近日，中國金茂控股集團(tuán)有限公司（下稱：中國金茂）發(fā)布了2021年業(yè)績公告，并召開2021年度業(yè)績發(fā)布會。公司全年實現(xiàn)收入900.6億元，同比增長50%，錄得毛利為167.57億元，同比增長38%，實現(xiàn)扣非歸母凈利潤48.27億元，同比增長49%。

在去年行業(yè)進(jìn)入調(diào)整之際，中國金茂依然穩(wěn)健高效地實現(xiàn)了營收、利潤雙增長，這主要是得益于公司在中國中化控股旗下協(xié)同多方資源優(yōu)勢，并深耕城市運營，獲得了優(yōu)質(zhì)可持續(xù)的發(fā)展力量。展望今年，隨著我國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發(fā)展紅利。憑借充足可結(jié)轉(zhuǎn)收入及貨值供應(yīng)的基礎(chǔ)，中國金茂預(yù)計今年又將穩(wěn)步增長，站上新臺階。

銷售、業(yè)績均創(chuàng)新高 今年供貨充足

由于交付結(jié)算的銷售物業(yè)較上年增長，中國金茂的城市運營及物業(yè)開發(fā)銷售收入826.4億元，同比增長52%，創(chuàng)歷史新高，構(gòu)成了公司堅實的基本盤。此外，包括租金收入、酒店、其他業(yè)務(wù)均實現(xiàn)了增長，這在行業(yè)去年整體出現(xiàn)“增收不增利”的環(huán)境下，中國金茂的穩(wěn)健再一次脫穎而出。

此外，截止去年底，中國金茂尚有已簽約未做收金額2928億元，為今年交付結(jié)轉(zhuǎn)營收奠定了基礎(chǔ)。

公司全年實現(xiàn)簽約銷售額增長至2356.03億元，銷售面積1320萬平米，錄得回款率提升至96.32%的水平，回款達(dá)2278億元，均創(chuàng)新高。值得注意的是，在中國金茂的銷售結(jié)構(gòu)中，城市運營占比進(jìn)一步提高至25.61%，且權(quán)益比也提高至53.56%。

（數(shù)據(jù)來源：公司公告、官微）

城市運營銷售及權(quán)益占比的提升，體現(xiàn)出中國金茂的業(yè)務(wù)多樣性及經(jīng)營質(zhì)量均在持續(xù)優(yōu)化。金茂的高質(zhì)量銷售還體現(xiàn)在對一二線高能級城市的深耕上，去年在北京、南京、杭州、上海、青島、寧波、蘇州、溫州、廣州9個城市簽約銷售金額突破100億，相較于2020年新增2座，其中，北京、南京銷售金額突破200億。

展望2022年，中國金茂預(yù)計供貨超4000億，且二級貨源中有78%位于一二線城市。在城市運營的加持下，高質(zhì)量、具有品牌力的貨值或帶來較好的銷售成績。

融資成本僅3.98% 持續(xù)深耕城市運營

公司今年有4000億供貨的底氣來自于其在一二線布局的充足土地儲備。年報顯示，截至2021年底，中國金茂土地儲備為9323萬平方米（含一二級），相較于去年銷售面積而言，可以保障未來多年的銷售及拿地自由度。

去年，中國金茂獲取62個二級項目，建筑面積達(dá)到1071萬平米，新增土地儲備中82.4%位于北京、上海、廣州、成都、西安等一二線核心城市。新增二級項目中，36%為城市運營項目，相較于銷售占比25.6%進(jìn)一步提升，城市運營業(yè)務(wù)投入力度進(jìn)一步加大。

自2007年起，金茂每年落地一個城市運營項目，并在2015年正式宣布轉(zhuǎn)型為城市運營商，此后，布局的城市運營項目持續(xù)增加。2019年新增7個，2020年新增7個，加上在2021年布局的上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊等6個城市運營項目，中國金茂的城市運營項目累計達(dá)到了33個。

