觀點(diǎn)網(wǎng)6月13日，合景泰富開報(bào)2.36港元，后一路下跌，收盤跌幅達(dá)11.11%，報(bào)2.16港元，總市值68.76億港元。

而造成合景泰富下跌的原因，或許是6月10日惠譽(yù)將合景泰富的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B”下調(diào)至“B-”，將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)仍為“RR4”；評(píng)級(jí)維持負(fù)面評(píng)級(jí)觀察狀態(tài)。

惠譽(yù)表示，評(píng)級(jí)下調(diào)的主要原因是合景泰富合同銷售額持續(xù)下降，這對(duì)公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流和流動(dòng)性緩沖造成了更大壓力；同時(shí)，評(píng)級(jí)維持負(fù)面評(píng)級(jí)觀察狀反映了合景泰富近期離岸再融資計(jì)劃的不確定性，該計(jì)劃仍在進(jìn)行中。

待出售的寫字樓

合景泰富對(duì)于投資性項(xiàng)目寄予厚望，認(rèn)為提供的現(xiàn)金流和利潤支撐將與物業(yè)開發(fā)形成“雙輪驅(qū)動(dòng)”，助力公司“穿越經(jīng)濟(jì)周期”。

而惠譽(yù)評(píng)級(jí)報(bào)告中提到，合景泰富正尋求整體出售寫字樓，這可能會(huì)籌集55-57億元，用于償還即將到期的債務(wù)——這或許就是股價(jià)下跌的導(dǎo)火索。

【資料圖】

作為被寄予厚望的長遠(yuǎn)利潤增長點(diǎn)，寫字樓的拓展進(jìn)程或許因債務(wù)而受到拖累，而出售寫字樓的消息早在4月底合景泰富補(bǔ)辦的投資者交流會(huì)中就有所披露。

據(jù)參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，合景泰富集團(tuán)目前計(jì)劃把廣州非核心區(qū)域的寫字樓出售，置換成去年7月份拿到的珠江新城商業(yè)項(xiàng)目；也在談一些商業(yè)寫字樓的出售，大概涉及到50億貨值。而上海后灘的寫字樓及北京通州約17億貨值的一幢寫字樓目前亦有買家洽談。

其實(shí)，合景泰富今年4月就以13億元的價(jià)格出售了一棟寫字樓。待出售廣州非核心區(qū)域的寫字樓或許可以猜測為生物島的廣州科盛廣場。

而投資者會(huì)提到的珠江新城商業(yè)項(xiàng)目，合景泰富于2021年7月12日斥資19.9億元拿下一宗6580平方米商業(yè)用地（或?yàn)椤爸榻鲁亲詈笠粔K商業(yè)用地”），該項(xiàng)目是100%權(quán)益。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2021年年報(bào)顯示，合景泰富集團(tuán)在核心一二線城市累計(jì)已開業(yè)45個(gè)投資性物業(yè)，包括10個(gè)商場、10個(gè)寫字樓和25個(gè)酒店。

其中，合景泰富在廣州已開業(yè)寫字樓有6個(gè)，分別是位于珠江新城的合景國際金融廣場、環(huán)球都會(huì)廣場，位于琶洲的環(huán)匯商業(yè)廣場，位于生物島的廣州科盛廣場，位于科學(xué)城的科賢中心及位于南沙區(qū)的彩匯中心。

還有，上海浦東后灘的環(huán)球都會(huì)廣場，成都城南金融高新區(qū)的環(huán)匯商業(yè)廣場，蘇州工業(yè)園區(qū)的領(lǐng)匯商務(wù)廣場，南寧五象新區(qū)總部基地的廣西合景國際金融廣場。

合景泰富在物業(yè)投資收入上也較為可觀，由2020年約8.01億元增加19.5%至2021年約9.57億元，主要由于已出租投資物業(yè)的可出租總建筑面積增加；同時(shí)，2021年寫字樓整體出租率為88%。

對(duì)于整體出售寫字樓籌資消息，接近合景泰富人士接受媒體采訪時(shí)表示，出售寫字樓事項(xiàng)是原定銷售計(jì)劃安排。自2017年起，合景泰富就在持續(xù)出售部分較具競爭優(yōu)勢的寫字樓項(xiàng)目，如上海后灘寫字樓、廣州生物島寫字樓、北京通州寫字樓等。

