終于降了！

(資料圖片)

隨著存量首套房利率的全面調(diào)整，前幾年高利率站崗的買房人總算可以長出一口氣。

這波調(diào)整后，有人省下一頓飯錢，有人瞬間感覺荷包寬松了不少，更有人戲稱為房奴們的“幸運(yùn)日”。

喜大普奔。

那么，存量房貸利率已經(jīng)下調(diào)，還有沒有必要提前還款？

.01.

“終于能省下一筆錢了，周末去吃頓好的?！苯盗朔抠J后，陶菁發(fā)了這樣一條朋友圈。

之前，她的房貸利率是5.4%，貸款了150萬，30年等額本息，月供超過8400元。

這次調(diào)整后，她的利率降到了4.3%，月供下降到7400元左右，比之前少了差不多1000元。

對于還是單身的陶菁而言，每月吃幾頓大餐或者買幾件衣服的錢，就這么“多”出來了。

橙橙也是這次房貸利率調(diào)整的受益者。之前，她的房貸利率為5.13%，調(diào)整之后房貸利率降為4.3%，月供金額減少583.6元，一年下來也有差不多七千元。

雖然不多，但也能多一筆錢給孩子報(bào)課外班。

從目前來看，這次調(diào)整后，鄭州大部分人的首套住房貸款利率降至4.35%、4.3%、4.25%。

如果將來LPR繼續(xù)調(diào)整，這個(gè)利率還有可能進(jìn)一步降低。

可以說，這是這輪樓市調(diào)控以來，對房奴有實(shí)質(zhì)意義的政策利好。

首先，是幾乎涉及所有的銀行。

四大行早在9月初，均明確了從9月25日開始調(diào)整。隨后，股份制銀行也陸續(xù)跟進(jìn)。

這幾天，部分銀行手機(jī)銀行上的“二套轉(zhuǎn)首套”功能也陸續(xù)上線，更多人將享受到這波政策利好。

其次，涉及的客戶面也很廣。

這次調(diào)整，按照貸款節(jié)點(diǎn)執(zhí)行不同政策，主要依據(jù)是“貸款時(shí)執(zhí)行的所在城市利率下限”。

比如鄭州，2019年10月之前的房貸，轉(zhuǎn)換成LPR后調(diào)再調(diào)整，基本上就是4.3%（2024年元旦調(diào)為4.2%）。

而2019年10月到2022年5月，鄭州執(zhí)行“LPR+5個(gè)基點(diǎn)”政策，調(diào)整后利率就是4.35%（2024年元旦調(diào)為4.25%）。

不同的時(shí)間段，對應(yīng)當(dāng)時(shí)的利率下限調(diào)整，幅度就是把加點(diǎn)砍掉。

雖然不同的人下調(diào)幅度不一樣，有人歡喜有人平靜，有人壓力驟減，也有人并無多大變化。但總的來說，存量房貸利率下調(diào)是喜事一件。

就像有人調(diào)侃的，從此泡面都敢加個(gè)蛋了，每個(gè)月也敢犒勞自己一頓好的了，用花西幣來算的話每個(gè)月也能買幾支他家眉筆了……

.02.

某種程度上，現(xiàn)在享受利率下調(diào)的人，都應(yīng)該感謝當(dāng)初那些提前還貸的那些人。

畢竟，這次存量房貸大調(diào)整，主要目的之一，就是減緩提前還貸潮。

近，曾有一張疑似某銀行的內(nèi)部培訓(xùn)圖片在網(wǎng)上流傳，這張圖片中PPT標(biāo)題赫然為“如何說服計(jì)劃提前還貸客戶……用于投資理財(cái)”。

