56歲的李茂順,出任新大正(002968.SZ)董事長,已有兩年多的時(shí)間。六天前,6月28日,他現(xiàn)身四川民興物業(yè)管理有限公司(簡稱“民興物業(yè)”),與經(jīng)營班子成員展開了一場(chǎng)座談交流會(huì)。
當(dāng)天,他身著藍(lán)白細(xì)條豎紋短袖襯衫,搭配深藍(lán)色西裝休閑褲。在交流結(jié)束后的合影中,站在中間的位置,展顏微笑。這一趟到訪民興物業(yè)指導(dǎo)工作,似乎收獲不錯(cuò)。
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作為新大正上市至今最大也是第一筆收購,民興物業(yè)在新大正的經(jīng)營管理體系中,地位舉足輕重。
2020年10月,新大正更改募資用途,動(dòng)用了“停車場(chǎng)改造及投資”項(xiàng)目部分資金,從中調(diào)出9700萬元,收購民興物業(yè)100%股權(quán)。這起收購案持續(xù)了近7個(gè)月,直到2021年4月才完成。
這筆近億元的收購,一口氣給新大正帶來了100余個(gè)項(xiàng)目。不過,“鯨吞”民興物業(yè)之后,新大正在消化這些項(xiàng)目的過程中,融合的“陣痛”也顯露了出來。
收購?fù)瓿傻?021年,新大正毛利率、凈利率在近五年中,首次出現(xiàn)大波動(dòng),前者跌破20%的界線,后者跌到8%以下。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末,新大正的毛利率下滑到18.67%,凈利率下滑到7.97%。而在此之前的四年,其毛利率基本穩(wěn)定,維持在21%以上,凈利率基本維持在10%左右。
2017年-2020年,新大正的毛利率分別為21.42%、21.24%、21.14%、21.42%;對(duì)應(yīng)期內(nèi),凈利率分別為9.29%、10.00%、9.97%、10.01%。
今年第一季度,新大正毛利率、凈利率再創(chuàng)近五年的歷史新低,分別為17.88%、7.20%。
民興物業(yè)利潤倒退
以金融物業(yè)發(fā)家,民興物業(yè)深耕四川至今已有20年,核心業(yè)務(wù)包括國企總部辦公樓、政府行政辦公樓、綜合寫字樓等專業(yè)物業(yè)管理,以及銀行、商場(chǎng)、醫(yī)院、別墅、公寓等多門類綜合性物業(yè)管理服務(wù)。
而在新大正完成收購后,整合民興物業(yè)的第一年,民興物業(yè)的營收增速,較之前出現(xiàn)了19個(gè)百分點(diǎn)的下滑;營業(yè)利潤與凈利潤,甚至呈現(xiàn)出后退的趨勢(shì)。
根據(jù)新大正收購公告及年報(bào)所披露,2019年、2020年、2021年三年,民興物業(yè)的營業(yè)收入分別為2.62億元(未經(jīng)審計(jì))、3.17億元、3.23億元。
同期,對(duì)應(yīng)營業(yè)利潤分別為3695.91萬元(未經(jīng)審計(jì))、4155萬元、3522.68萬元;凈利潤分別為3112.95萬元(未經(jīng)審計(jì))、3571.54萬元、2847.46萬元。
根據(jù)以上數(shù)據(jù),2020年、2021年,民興物業(yè)的收入增幅分別為20.99%、1.89%;營業(yè)利潤增幅分別為12.42%、-15.22%;凈利潤增幅分別為14.73%、-20.27%。
一般而言,營業(yè)凈利潤是企業(yè)最基本經(jīng)營活動(dòng)的成果,也是企業(yè)一定時(shí)期獲得利潤中最主要、最穩(wěn)定的來源;而凈利潤是一個(gè)企業(yè)的最終經(jīng)營成果,是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。
“新大正完成收購后,民興物業(yè)的利潤波動(dòng)較大,同時(shí)經(jīng)營效益也并不算如意?!睒I(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)道。
全國化“虛實(shí)”
2021年,是新大正“五五”戰(zhàn)略規(guī)劃的開局之年。
去年,新大正完成民興物業(yè)的收購、增資入股重慶重報(bào)物業(yè)管理有限責(zé)任公司獲60%控股權(quán)、再加上市場(chǎng)招投標(biāo)增拓,其在管項(xiàng)目面積首次突破一億平方米,項(xiàng)目覆蓋布全國25省82城市,較2020年,增加進(jìn)駐4個(gè)省市,37個(gè)城市。
不過,全國化布局推進(jìn)順利的表象下,實(shí)則大部分項(xiàng)目與收入,還是倚重川渝地區(qū)。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年底,新大正的項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)477個(gè),較2020年的369個(gè)同比增長29.27%。其中,在重慶區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量為239個(gè),占比50.01%;較2020年的209個(gè),增加了30個(gè)。
2021年,新大正來自重慶區(qū)域的收入為9.86億元,占總收入的47.24%,較2020年65.85%的占比,有所減少。不過,此消彼長,其營收增幅最為明顯是在四川地區(qū),總收入3.44億元,同比增幅達(dá)314.03%,占總收入的16.45%。
總體來看,新大正在川渝地區(qū)的總營收占比依舊在6成以上,約63.69%,較2020年68.08%的營收占比有所微減。這也意味著,其在川渝之外的項(xiàng)目增拓與發(fā)展速度不顯。
值得注意的是,全國化進(jìn)程推進(jìn)緩慢,而屢創(chuàng)新高的市場(chǎng)拓展,使新進(jìn)項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模快速增長,帶來的新項(xiàng)目培育期和人員設(shè)備前期投入等增加。
2021年,新大正全年新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額16.90億元,飽和年化合同收入金額8.20億元,同比增長約74.22%;新簽?zāi)旰贤~1000萬(含)以上項(xiàng)目16個(gè);斬獲國家機(jī)關(guān)事務(wù)局、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社、冬運(yùn)中心、深創(chuàng)投廣場(chǎng)、浙江高速等標(biāo)志性項(xiàng)目。
而財(cái)報(bào)顯示,新進(jìn)項(xiàng)目的毛利率為12.6%,相較于成熟項(xiàng)目的19.56%,低了6.96個(gè)百分點(diǎn)。隨著未來全國化進(jìn)一步推行,新大正或面臨利潤率進(jìn)一步下降的風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞: 物業(yè)管理 項(xiàng)目數(shù)量 個(gè)百分點(diǎn)