觀點網(wǎng)受宏觀調(diào)控影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來一場巨大變革，房企正逐步告別快周轉(zhuǎn)、高增長的時代。

反之，從藍(lán)海進入紅海的物業(yè)行業(yè)，進入了跑馬圈地的階段。

(資料圖)

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年全年，物業(yè)行業(yè)收并購金額將近360億元，規(guī)模接近2020年的4倍。

進入2022年，物業(yè)收并購戲碼還在持續(xù)。

上半年以來，包括碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、新希望服務(wù)、時代鄰里、中奧到家等多家物業(yè)公司均在收并購方面有所收獲。

最新消息顯示，在6月16日這天，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的兩筆收購案正式“落下帷幕”。

其一，金科服務(wù)宣布，終止收購佳源服務(wù)73.56%股權(quán)；其二，招商積余計劃以5.36億元的代價，收購新中物業(yè)67%股權(quán)。

事實上，行業(yè)收并購加速，一方面源于地產(chǎn)行業(yè)的驟變，畢竟，在銷售滑坡與融資趨緊之下，物業(yè)公司往往是最有價值且最易變現(xiàn)的資產(chǎn)之一。

另一方面，對物業(yè)企業(yè)而言，收并購能夠幫助迅速擴大規(guī)模，是“做大做強”的必經(jīng)之路。

此前，在觀點機構(gòu)召開的2022觀點物業(yè)大會上，新城悅服務(wù)集團首席戰(zhàn)略官尤建峰就曾表示：“收并購是不可忽視的增長方式，從國際市場來看，從開展業(yè)務(wù)到后面增長都主要是通過收并購來實現(xiàn)的?！?/p>

金地智慧服務(wù)集團黨委書記、副總裁姚平亦認(rèn)為，在接下來的一段時間內(nèi)，行業(yè)內(nèi)部的整合并不會停止，頭號玩家可能會誕生。

也就是說，在主客觀雙重因素下，行業(yè)進入“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的階段。

然而，是像招商積余那般進行，還是如同金科服務(wù)這樣折戟沉沙，無外乎兩個因素——資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、價格是否公道。

畢竟，現(xiàn)時物業(yè)行業(yè)逐步走下神壇，估值回歸理性，在此情況下，企業(yè)的收并購亦不再傾向盲目，而是由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變。

終止的交易

醞釀了23天的收并購終于走向了尾聲，不過這一次的結(jié)局并沒有想象中那般。

6月16日晚間，金科智慧服務(wù)集團股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司終止收購佳源服務(wù)73.56%股權(quán)事項。

從公告看來，這一次交易的終止，是雙方商討的結(jié)果。

金科服務(wù)在公告中提到，訂約方?jīng)Q定不再進行潛在交易，框架協(xié)議已相應(yīng)終止。此外，于公告日期，除框架協(xié)議的終止協(xié)議外，框架協(xié)議訂約方并無就潛在交易訂立任何最終協(xié)議或安排，亦尚無進行任何款項的支付。

與此同時，自本公告日期起計6個月內(nèi)，金科服務(wù)及其一致行動人均不得就佳源服務(wù)的股份公布要約或可能進行的要約，或于將導(dǎo)致強制要約的情況下收購佳源服務(wù)的股份。

事實上，早在5月下旬，市場就流傳出這筆收購案的零星消息。

5月23日早間，金科服務(wù)突然發(fā)布公告稱短暫停牌；同日晚間，因股價大跌已停牌5天的佳源國際亦表示將繼續(xù)短暫停牌，以待刊發(fā)有關(guān)公司可能出售一家非全資附屬公司的公告。

消息一出，立馬引發(fā)了猜測：賣身金科物業(yè)是否屬實？又是為何出讓？

不過，彼時就出售物業(yè)一事，有接近佳源控股人士向觀點新媒體表示，目前佳源尚未有官方資料披露，還在準(zhǔn)備過程當(dāng)中。

誰曾想，靴子的落地就在翌日，金科服務(wù)一紙公告證實了此前所有猜測。

按照當(dāng)時的計劃，金科服務(wù)計劃收購佳源服務(wù)所有已發(fā)行股份約73.56%，但未披露交易的對價及收購方式。有市場消息表示，金科支付的對價預(yù)計為2億美元，折合下來，約為13.3億元人民幣。

2億美元并不是一筆小數(shù)目，佳源服務(wù)到底值不值2億美元？

據(jù)了解，2020年12月9日，佳源服務(wù)緊跟物業(yè)上市熱潮，成功在香港敲鑼上市，2021年是其上市后第一個完整財年，從財報來看，該公司在管面積達(dá)到2190萬平方米，同比增長約33%，合約建筑面積6270萬平方米，同比增長約26.3%。

以13.3億元人民幣交易對價和1.04億元凈利潤（2021年佳源服務(wù)的凈利潤值）計算，金科服務(wù)此番收購佳源服務(wù)的PE達(dá)到12.78倍.

