今年上半年昆明土拍很是慘淡，無論是成交面積還是成交金額都同比去年下降了6成以上，城鎮(zhèn)住宅用地宗數(shù)僅占一半。

7月27日，昆明官渡區(qū)福德村城改首供批地成功出讓，也算是給市場增添了一絲信心，畢竟今年上半年出讓的土地不到全年總供地的兩成（不含安寧），土拍市場的重頭戲仍在下半年。

提到土拍，就不得不提此前的昆明地王，前些年昆明市場一片大好，土地市場也是熱火朝天，單價(jià)地王及總價(jià)地王不斷被刷新。時(shí)隔幾年，昔日地王現(xiàn)如今還好嗎？

(資料圖片僅供參考)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明總價(jià)地王TOP分別是俊發(fā)彩云城、昆明融創(chuàng)文旅城、中豪螺螄灣商貿(mào)城、昆明金茂國際新城、中國鐵建山語桃源及寶能滇池九璽。

（TOP5統(tǒng)計(jì)）

從時(shí)間線來看，2011年，中豪集團(tuán)以64.87億元拿下新螺螄灣商貿(mào)城三期開發(fā)的部分地塊。

昆明新螺螄灣商貿(mào)城位于官渡區(qū)宏仁片區(qū)，是昆明市2008年招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資320億元，是一個(gè)罕見的超大型市場。項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約5705畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)882萬平方米。

不過，開發(fā)過程中，由于中豪集團(tuán)資金鏈斷裂、內(nèi)部管理混亂、違規(guī)預(yù)售、欠付工程款等原因，旗下開發(fā)的項(xiàng)目悉數(shù)停工，土地款拖欠、閑置土地被收回。其中，當(dāng)時(shí)拿的三期開發(fā)部分地塊就有960畝土地被收回。

2017年，俊發(fā)攜手奧斯迪實(shí)業(yè)共同成立昆明俊奧商業(yè)有限公司，與中豪原所有股東達(dá)成一致，簽訂了重組協(xié)議，啟動(dòng)新螺螄灣片區(qū)的重組工作。

（俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城）

2018年，俊發(fā)在昆明舉行新聞發(fā)布會(huì)，正式宣布中豪螺螄灣國際商貿(mào)城更名俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城。至此，新螺螄灣片區(qū)正式告別“中豪”，迎來了“俊發(fā)時(shí)代”。

2019年，再次拿地新螺螄灣片區(qū)，并以79.4億不僅刷新了昆明土地拍賣成交總價(jià)紀(jì)錄，也成為了當(dāng)年的全國總價(jià)地王，而該批土地用作俊發(fā) · 彩云城項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)。

萬達(dá)的話，于2017年以74.77億元竟得昆明草海片區(qū)地塊，計(jì)劃修建昆明萬達(dá)旅游城。一個(gè)月后，融創(chuàng)就以438.44億元收購萬達(dá)十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，其中就包括昆明萬達(dá)城。2018年7月5日昆明萬達(dá)文化旅游城更名為：融創(chuàng)昆明萬達(dá)文旅城，項(xiàng)目目前已售罄。

2018年，平安不動(dòng)產(chǎn)以57.89億元竟得呈貢吳家營片區(qū)地塊。項(xiàng)目地塊分為項(xiàng)目A、B，平安不動(dòng)產(chǎn)引入了金茂、昆明華僑城、中鐵房地產(chǎn)共同開發(fā)。其中，項(xiàng)目A主要由中鐵房地產(chǎn)操盤，開發(fā)為中國鐵建·山語桃源；項(xiàng)目B主要由金茂操盤，開發(fā)昆明金茂國際新城項(xiàng)目，目前兩個(gè)項(xiàng)目均在售。

而平安不動(dòng)產(chǎn)則退居幕后，只在中國鐵建·山語桃源中占有約一半的權(quán)益。

寶能滇池九璽不僅是昆明總價(jià)地王TOP10，將它拿的地單獨(dú)拎出來的話，單價(jià)地王TOP10就占了5成。

（TOP10統(tǒng)計(jì)）

2019年11月，位于昆明市西山區(qū)福海街道辦事處的8宗由寶能旗下兩家全資子公司競得，出讓面積約595.4畝，成交價(jià)為55.45億元。

其中，有地塊樓面價(jià)就達(dá)到了15922.47元/㎡，不但打破此前片區(qū)中鐵諾德山海春風(fēng)的樓面價(jià)，還創(chuàng)下昆明住宅市場樓面價(jià)新高。而后推出寶能滇池九璽項(xiàng)目，規(guī)劃有洋房和合院產(chǎn)品，目前正常推售中。

而寶能創(chuàng)下的記錄則在2020年被刷新。2020年12月，昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂片區(qū)的1宗城鎮(zhèn)住宅用出讓，被昆明金濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5923.6萬底價(jià)斬獲，成交樓面價(jià)為17013.48元/㎡。

從交易文件可知，該宗地塊為其北側(cè)約136.05畝A1大地塊的零星整合用地，A1地塊則是筑友璽瓏灣。

筑友璽瓏灣規(guī)劃有地上建面約190-304㎡的純合院產(chǎn)品，總價(jià)約650-1500萬/套。

從上面榜單可以看出，昆明單價(jià)地王多集中在草海、滇池度假、巫家壩等地，這些片區(qū)要不就是擁有優(yōu)越的生態(tài)資源，不要就是城市的新中心。

（招商雍瓏府地塊信息）

位于巫家壩的KCGD2020-4-A1成交頗具戲劇性，該地塊與巫家壩KCGD2020-3-A1一同掛出出讓，未成交前就已經(jīng)有了巫家壩單價(jià)地王的頭銜。

但成交并不順利，在歷經(jīng)兩次流拍+一次系統(tǒng)故障停拍后，終于在2021年5月分別被中鐵建、招商兩家房企拿下。

此后，招商還在2022年1月，再次以13075.81元/㎡的樓面價(jià)拿下一宗3.08畝的零星用地，建設(shè)招商雍瓏府項(xiàng)目。該項(xiàng)目建面約95-143㎡高層在售，售價(jià)18000元/㎡。

從時(shí)間上可以看出，昆明地王更新最快的時(shí)期是2016-2019年之間。這個(gè)時(shí)期正好是外來房企入昆潮，這些資金實(shí)力比較雄厚的房企，為搶占市場份額，便加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度。

這個(gè)時(shí)期昆明樓市發(fā)展也較好，房價(jià)連續(xù)上漲，量價(jià)齊升，房企回籠資金較快，也拉動(dòng)了房企對(duì)土地的需求。

但從2020年開始，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房企囤地風(fēng)險(xiǎn)越來越高，特別是隨著房企“爆雷”增多，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)劇增，房企也普遍由激進(jìn)拿地轉(zhuǎn)向保守。

而且受到市場影響，房企銷售業(yè)績大幅下滑，也重挫了房企拿地的積極性，緩解了拿地節(jié)奏。

至于昆明此前地王的話，其實(shí)開發(fā)也并不順利，雖然有的還在正常開發(fā)、但也有的被多次維權(quán)、被收購，甚至面臨破產(chǎn)易主。

關(guān)鍵詞： 新螺螄灣 中國鐵建