中房網(wǎng)訊（亞晨/文）進(jìn)入2022年，雖然房地產(chǎn)大環(huán)境持續(xù)改善，但樓市銷售持續(xù)低迷，房企流動(dòng)性危機(jī)并未緩解，償債壓力仍存。

盡管去年底，政策層面出臺(tái)相關(guān)措施，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)收并購(gòu)加快市場(chǎng)出清。但從目前進(jìn)展來(lái)看效應(yīng)有限，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)仍然對(duì)收并購(gòu)保持謹(jǐn)慎。

對(duì)比之下，一些信托公司卻“迎難而上”，這也為正在“縮表出清”的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一絲轉(zhuǎn)機(jī)。

并購(gòu)市場(chǎng)仍存謹(jǐn)慎

實(shí)際上，為了幫助出險(xiǎn)房企走出困境，政策層面在去年底加碼，資金端開(kāi)始“放水”。

2021年12月20日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

隨后，浦發(fā)銀行成為首個(gè)“吃螃蟹”的金融機(jī)構(gòu)。今年1月21日，浦發(fā)銀行發(fā)行期限為3年的50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券；1月27日，廣發(fā)銀行也計(jì)劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

此后，招商銀行分別與華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，以及大悅城（000031）控股分別簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別授予200億元、30億元和100億元的并購(gòu)融資額度。3月3日，招商銀行又分別授予碧桂園集團(tuán)與美的置業(yè)150億元和60億元的并購(gòu)融資額度，用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。合計(jì)來(lái)看，招商銀行已經(jīng)為上述5家企業(yè)提供并購(gòu)融資額度高達(dá)540億元。

3月22日，美的置業(yè)公告稱，建設(shè)銀行將授予美的置業(yè)人民幣100億元并購(gòu)融資額度用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。另外，平安銀行、興業(yè)銀行、交通銀行和上海銀行（601229），也均在今年相繼啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資的支持計(jì)劃。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，上述提到的8家金融機(jī)構(gòu)所提供的并購(gòu)融資額度，累計(jì)高達(dá)1020億元。

人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在去年底召開(kāi)的發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。

此前，人民銀行、國(guó)資委曾組織房地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)大型民企、央企、國(guó)企開(kāi)會(huì)，鼓勵(lì)按照市場(chǎng)化法治化原則，并購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

盡管主管部門多次表態(tài)支持，金融機(jī)構(gòu)也拿出相當(dāng)大的誠(chéng)意，但對(duì)于出險(xiǎn)房企的并購(gòu)，市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

目前，不少拿到并購(gòu)融資額度的企業(yè)，都在與出險(xiǎn)房企商談項(xiàng)目收并購(gòu)事宜，但由于雙方在資產(chǎn)價(jià)格上的分歧，使得收并購(gòu)始終未見(jiàn)太多進(jìn)展。

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中房網(wǎng)表示，由于行業(yè)信心尚未修復(fù)，加之一些央企、國(guó)企出于自身安全考慮，在實(shí)際操作過(guò)程中，能夠達(dá)成協(xié)議的項(xiàng)目不多。

信托“入局”

出售資產(chǎn)本是緩解出險(xiǎn)房企流動(dòng)性的重要途徑，但在資產(chǎn)價(jià)格分歧的僵持下，面臨著無(wú)人接盤的隱憂。于是，一部分積極的信托公司“迎難而上”，完成了多起接盤動(dòng)作。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有五礦信托、平安信托、中融信托、光大信托等進(jìn)入收并購(gòu)市場(chǎng)，相繼接手了中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)。

2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。通過(guò)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。

信托公司接管后，向項(xiàng)目公司注入資金，滿足正常運(yùn)營(yíng)需求，后期項(xiàng)目建設(shè)、交付也將得以保障，可謂一舉兩得。

從信托公司接盤項(xiàng)目來(lái)看，原本即存在股權(quán)掛鉤，繼而更多尋求控制權(quán)。與其被動(dòng)等待房企修復(fù)，信托公司從已投項(xiàng)目出發(fā)，接盤更多股權(quán)，有利于掌握主動(dòng)權(quán)，再通過(guò)尋求代建、引入資金等方式保證項(xiàng)目建設(shè)，能夠更快回籠資金，這種模式對(duì)于與出險(xiǎn)房企共投項(xiàng)目尤為適用。

整體來(lái)看，信托公司逆市接盤，對(duì)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力、加速市場(chǎng)出清有著重要的意義。

實(shí)際上，信托公司接盤，極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。盡管通過(guò)股權(quán)投資接盤確實(shí)是改變被動(dòng)局面的可參考路徑，但目前信托市場(chǎng)受房地產(chǎn)違約牽連，處境亦不樂(lè)觀。

克而瑞研究中心指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀下，不確定性風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、評(píng)估定價(jià)、后期去化等多方面都臨挑戰(zhàn)，疊加信托市場(chǎng)自身動(dòng)蕩不安，也難成“救世主”，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢(shì)必保持謹(jǐn)慎，以機(jī)會(huì)型投資為主。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢(shì)所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場(chǎng)進(jìn)行輕型化轉(zhuǎn)型無(wú)疑是一大突破口，這將驅(qū)動(dòng)房企與信托等金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。未來(lái)，信托公司等金融機(jī)構(gòu)將是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷管理服務(wù)端。在此趨勢(shì)下，也將倒逼信托公司等金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)股權(quán)投資專業(yè)化管理能力，優(yōu)勢(shì)企業(yè)將享受更多趨勢(shì)紅利。

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