近幾年，提前還貸潮持續(xù)上演。以上述銀行為例，2021年末，其住房抵押貸款余額為835.40億元，2022年末降至814.22億元。

到了今年6月底，只有772.86億元，較上年末減少41.36億元，降幅為5.08%。

房貸作為銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，任由提前還貸潮持續(xù)，銀行也吃不消。

既然銀行已經(jīng)“割肉”，買房人也享得到了實(shí)在好處，那還有沒有必要提前還貸？

這要根據(jù)個(gè)人情況而定，但總體而言，如果有錢還是建議提前還，哪怕是還一部分也好。

一是市場環(huán)境變了。

以前房貸利率6點(diǎn)多甚至7點(diǎn)多，大家都沒什么感覺。一方面是因?yàn)槭杖朐谠鲩L，房價(jià)也在長，收益足夠覆蓋掉房貸利息；另一方面，當(dāng)時(shí)一些資金借款利率比這更高。

但現(xiàn)在不一樣了，很多人收入負(fù)增長了，房價(jià)也停滯甚至下跌了，銀行理財(cái)收益也普遍低于3%，消費(fèi)經(jīng)營貸利息也遠(yuǎn)低于房貸……

在這個(gè)貸款利息低且容易貸款的時(shí)代，房貸的高利率就像個(gè)“顯眼包”，很不合時(shí)宜了。

二是低利率時(shí)代來臨，也就意味著低經(jīng)濟(jì)和慢增長，賺錢會越來越難，杠桿時(shí)代一去不返。

這個(gè)時(shí)候，少花錢，少負(fù)債，減少杠桿，保證家庭收入的穩(wěn)定，才是更明智的選擇。

雖然現(xiàn)在存量房貸利率降低了，但相比利息也只能是九牛一毛。再加上提前還貸性價(jià)比很高，哪怕是只還一部分本金，月供和利息也會少一大截。

比如100萬房貸，30年期，每月還款6277元，總利息631750元。如果提前還掉10萬本金，每月還款5650元，總利息568575元。

相比之下，提前還貸10萬本金，月供減少了627元，總利息減少63175元，算下來還是挺可觀的。

當(dāng)然，提前還貸不僅是一道計(jì)算題，也是一道生活題。

提前還貸的前提是，還完后還有能力繼續(xù)賺錢，尤其是家里能有結(jié)余。如果是東拼西湊，甚至借錢還貸，那就需要謹(jǐn)慎而為。

.03.

這一輪前所未有的存量首套房貸利率下調(diào)，也算是讓我們見證歷史了。

而這，還只是樓市刺激的手段之一。

降利率、降、取消限購、購買補(bǔ)貼……一大波寬松政策早就撲面而來，令人目不暇接。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入9月以來，東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市已經(jīng)全面取消限購。

西安、天津、蘇州、廈門等城市也已進(jìn)行了限購調(diào)整，例如，一直熱門的蘇州，對于120平米以上的改善新房，不再限購。

9月20日，廣州更是發(fā)布重磅消息，取消限購，成為國內(nèi)首個(gè)松綁限購政策的一線城市。

總結(jié)下鄭州當(dāng)前的利好政策：低、低利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、個(gè)稅契稅減免，帶押過戶、人才購房補(bǔ)貼、公積金對全國購房者開放，還有限購限售政策的取消，“保交樓”的全面推進(jìn)……

總之，當(dāng)下的鄭州樓市，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)史上寬松的時(shí)代。

所謂樓市不起，政策不止。

加上鄭州房價(jià)本就處于低位，對于有著真正需求的剛需和改善人群而言，如今，的的確確是出手的大好時(shí)機(jī)。

所以，有買房需求的購房者，也不用再猶豫了，趁著十一假期多去售樓部走走看看，了解項(xiàng)目情況，掌握房源信息。

現(xiàn)在的市場正處于一個(gè)微妙的階段，處于回暖前的蓄勢期，這時(shí)候入場，很有可能買到特價(jià)好房。

要相信，樓市一定會好起來，而且會很快。鄭州前景可期，鄭州的房子值得買入并擁有。

就像馬光遠(yuǎn)來鄭州說的：現(xiàn)在是不是買房的時(shí)機(jī)？我的回答“當(dāng)然是”；買哪個(gè)城市？包括鄭州；買哪家企業(yè)？安全性，保交樓，。

市場的齒輪已經(jīng)轉(zhuǎn)動，聰明的人當(dāng)順勢而為。

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