隨著昆明主城新項(xiàng)目越來越少，不少網(wǎng)友也開始將目光投向了次新房，我們也一起來看看，那些年開發(fā)商承諾的配套究竟兌現(xiàn)得怎么樣？

本期評(píng)測樓盤——龍湖·水晶酈城。

(資料圖片僅供參考)

1、二環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)次新房，點(diǎn)板結(jié)合，在一眾塔樓里有一定優(yōu)勢(shì)；

2、龍湖入昆首作，園林很不錯(cuò)；

3、封閉式小區(qū)，物業(yè)安保服務(wù)到位，口碑不錯(cuò)；

4、戶型建面約44-188㎡，一室至四室，選擇多樣。

樓盤基本信息：

總占地面積：約34300㎡；

容積率：3.99；

綠化率：40%；

樓棟數(shù)：7棟住宅，1棟商業(yè)；

總戶數(shù)：1362戶；

停車位：1360，車位配比接近 1:1

物業(yè)：龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi)2.3元/㎡·月

（龍湖·水晶酈城）

龍湖·水晶酈城位于教場中路151號(hào)，屬于五華區(qū)蓮花池片區(qū)，小區(qū)北臨二環(huán)北路，南臨教場北路，西臨民族學(xué)院教工宿舍區(qū)及教場中路。

項(xiàng)目由昆明龍湖宜恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，2015年建成交付。

（樓座分布示意）

每次提到龍湖地產(chǎn)，園林必定是關(guān)鍵詞之一，作為龍湖地產(chǎn)的入昆首作，龍湖·水晶酈城顯然要“打個(gè)樣”。

據(jù)此前的宣傳報(bào)道，小區(qū)隔段時(shí)間就會(huì)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)更新，例如水系提升改造、喬灌木更換、兒童游樂場地膠更換、路面修整、路燈照明添置及維護(hù)等。

就目前來看，這個(gè)打樣的效果確實(shí)還不錯(cuò)，走在小區(qū)里，第一感覺就是園林和小區(qū)的整體養(yǎng)護(hù)做的很到位。

地面平整，沒有損壞的地磚和磨禿了的地膠。

（兒童活動(dòng)區(qū)）

水景按標(biāo)識(shí)是定時(shí)開放，老人家很樂意坐在這里乘涼，看得出日常也有做清潔養(yǎng)護(hù)。

（小區(qū)水景 血拼姐到的時(shí)候正好不在開放時(shí)間）

當(dāng)年住宅還沒交付，龍湖·水晶酈城就先開放了景觀體驗(yàn)區(qū)，占地50余畝的樓盤，有20余畝用來營造景觀，也把“五重垂直綠化”、“全冠移植”這些概念帶到了昆明。交房近8年，植物從草坪、灌木到喬木的層次感依然很不錯(cuò)，放到現(xiàn)在看也是值得夸上一夸的存在。

（小區(qū)內(nèi)部景觀）

就小區(qū)的養(yǎng)護(hù)來說，龍湖確實(shí)做到了當(dāng)初承諾的“善居計(jì)劃”，龍湖·水晶酈城的公區(qū)老舊、破損都得到了妥善處理。

龍湖·水晶酈城開盤時(shí)本身的價(jià)格定位還是比較合理的，2013年首開均價(jià)約8200元/㎡。

具體來看，龍湖·水晶酈城共有7棟住宅和1棟商業(yè)，住宅區(qū)域?yàn)榉忾]式管理，點(diǎn)板結(jié)合，2T5戶，相較于同時(shí)期常見的3T8戶、3T11戶來說，居住舒適度有一定提升。

小區(qū)門口有門禁系統(tǒng)，安保工作也認(rèn)真負(fù)責(zé)，外賣小哥出入也需要登記。

（樓棟的門禁也比較到位）

樓棟的整體養(yǎng)護(hù)做得很不錯(cuò)，外立面十分清爽，看不出老化的痕跡。

（小區(qū)樓棟）

此處血拼姐想順帶吐槽一下一街之隔的華芳雅苑。華芳雅苑1999年建成，這個(gè)小區(qū)本身環(huán)境也還不錯(cuò)，雖說二十多年風(fēng)吹日曬，難免有墻漆剝落的問題，但這樣的樓棟外立面還是顯得突兀了些。

（華芳雅苑）

停車方面，小區(qū)人車分流，車位比接近1:1，地下停車場有單獨(dú)入口，非機(jī)動(dòng)車也有單獨(dú)的停放處，業(yè)主日常行車安全比較有保障。

