二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買(mǎi)賣(mài)雙方要先達(dá)成一致意見(jiàn)，再根據(jù)手續(xù)辦理過(guò)戶(hù)。

下面就將二手房過(guò)戶(hù)流程與過(guò)戶(hù)費(fèi)的計(jì)算細(xì)細(xì)道來(lái)，有需要的購(gòu)房者或者是“游客”多看看。

一、二手房交易過(guò)戶(hù)流程

1.信息核對(duì)

買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2.簽合同

如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3.買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查

買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4.立契

房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5.繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7.產(chǎn)權(quán)登記變更，發(fā)放貸款

對(duì)貸款的買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8.物業(yè)交割

買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

二、二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)怎么算?

二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)=中介代理傭金+按揭貸款費(fèi)用+交易稅費(fèi)。

1.中介代理傭金

中介代理傭金是買(mǎi)賣(mài)雙方支付給地產(chǎn)中介公司的服務(wù)報(bào)酬，由三方在之前簽訂的合同中明確約定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)。但物價(jià)部門(mén)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方分別支會(huì)的傭金都不能超過(guò)成交價(jià)的3%。

2.按揭貸款費(fèi)用

涉及按揭時(shí)，需要支付按揭公司、評(píng)估公司及銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用。按揭貸款費(fèi)用主要包括：

貸款服務(wù)費(fèi)：每筆按揭服務(wù)費(fèi)1500元

房屋評(píng)估費(fèi)：

評(píng)估值200萬(wàn)(含200萬(wàn))以下，評(píng)估費(fèi)單筆收費(fèi)500元;

評(píng)估值200萬(wàn)以上，評(píng)估費(fèi)單筆收費(fèi)：評(píng)估價(jià)×0.04%;

評(píng)估費(fèi)由評(píng)估公司收取(如有特殊情況，以評(píng)估公司或銀行實(shí)際收費(fèi)為準(zhǔn))

3.二手房交易稅費(fèi)

交易稅費(fèi)由國(guó)土局直接收取，買(mǎi)賣(mài)雙方按規(guī)定各自交付相應(yīng)稅費(fèi)。交易稅費(fèi)主要包括：

1.交易增值稅：

滿(mǎn)兩年：普通住宅：(免征);非普：(過(guò)戶(hù)價(jià)-原登記價(jià))/1.05x5.0%

不滿(mǎn)兩年：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.05x5.0%(賣(mài)方)

增值稅的附加費(fèi)用：增值稅×12%(賣(mài)方)

2.交易契稅：

首套：≤90㎡(過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅)x1%;>90㎡(過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅)x1.5%;

二套：(過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅)x3%(買(mǎi)方)

3.交易個(gè)稅：

核定：普通住宅：(過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅)x1%;非普通住宅：(過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅)x1.5%

核實(shí)：(過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)-增值稅)x20%(賣(mài)方)

4.登記費(fèi)：每宗80元(買(mǎi)方)

5.貼花費(fèi)：每本5元(買(mǎi)方)

備注：

1.非大陸人士購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，過(guò)戶(hù)時(shí)需提供家庭成員聲明書(shū)即可享受契稅優(yōu)惠，如不提供則按計(jì)稅價(jià)x3%繳納契稅;

2.當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方有一方為境外人士(包括港澳臺(tái))，過(guò)戶(hù)時(shí)需提供(涉外買(mǎi)賣(mài)合同公證)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)簽價(jià)的千分之三(由公證處收取)。

以上便是房屋買(mǎi)賣(mài)交易中所產(chǎn)生的費(fèi)用，但在實(shí)際交易過(guò)程中由于房屋權(quán)利人的不同也會(huì)發(fā)生變化，例如：公司產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人為非大陸人士、購(gòu)房者為非大陸人士。另：國(guó)家稅費(fèi)政策的調(diào)整，也將會(huì)影響到整體的費(fèi)用，故在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，務(wù)必核實(shí)清楚交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，以免造成不必要的損失。

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