（數(shù)據(jù)來源：公司公告、業(yè)績發(fā)布會）

深耕城市運營，并通過一二級開發(fā)的形式，協(xié)調(diào)多方資源，一方面可以賦能城市，提升物業(yè)開發(fā)潛力，另一方面也是中國金茂能以更低成本獲取土地的綜合競爭力的體現(xiàn)。

但對于城市運營商來說，要做好這門生意不僅需要足夠豐富的經(jīng)驗、產(chǎn)業(yè)資源，更需要穩(wěn)健的財務(wù)為基礎(chǔ)。

于2021年底，中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共1070.28億元，其中短期220億元，占比為僅約2成，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，并有超一千億授信額度未使用。同期，公司賬面有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物310.51億元，充分覆蓋短債，“三道紅線”保持全綠。

在穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)下，2021年內(nèi)獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。獲得中外權(quán)威評級機構(gòu)的穩(wěn)定投資級評級。

（數(shù)據(jù)來源：公司公告、各評級報告）

2021年，中國金茂，作為央企，綜合平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.98%，成為融資成本最低的幾家房企之一。

協(xié)同“兩化”資源 第二曲線持續(xù)發(fā)力

與“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+文旅”等模式不同的是，中國金茂走了一條獨特的城市運營商道路。中國金茂以“釋放城市未來生命力”為己任，以城聚人，以城促產(chǎn)，形成了公司的第二增長曲線。

中國金茂通過資本驅(qū)動、規(guī)劃驅(qū)動、城市升級、產(chǎn)業(yè)升級的過程，綜合規(guī)劃建設(shè)包括小學(xué)、中學(xué)等教育配套，酒店、商業(yè)、寫字樓等商務(wù)配套，研發(fā)中心、會展中心等產(chǎn)業(yè)，高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)等業(yè)態(tài)，達(dá)到三年成勢、五年出形、八年成城的目標(biāo)。

（金茂長沙梅溪湖國際新城項目，數(shù)據(jù)來源：業(yè)績發(fā)布會材料）

隨著我國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發(fā)展紅利期。2021年9月，中國中化集團(tuán)與中國化工集團(tuán)正式重組，成為全球規(guī)模最大的綜合性化工企業(yè)，背靠母公司中國中化，中國金茂的資源協(xié)同優(yōu)勢進(jìn)一步強化，在城市運營項目獲取、產(chǎn)業(yè)資源落地、物業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同等方面落地多項成果：

（1）貴陽水晶智慧新城：協(xié)同化工新材料公司實現(xiàn)項目落地；

（2）湖州南太湖項目：獲得2400畝農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，與先正達(dá)打造智慧農(nóng)業(yè)示范區(qū)標(biāo)桿；

（3）三亞南繁科技成：引入中種總部、中化化肥區(qū)域總部；

（4）青島西海岸科技城：聯(lián)合中化實業(yè)共同打造；

（5）中化藍(lán)天園區(qū)服務(wù)：協(xié)同中化藍(lán)天，簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

截止2021年底，中國金茂累計產(chǎn)業(yè)資源庫活躍資源數(shù)量達(dá)到1400家，2021年新增外部簽約企業(yè)達(dá)到443家，其中包括阿里云、科大訊飛（002230）、蔚來、國家藥審中心、中科院遺傳與發(fā)育生物學(xué)研究所、海大集團(tuán)（002311）等產(chǎn)業(yè)輻射鏈條寬廣的機構(gòu)。

此外，近期在港交所上市的金茂服務(wù)，也是中國金茂城市運營商定位的重要組成部分。作為國內(nèi)標(biāo)桿高端物業(yè)和城市運營服務(wù)提供商，金茂服務(wù)持續(xù)完善城市服務(wù)體系，憑借著優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和口碑，金茂服務(wù)2021年新增簽約面積1104萬平米，新增在管面積1026萬平米。2019-2021外拓項目數(shù)量、合約面積及在管面積的復(fù)合增長率分別達(dá)到了145%、305%、310%。

關(guān)鍵詞：