（地下停車場）

（非機(jī)動(dòng)車停放）

戶型方面，小區(qū)掛的二手房并不多，可見業(yè)主居住滿意度也還不錯(cuò)。

先來看看最小面積的戶型，建面約44㎡。

（44㎡戶型）

44㎡戶型一室一廳一衛(wèi)，南向房，戶型一目了然，倒也算是主城稀缺的超小戶型。最大的亮點(diǎn)是小戶型也有個(gè)大陽臺(tái)，相較于公寓來說，梯戶比好很多的基礎(chǔ)上，再擁有2.2m*3.6m的陽臺(tái)，性價(jià)比一下子就上來了不少。

再來看看掛出房源最多的建面約87㎡的戶型。

（87㎡ 原戶型圖）

（87㎡ 二手房戶型圖）

87㎡戶型為三室兩廳一衛(wèi)，整體設(shè)計(jì)動(dòng)靜分區(qū)，可以看出，業(yè)主也比較滿意原本的戶型設(shè)計(jì)，除了搭板擴(kuò)大了一部分陽臺(tái)面積，整體改動(dòng)并不大。衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，通風(fēng)受到一定影響，容易滋生細(xì)菌；餐客廳一體，客廳部分受臥室A的影響，被遮擋了一部分采光，會(huì)顯得有些局促狹長，但整體來看，是個(gè)很緊湊的戶型，沒有空間浪費(fèi)。

整體來看，受設(shè)計(jì)時(shí)代所限，雖然戶型上有明顯瑕疵，但總體還是比較方正實(shí)用。從業(yè)主掛出的房源來看，戶型改動(dòng)都不大，看來整體居住體驗(yàn)也不錯(cuò)。

交通方面，龍湖·水晶酈城目前與地鐵距離較遠(yuǎn)，出行以公交和自駕為主，轉(zhuǎn)個(gè)彎就能上二環(huán)，自駕比較方便。

（昆明二環(huán)）

但另一方面，項(xiàng)目周邊的校場路并不算寬，教場北路雙向單車道一旦遇到堵車真是“無處可逃”。

（教場北路）

此外，還有個(gè)BUG是教場路的藍(lán)花楹太過出名，到藍(lán)花楹開放的時(shí)候，這里就是昆明最為熱門的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，自駕出行確實(shí)是對(duì)車技和耐心的一大考驗(yàn)。

（教場路）

學(xué)校方面，小區(qū)附近學(xué)校很多，從幼兒園到中學(xué)都比較集中，教育資源不錯(cuò)，但從劃片看，就讀的卻不是較近的蓮華小學(xué)或者春城玖如堂小學(xué)，而是2公里外的武成小學(xué)龍泉路校區(qū)。

（蓮華小學(xué)其實(shí)離得很近）

生活休閑方面，龍湖·水晶酈城有商業(yè)龍湖晶悅薈，火鍋燒烤等餐飲店較多，晚上還挺熱鬧。

（龍湖晶悅薈）

旁邊有小廣場，教場路有藍(lán)花楹主題公園，往下走還有蓮花池公園，日常散步還是比較愜意的。

（休閑廣場）

龍湖·水晶酈城二手房掛牌價(jià)格12000-17000元/㎡，整體均價(jià)保持在15000元/㎡左右，比較穩(wěn)定。

從片區(qū)來看，相似區(qū)域內(nèi)其他二手房均價(jià)在14000元/㎡左右，略低于龍湖·水晶酈城。

（片區(qū)小區(qū)二手房均價(jià) 截圖自貝殼）

新房方面，距離項(xiàng)目較近的有金科泰璽·云麓書苑，該項(xiàng)目建面約96-220㎡高層產(chǎn)品在售，高層住宅在售均價(jià)約17000元/㎡，除了高層,還有疊墅產(chǎn)品在售，疊墅在售產(chǎn)品建面約108-286㎡，總價(jià)約400-500萬/套。該項(xiàng)目在學(xué)府路片區(qū)，與小區(qū)有一定距離，且產(chǎn)品定位不同，不太有參考性。

（金科泰璽·云麓書苑售樓部）

相較之下，龍湖·水晶酈城價(jià)格整體比較穩(wěn)定，是個(gè)不錯(cuò)的次新房選項(xiàng)。

優(yōu)勢(shì)：

1、封閉小區(qū)，物業(yè)服務(wù)到位，園林養(yǎng)護(hù)做得很好；

2、戶型設(shè)計(jì)相對(duì)來說較為合理，南向房，居住舒適度提升；

3、有商業(yè)，下樓就能滿足吃喝玩樂。

劣勢(shì)：

1、容積率3.99，居住密度略高；

2、離地鐵遠(yuǎn)，通勤堵車問題會(huì)比較嚴(yán)重，藍(lán)花楹季節(jié)堵車加倍；

3、價(jià)格在片區(qū)偏高，但各方面配套不算突出。

下一期評(píng)測想看哪個(gè)樓盤，你說了算，歡迎給血拼姐留言哦。

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