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環(huán)球精選!又一家房企做“變性”手術(shù)

時(shí)間 : 2022-07-18 22:03:22來源 : 樂居財(cái)經(jīng)

文/樂居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會

10年時(shí)間,總資產(chǎn)增長了55倍,這是云南城投曾經(jīng)做出的成績。

作為一家偏居西南的房企,自上市后,云南城投一度高歌猛進(jìn)。2008年時(shí),云南城投總資產(chǎn)只有15.63億元,但到了2019年,總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到888.81億元。但公司的輝煌,也停留在了這一年。


【資料圖】

2019年,云南城投出現(xiàn)重大虧損,凈利潤暴跌665.35%至-27.78億元,2020年虧損依舊在持續(xù),虧損額為25.86億元。更致命的是,公司2020年度期末凈資產(chǎn)為負(fù)值,按照規(guī)定,2020年度報(bào)告披露后,云南城投戴上了*ST的“帽子”,日內(nèi)漲跌幅限制將從10%變更為5%。

為了“保殼”,之后云南城投不得不開啟了大甩賣模式,總資產(chǎn)也隨之縮水。到2022年第一季度末,公司總資產(chǎn)僅剩400.58億元,較2019年巔峰時(shí)期縮水55%。

不過在不斷賣賣賣之后,云南城投也摘了星。5月11日晚間,因2021年凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正為7億元,云南城投被撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示,股票簡稱由“*ST云城”變更為“ST云城”。

但云南城投似乎并不打算就此收手,近日,其又掛牌了一大批資產(chǎn),準(zhǔn)備徹底剝離房地產(chǎn)。

7月15日,ST云城發(fā)布(600239.SH)公告稱,擬在云交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓20家下屬企業(yè)股權(quán)或合伙份額。以2022年3月31日為評估基準(zhǔn)日,云南城投擬出售標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值合計(jì)約為56.20億元,掛牌參考底價(jià)合計(jì)約60.26億元。

云南城投表示,擬通過本次重大資產(chǎn)重組實(shí)施內(nèi)部資產(chǎn)配置調(diào)整,積極實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,未來將做大做強(qiáng)商管、物管兩大服務(wù)板塊,致力發(fā)展成為專業(yè)的城市綜合服務(wù)商。同時(shí),本次交易有利于降低公司資產(chǎn)及有息負(fù)債規(guī)模。

資產(chǎn)再縮水33%

云南城投首次公布這筆交易,是在6月17日。不久后,上交所對該筆交易發(fā)布問詢,共計(jì)9個(gè)問題,包括出售資產(chǎn)對公司財(cái)務(wù)報(bào)表的影響,重組后公司是否存在無具體經(jīng)營業(yè)務(wù)以及補(bǔ)充披露近兩年一期商管、物管板塊的業(yè)務(wù)模式,經(jīng)營業(yè)績和未來經(jīng)營計(jì)劃等問題。

云南城投在回復(fù)函件中表示,本次交易擬出售的標(biāo)的企業(yè)股權(quán)賬面價(jià)值合計(jì)約49.94億元,掛牌參考底價(jià)約60.26億元。交易完成前,云南城投的總資產(chǎn)為400.58億元,交易完成后,總資產(chǎn)為264.47億元,縮水33%。

而隨著交易完成,這些公司的負(fù)債也將被轉(zhuǎn)出,云南城投的總負(fù)債將降低124.33億元,凈資產(chǎn)則由3.3億元增加至9.02億元。換言之,通過這一筆交易,云南城投甩掉負(fù)債是多于資產(chǎn)的。

截止2022年3月末,20家被掛牌公司的歸母凈資產(chǎn)合計(jì)51.69億元,而截止2021年末,云南城投的凈資產(chǎn)僅7.05億元,上交所質(zhì)疑云南城投重組后,出現(xiàn)主要資產(chǎn)為現(xiàn)金或者無具體經(jīng)營業(yè)務(wù)的情形。

云南城投則表示,在本次交易完成后,上市公司2022年3月末資產(chǎn)總額為264.47億元,主要資產(chǎn)為存貨、投資性房地產(chǎn)合計(jì)180.74億元,占資產(chǎn)總額的68.34%。