他續(xù)指，這些寫字樓項(xiàng)目來源于早期已進(jìn)入城市的綜合體項(xiàng)目或早期項(xiàng)目，總價(jià)值超過80億元，一方面可為集團(tuán)補(bǔ)充可售資源，另一方面其成本較低，有利于維持利潤率水平。

對(duì)于2022年的展望，合景泰富在年報(bào)中表示，將在北京、廣州、上海等籌開標(biāo)桿寫字樓，包括北京通州的合景國際金融廣場、廣州科創(chuàng)中心、上海合景生命科谷。

待償還的債券

2016年開始，合景泰富連續(xù)5年積極拿地策略，導(dǎo)致債務(wù)壓力遞增。

在“三道紅線“要求下，合景泰富將降杠桿納入工作重點(diǎn)，2021年末有息負(fù)債767.2億元，較2020年末下降1.5%；凈負(fù)債率79.2%，現(xiàn)金短債比1.4倍。

據(jù)惠譽(yù)披露，至2022年年底，合景泰富集團(tuán)擁有約120.8億元的大額資本市場債務(wù)到期，包括7月份可回售的18億元商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)，8月份可回售的18億元人民幣在岸債券，9月份到期的9億美元高級(jí)票據(jù)，以及2022年4季度可回售/到期的17億元在岸債券和8億元在岸債券在岸債券。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

今年9月到期9億美元票據(jù)的還款計(jì)劃，一直備受關(guān)注。

合景泰富集團(tuán)投資者關(guān)系及資本市場部境外融資副總裁黃怡珊在投資會(huì)表示，集團(tuán)十分有把握可如期還款，強(qiáng)調(diào)境外項(xiàng)目仍然有空間可以做一些新增的融資安排。但是因?yàn)樯婕昂献鞣?，方案也在推進(jìn)過程中。香港鴨脷洲項(xiàng)目因?yàn)楸旧淼盅郝时容^低，不到30%。從項(xiàng)目層面上可以再做一些新增的融資，這個(gè)方案也正在推進(jìn)中。這是可以用于9月份9億美金到期的還款來源，而該些計(jì)劃有望在6月份落實(shí)。

惠譽(yù)表示，合景泰富集團(tuán)繼續(xù)就香港地區(qū)項(xiàng)目和其他中國資產(chǎn)為抵押獲得總計(jì)350億元的擔(dān)保貸款進(jìn)行溝通。如果再融資成功，將得以覆蓋大部分短期債務(wù)。然而，合景泰富面臨著動(dòng)蕩的市場情緒和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠湟患液腺Y公司陷入困境。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，合景泰富集團(tuán)現(xiàn)金和銀行余額總額從2020年底的445.8億元下降了33.9%至294億元，而可用現(xiàn)金從2020年底的400億元下降至77億元。

合景泰富管理層曾表示，到2022年4月底，集團(tuán)在控股公司層面擁有110億元現(xiàn)金并將用于償還債務(wù)。顯然，110億元現(xiàn)金并不足以覆蓋截至2022年年底的120.8億元資本市場到期債務(wù)。

物業(yè)銷售方面，合景泰富今年安排了1600億元左右可售貨值，預(yù)計(jì)去化率在60%-65%；按此計(jì)算，銷售目標(biāo)大概是900-950億元。

行業(yè)整體銷售疲軟的大環(huán)境下，2022年5月，合景泰富及合營企業(yè)及聯(lián)營公司預(yù)售額為41.21億元，同比減少63.5%；預(yù)售建筑面積約為19.8萬平方米，同比減少68.9%。

2022年前5月，合景泰富及合營企業(yè)及聯(lián)營公司預(yù)售額為215.47億元，同比減少53.08%；據(jù)銷售目標(biāo)900億元計(jì)算，已完成約23.94%。

銷售下滑將對(duì)合景泰富集團(tuán)的營運(yùn)現(xiàn)金流造成壓力，并導(dǎo)致流動(dòng)性收緊。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

存貨周轉(zhuǎn)效率方面，2017-2018年合景泰富均低于行業(yè)均值，隨后2年則有明顯提升，2021年再度下滑。對(duì)合景泰富來講，存貨周轉(zhuǎn)率低的問題一直存在，進(jìn)而存貨積壓的成本較高，去庫存的壓力較大，項(xiàng)目銷售節(jié)奏較慢，從而導(dǎo)致資金回籠速度較慢。

在流動(dòng)性緊張下，這更是一個(gè)隱患。

關(guān)鍵詞： 合景泰富 珠江新城 同比減少