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每日觀點:合景泰富提前“套現(xiàn)”了香港項目

時間 : 2022-07-28 20:56:25來源 : 樂居財經(jīng)

文/樂居財經(jīng)楊宏彬

啟德尚·珒溋,傲居香港啟德發(fā)展區(qū)核芯,商業(yè)繁華聚集地,毗鄰港鐵屯馬線啟德站,區(qū)位優(yōu)勢十分顯著,項目上架之后,市場反響不俗。


(資料圖片)

該樓盤是龍湖與合景泰富在香港合作開發(fā)的項目,從2019年10月開售至今,讓兩家房企獲利頗豐,目前該樓盤已經(jīng)開發(fā)完成,仍有部分未銷售。

但合景泰富想快刀斬亂麻,選擇了提前套現(xiàn)離場。

7月27日,合景泰富集團(1813.HK)發(fā)布公告稱,將出售鴻才國際有限公司(下稱“鴻才國際”)50%的股權(quán)及股東貸款予龍湖集團,作價13億港元。其中股東貸款的金額為5.65億港元。

根據(jù)公告,鴻才國際是2017年5月17日在英屬處女群島注冊成立的公司,出資方為龍湖與合景泰富。目前鴻才國際持有一項目公司,名為喜綽有限公司(下稱“喜綽”),除此之外再無其它業(yè)務(wù)。而喜綽所持有的項目,正是位于香港啟德沐泰街11號的啟德尚·珒溋,該項目總銷售面積約50萬平方呎,開發(fā)已經(jīng)全部完成。

合景泰富表示,出售事項提供了提前變現(xiàn)于鴻才國際投資的機會,所得資金將用于提高集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,償還債務(wù)及降低負債比率。

收回5.65億貸款

提前套現(xiàn)離場,合景泰富是虧了還是賺了?

根據(jù)鴻才國際的財務(wù)報告顯示,公司2021年度已經(jīng)處于盈利狀態(tài),實現(xiàn)營業(yè)收入86.3億港元,稅后凈利潤為15.88億港元,可謂是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),隨著后續(xù)樓盤銷售工作的進行,鴻才國際的利潤或會進一步上升。

截止2022年6月30日,鴻才國際的總資產(chǎn)達34.21億港元,凈資產(chǎn)為16.21億港元。按此計算,公司50%股權(quán)對應(yīng)的價值應(yīng)為8.105億港元,這樣看來,合景泰富以13億港元的價格售出,是有所獲利的,其也在公告中表示,出售事項將是的公司錄得稅后利潤約4.9億港元。

但實際上,13億港元的售價,是包含了合景泰富給鴻才國際的股東貸款的,貸款金額為5.65億港元,若拋去股東貸款,鴻才國際50%股權(quán)的出售價實際為7.35億港元,按照凈資產(chǎn)50%對應(yīng)的價值,合景泰富約虧損了7550萬港元。

在2019年投入市場后,啟德尚·珒溋項目為龍湖與合景泰富帶來了不少利潤。2019年10月21日消息,香港啟德項目尚·珒溋于前一日售出153伙,占整體單位7成,套現(xiàn)約19.2億港元,平均呎價為25402港元,項目中特一房單位已全部沽清。

當(dāng)時合景泰富集團市務(wù)及營銷總監(jiān)(香港及海外)張詩韻表示,雖然市場上新盤項目眾多,反映發(fā)展商取態(tài)積極,而尚·珒溋為啟德當(dāng)區(qū)唯一的新項目,相信買家入市時亦會考慮地區(qū)因素,故項目未被市場上其他新盤影響。

直至2020年9月14日,尚·珒溋已累積售出352伙,套現(xiàn)逾51億港元,平均成交呎價為26064港元,最高成交呎價更近35000港元。

合景泰富的考量

至于合景泰富為何要出售尚·珒溋項目股權(quán),或與公司償債需求有關(guān)。

7月21日,惠譽報告指出,合景泰富將有大量債務(wù)到期。惠譽認為,合景泰富在2022年剩余時間仍有102億元人民幣的資本市場債務(wù)到期,其中包括18億元人民幣在8月份轉(zhuǎn)為可回售的在岸債券,9月份到期的9億美元高級票據(jù),以及在2022年第四季度轉(zhuǎn)為可回售的17億元人民幣在岸債券和到期的8億元人民幣在岸債券。

債務(wù)壓力固然存在,但合景泰富去年至今,一直保持良好的信用記錄,境內(nèi)外也保持著融資能力和彈性。

根據(jù)統(tǒng)計,2022年上半年,合景泰富持續(xù)順利兌付公開市場債券,包括境內(nèi)債券及ABS合計共23.72億元,境外美元債券達2.5億美元,并與多家全國性股份制商業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

7月19日,合景泰富已兌付華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券,合計兌付本息18.17億,持續(xù)順利完成兌付。

合景泰富同樣表示,融資渠道保持暢通,信用資質(zhì)良好,債務(wù)方面從未有逾期或展期狀況。

但由于評級機構(gòu)的悲觀情緒,合景泰富的評級還是遭遇了下調(diào)。4月1日,標(biāo)普將合景泰富的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B-”。標(biāo)普還將公司擔(dān)保的美元計價票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B”下調(diào)至“CCC+”。與此同時,所有評級都被列入負面影響信用觀察名單。

事實上,不僅是合景泰富,2022年至今,標(biāo)普、惠譽和穆迪均下調(diào)多家內(nèi)房股的評級以及評級展望。據(jù)不完全統(tǒng)計,被列入評級負面觀察清單或已經(jīng)被下調(diào)過至少一次評級的內(nèi)房股已達數(shù)十家,近期,標(biāo)普對多家優(yōu)質(zhì)房企評級下調(diào)及展望均已下調(diào)至“負面”。

對此,合景泰富已主動提出撤銷評級機構(gòu)標(biāo)普長期發(fā)行人信用評級,提出撤銷前期評級為B-。據(jù)不完全統(tǒng)計,已有30多家地產(chǎn)商主動申請撤銷評級。

有業(yè)內(nèi)人士表示,評級下調(diào)里,有在市場下行依然努力償債和擔(dān)負市場責(zé)任的企業(yè),也有緊抓一線和核心城市局部彈性周期的企業(yè),但境外評級公司無差別下調(diào)評級,是對中國房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟下行悲觀預(yù)期所致。

關(guān)鍵詞: 合景泰富 億元人民幣 股東貸款