其中,存貨124.78億元,占資產(chǎn)總額的47.18%。包括土地一級開發(fā)整理面積97.38萬平方米;待開發(fā)項(xiàng)目的土地面積13.40萬平方米;在建項(xiàng)目建筑面積82.69萬平方米;已完工項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容建筑面積285.97萬平方米。持有的投資性房地產(chǎn)約55.96億元,主要為商業(yè)物業(yè),面積約71.86萬平方米。

轉(zhuǎn)型運(yùn)營商

剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后,云南城投將做大做強(qiáng)商管、物管兩大服務(wù)板塊,致力發(fā)展成為專業(yè)的城市綜合服務(wù)商,這一轉(zhuǎn)型同樣引發(fā)上交所關(guān)注。上交所要求云南城投說明,近兩年一期商管、物管服務(wù)板塊的業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營業(yè)績以及未來經(jīng)營計(jì)劃,說明服務(wù)板塊是否具有核心競爭力。

截止2022年3月,云南城投商管在管項(xiàng)目共12個(gè),面積面積227.4萬平方米,簽約項(xiàng)目19個(gè),面積262萬平方;在管的物業(yè)項(xiàng)目30個(gè),面積479.68萬平方,簽約項(xiàng)目39個(gè),面積551.86萬平方米。
在過去的經(jīng)營中,商管及物管業(yè)務(wù)在云南城投的收入中算是占有一席之地。2022年前3月,商管運(yùn)營和物業(yè)管理收入達(dá)3.46億元,占比云南城投期內(nèi)總收入的46.33%,毛利率為55.81%。而在2020年及2021年,云南城投的商管運(yùn)營和物業(yè)管理收入分別為11.61億元及13.75億元,分別占比總營收的29.47%及24.19%。

而從客戶視角來看,云南城投或是還未探索出穩(wěn)定的大客戶。商管業(yè)務(wù)方面,云南城投2020-2022年前三月來自5大客戶的合計(jì)收入占比分別為3.61%、4.00%及3.94%。物管方面來自5大客戶的合計(jì)收入占比則分別為4.18%、3.30%及3.30%。

此外,2020年-2021年云南城投物管五大客戶中,有3名客戶均是關(guān)聯(lián)方,2022年前3月則有兩名大客戶為關(guān)聯(lián)方。

云南城投表示,未來公司將利用在云貴地區(qū)的地域優(yōu)勢打造自己的名牌,積極進(jìn)行第三方外拓,通過收并購、戰(zhàn)略合作等方式開拓第三方市場,進(jìn)一步降低關(guān)聯(lián)交易比例。

大股東或?qū)⒍档?p>
云南城投此次掛牌20家公司的公告中,還透露出了一個(gè)重要的信息,就是大股東康旅集團(tuán)也將按照掛牌底價(jià)和公開掛牌項(xiàng)下的其他交易條件競價(jià)一次。換言之,實(shí)在無法尋得買方的情況下,康旅集團(tuán)將為云南城投兜底。
事實(shí)上,云南城投在甩賣資產(chǎn)的過程中,康旅集團(tuán)已經(jīng)為其接盤了不少。2021年4月9日,云南城投公告,為優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),改善經(jīng)營狀況,公司擬以公開掛牌及非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式對外出售20家標(biāo)的股權(quán)。而買方,正是康旅集團(tuán)。
截至2020年12月31日,20家標(biāo)的股權(quán)未經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額195.65億元、資產(chǎn)凈額-22.96億元,2020年度營業(yè)收入7.13億元,凈利潤-17.08億元。云南城投也在公告中表示,這是一批低效資產(chǎn)。
而在2021年2月,康旅集團(tuán)還接盤過云南城投無人問津的10家掛牌公司,這10家公司掛牌價(jià)共計(jì)約為28.87億元。
雖然成功摘星,但云南城投的情況依舊不容樂觀。6月6日,公司披露的涉案情況顯示,云南城投涉多宗訴訟糾紛,可能將被采取相關(guān)資產(chǎn)處置。
同時(shí),一直兜底的大股東也已經(jīng)不堪重負(fù)。截止公告日,康旅集團(tuán)直接持有云南城投約6.4億股股份,并通過云南融智投資有限公司持有云南城投3261萬股,合計(jì)約6.7億股,目前康旅集團(tuán)直接持有云南城投的6.4億股存在被訴訟凍結(jié)的情況,占公司總股本的39.87%。

關(guān)鍵詞: 云南城投 萬平方米 公開掛牌