供地調整為四批,并推出預公告等。土地出讓節(jié)奏較去年同期有明顯變化,分散了企業(yè)獲取土地資金的壓力,同時企業(yè)對土地研判節(jié)奏有了更好的把握。接下來,預計會有更多的優(yōu)質企業(yè)參與到更多優(yōu)質地塊的爭奪中來,土地市場運行會更加平穩(wěn)。
關鍵詞: 土地市場 出現(xiàn)明顯 有所提高