此前，華潤萬象生活收購中南服務(wù)（管理面積與佳源服務(wù)相當(dāng)）時，PE接近13倍；而華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)，PE達(dá)到13.93倍。

粗略對比來看，2億美元對價似乎還算公允。

6月初，坊間有消息流傳稱，金科服務(wù)在進一步談判價格時，發(fā)現(xiàn)佳源服務(wù)本身質(zhì)地欠佳。

上述消息提到：金科服務(wù)在和佳源系實控人談判這次物業(yè)并購時，佳源系方面開出的條件是將佳源服務(wù)和中天城投一起打包售賣給金科服務(wù)。

據(jù)了解，去年8月份，中天金融擬180億出售中天城投100%股權(quán)給佳源系，三個月后這個價格又降至89億元。

即便價格折半，佳源系卻沒有足額支付上述交易款。今年2月，中天金融披露，公司收到佳源集團收購中天城投集團交易第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，但未收到第二及第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

中天金融3月29日再次公告表示，已收到佳源集團支付的15.8億元定金，占本次交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的17.75%，但尚未按時收到第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，本次交易剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的延期支付對公司經(jīng)營資金規(guī)劃造成一定影響。

佳源系與中天城投的關(guān)系暫未梳理清楚，這種打包出售的方式，無疑會讓金科服務(wù)面臨后續(xù)發(fā)展的巨大風(fēng)險和不確定性，甚至有可能影響目標(biāo)企業(yè)后續(xù)的盈利預(yù)期，這或許是導(dǎo)致交易失敗的最重要原因。

不過，對金科而言，終止交易或許是無法借此番收并購擴充規(guī)模，不過總比接盤“爛資產(chǎn)”要好得多。

對佳源服務(wù)而言，在佳源系流動性危機之下，此番終止收購無疑減少了一項資金回流的端口；未來，佳源服務(wù)或許還會繼續(xù)尋找下一個“白衣騎士”。

招商又積余

與金科服務(wù)收購折戟相反，招商積余在6月16日這天成功將自己心儀的“商品”收入囊中。

招商積余發(fā)布公告稱，近日該公司收到《西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所關(guān)于成交相關(guān)事項的告知函》，在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的新中物業(yè)67%股權(quán)項目，招商積余確定為受讓方。

本次交易完成后，招商積余將持有新中物業(yè)67%股權(quán)，新中香港持有新中物業(yè)33%股權(quán)。

從公告披露的數(shù)據(jù)來看，截至2021年12月31日，新中物業(yè)資產(chǎn)總額約6.11億元，凈資產(chǎn)約2.19億元；營業(yè)收入約4.1億元，凈利潤約0.4億元。

招商積余收購新中物業(yè)67%股權(quán)的代價為5.36億元，同樣按照上述方式計算，收購PE高達(dá)20倍。

金科服務(wù)不到13倍PE收購佳源服務(wù)選擇放棄，招商積余為何愿意花20倍代價收購新中物業(yè)？

顯然，此番收購能夠再度擴充招商積余的規(guī)模，但更重要的是，新中物業(yè)的在管資產(chǎn)能夠形成戰(zhàn)略協(xié)同。

今年3月份的業(yè)績會上，招商積余董事長聶黎明就多次提及收并購對招商積余2022年發(fā)展的重要性。他表示，將積極抓取收并購市場機遇，推進更多優(yōu)質(zhì)項目落地，收并購是公司接下來的一個核心抓手，招商積余已將收并購作為一個長期的發(fā)展戰(zhàn)略看待。

聶黎明強調(diào)，招商積余在收購上會注意兩點。一是價格要合理，因為估價太高之后對未來長期經(jīng)營會形成負(fù)擔(dān)；二是收購標(biāo)的跟公司戰(zhàn)略要協(xié)同，要能夠發(fā)揮協(xié)同價值。

據(jù)了解，招商積余在2021年最后一個季度成功收購南航物業(yè)、上航物業(yè)，并鎖定增資招商銀行金尊集團所屬的深圳匯勤物業(yè)公司。這些收購聚焦在航空和銀行物業(yè)服務(wù)，而這兩個細(xì)分行業(yè)目前在招商積余本身的業(yè)務(wù)中都已有相當(dāng)比例。

此次收購的新中物業(yè)，主要為銀行類金融機構(gòu)客戶提供綜合物業(yè)管理服務(wù)以及銀行輔助服務(wù)。截至2021年7月底，新中物業(yè)在管項目數(shù)量241個，在管建筑面積約559萬平方米，分布于境內(nèi)26個省份、直轄市，其中在管辦公物業(yè)建筑面積約457萬平方米，占比約82%。

新中物業(yè)在管物業(yè)類型與招商積余過往聚焦的部分高度重合，此番收購無疑能夠提高企業(yè)的增值服務(wù)能力，拓寬利潤點，進一步構(gòu)建企業(yè)自身護城河，這或許也是招商積余接受20倍PE的重要原因。

對物業(yè)企業(yè)而言，收并購不僅僅是規(guī)模擴充的一個手段，更是公司調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量的重要方式。

此次招商積余與金科服務(wù)的一增一減，反映的是行業(yè)與市場環(huán)境巨變的當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加注重交易本身帶來的經(jīng)濟利益與并購風(fēng)險。

關(guān)鍵詞： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 中天城投 萬平方米