2022年開年房地產業(yè)仍處于下行趨勢，新房銷售規(guī)模同比負增長；但從房屋新開工、竣工和土地購置等指標來看行業(yè)回暖時刻尚未到來。

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

3月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-2月房地產行業(yè)數(shù)據。房地產業(yè)新房銷售規(guī)模同比下降10%，銷售均價同比下降11%。土地購置面積和房屋新開工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積在微增2%，受此影響下開發(fā)投資額同比正增4%。盡管銷售與投資增速均已降至近7年次低，仍和百城備案數(shù)據和百強房企銷售數(shù)據乃至市場體感情況有較大差距，尤其是去年四季度以來房地產穩(wěn)定政策頻繁出臺，可以說政策底部已經出現(xiàn)，但樓市、地市觀望情緒依然濃郁，城市市場銷售、項目認購去化分化嚴重，土地流拍溢價率尚未明顯好轉，市場底部仍未出現(xiàn)，這種差異為市場各方所關注。

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前2月銷售規(guī)模同比增速近7年次低

銷售均價同比降11%

據國家統(tǒng)計局數(shù)據：1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

2022年1-2月的銷售表現(xiàn)可稱為近年最差開年。雖然在整體信貸寬松、調控松綁的利好中新房銷售表現(xiàn)并未在短期重現(xiàn)繁榮。從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。結合對春節(jié)后長三角地區(qū)主要城市樓市調研來看，多數(shù)在售項目在蓄客不足的情況下已失去銷售動力，無心無力集中開盤而采取順銷模式。

1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1pcts和擴大1.5pcts，不難看出在當前低迷市場環(huán)境下存在的兩個特征：

房價處于短期低點。1-2月商品房銷售均價同比降達11%。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m(xù)近6個月的行業(yè)下行使得全國城市房價已壓降至短期低點。

商品房銷售均價環(huán)比反升3%。多數(shù)城市不再“以價換量”甚至收回了特價房源。持續(xù)降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。

2 保交付支撐施工同比增2% 新開工、竣工和土地購置降12%、10%和42%

據國家統(tǒng)計局數(shù)據：1—2月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。

1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長，其余兩項均同比下降。尤其是竣工面積累計同比增速由2021年末升11%變至降10%，頃刻告別“竣工?！?。

我們認為施工增長主要得益于保交付措施落地后復工復產、企業(yè)加強在建項目投入重塑市場信心，尤其是強化監(jiān)管之后的充裕的預售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務危機的當下多數(shù)已售待售項目得以正常施工。

但受到房地產業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進度也曾一再延遲。據調研了解，主要城市均有部分項目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復施工但施工力度也已大不如前。

據國家統(tǒng)計局數(shù)據：1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬平方米，比上年下降42.3%；土地成交價款369億元，下降26.7%。土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地。加之1-2月并非22城集中供地節(jié)點，房企無購置土地動力。如佛山和蚌埠近各有1宗宅地因故暫停出讓。

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僅在建施工弱支撐開發(fā)投資規(guī)模同比正增3.7%

但仍是近7年次低

據國家統(tǒng)計局數(shù)據：1—2月，全國房地產開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%。對比往年同期來看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。

亮眼表現(xiàn)是2022年1-2月開發(fā)投資額維持了正增長，回顧前值和投資結構，主要原因有二：

一方面是得益于房屋施工面積的弱支撐。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開工和土地購置雙雙負增長下給予開發(fā)投資額正增一部分支撐。

另一方面得益于前值相對較低。2021年1-2月開發(fā)投資額為13986億元，雖創(chuàng)新高且同比高增。但從結構上來看，彼時房屋新開工和土地購置均已低于2019年同期?？梢?021年1-2月雖有數(shù)據繁榮，但實際投資已進入下行軌道。這一因素也給予開發(fā)投資額正增一部分解釋。

投資和施工同比微增、開工和拿地同比負增長來看，當前房地產業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產業(yè)還未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動力仍處于歷史低點。

綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

2022年開年房地產業(yè)仍處于下行趨勢，新房銷售規(guī)模同比負增長。但投資增速正增長則表明在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，房地產市場運行狀況出現(xiàn)了積極變化。但從房屋新開工、竣工和土地購置等指標來看行業(yè)回暖時刻尚未到來。

新房銷售方面，層出不窮的調控政策寬松并未立刻見效。短期內市場仍將處于調控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。同時基于2021年上半年較高基數(shù)，新房銷售表現(xiàn)仍將維持負增長。房企拿地方面，土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)。

重點城市已經開始進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，如東莞2022年首輪供地已取消新房銷售限價。但房企資金面未改善前市場熱度難有實質轉變。房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對項目施工持謹慎態(tài)度。新開工將進一步放緩。

房企暴雷引發(fā)的關聯(lián)行業(yè)波動下，施工強度的下降使得整體建安投資規(guī)模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產業(yè)相關產業(yè)的消極預期下投資增速將繼續(xù)回落。

關鍵詞： 好于預期