出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布了公司去年全年業(yè)績公告，2021年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元，同比上升24.1%。而同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤僅為35.9億元，同比下滑15.5%，對(duì)于越秀地產(chǎn)上市公司股東來說，其所能分到的凈利潤率僅有6.2%。

在越秀地產(chǎn)增收不增利的背后，是公司項(xiàng)目毛利率出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢(shì)。同時(shí)，在看似快速擴(kuò)大的銷售及結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模中，其中歸屬于少數(shù)股東的比例越來越大，而歸母凈利潤已經(jīng)幾乎兩年未有增長。

越秀地產(chǎn)的規(guī)模增長，到底“肥”了誰？

增收不增利歸母凈利潤降15.5%

2020年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元，同比上升24.1%，而同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤僅為35.9億元，同比下滑15.5%。這主要是由于近年來行業(yè)整體盈利水平下降，越秀自2019年以來毛利率和核心凈利潤率呈下降趨勢(shì)，2021年分別為21.8%和7.2%。

2019年，越秀地產(chǎn)的毛利率達(dá)到34.2%的高點(diǎn)后，連續(xù)兩年下滑超12個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目的盈利能力下滑與銷售價(jià)格與土地價(jià)格之間的差價(jià)不斷縮窄有著直接關(guān)系。

2018年，越秀地產(chǎn)銷售均價(jià)為20867元/平米，2021年增長至27570元/平米，年化增長率為9.7%。而同期越秀地產(chǎn)重倉的一二線城市，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，100個(gè)大中城市的土地成交均價(jià)(住宅)從2018年3600元/平米，增長至2021年的5863元/平米，年化增長17.6%，遠(yuǎn)高于越秀地產(chǎn)的銷售均價(jià)。

此外，隨著造價(jià)水平、人力成本的上漲，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)安裝成本也在持續(xù)增高。綜合影響的結(jié)果就是行業(yè)毛利率普遍下滑，而且這種下滑目前還將繼續(xù)，這主要是由于過去兩年土地成本高增長的影響將逐漸反應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)毛利率之中。

越秀地產(chǎn)也不例外，盡管公司管理層表示未來毛利率將維持在20%-25%區(qū)間較為合理，但壓力仍然明顯。

少數(shù)股東權(quán)益激增越秀地產(chǎn)規(guī)模增長“肥”了誰？

實(shí)際上，越秀地產(chǎn)增收不增利的原因還包括少數(shù)股東權(quán)益快速增長的緣故。

年報(bào)顯示，2021年越秀地產(chǎn)歸母凈利潤為35.9億元，同比下滑15.5%，同期少數(shù)股東損益為16.85億元，同比增長287%。

少數(shù)股東損益激增的背后是，近年來越秀地產(chǎn)加大合作拿地力度，少數(shù)股東權(quán)益占比持續(xù)增加，從2018年的90.85億元增長至2021年的281.3億元，3年增長超2倍，同期歸母股東權(quán)益僅從338億增長至462億元。少數(shù)股東權(quán)益占比則由21%增長至38%，由此歸母股東利潤僅從2018年的27.28億元增長至2021年的35.89億元，增長31.6%，遠(yuǎn)不及公司銷售規(guī)模的增長。

逆勢(shì)加倉1-2月銷售疲軟全面目標(biāo)或不易達(dá)成

年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1152億元，同比增長20%，首次躋身千億規(guī)模。是為數(shù)不多在去年下半年能維持較好銷售的房企。

這與公司聚焦經(jīng)濟(jì)活力任性較強(qiáng)、人口流入的大灣區(qū)有關(guān)。越秀地產(chǎn)去年在大灣區(qū)銷售金額713.7億，占銷售總額62%，其中大本營廣州銷售金額占銷售總額53%。

背靠廣州國資委與廣州地鐵集團(tuán)兩大國資，擁有低至4.26%的融資成本，越秀地產(chǎn)的管理層對(duì)于今年的樓市顯得非常樂觀，表示2022年的合同銷售目標(biāo)為1235億元，仍將維持增長。不過在2022年1月至2月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額僅78.64億元，同比下降達(dá)到42%，合同銷售面積約31.3萬平方米，同比下降約35%。銷售量價(jià)齊跌的狀況與公司的豪言形成了鮮明的對(duì)比，此外隨著疫情的反復(fù)及多地出現(xiàn)的“動(dòng)態(tài)清零”政策，今年的樓市或不容樂觀。

實(shí)際上，越秀地產(chǎn)管理層的樂觀早在前幾年就已經(jīng)顯露無疑，并在表示接下來將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步發(fā)展華東區(qū)域。自2018年以來，越秀地產(chǎn)的拿地強(qiáng)度連續(xù)4年超過1.5，持續(xù)保持著擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

2021年，越秀在18個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米，明顯超出同期的銷售面積，拿地強(qiáng)度達(dá)到2.2。截至2021年末，越秀地產(chǎn)的土儲(chǔ)池子繼續(xù)擴(kuò)張，總土儲(chǔ)面積達(dá)到2711萬平方米，同比增長10.5%，公司的存續(xù)比維持在6.5的較高水平。

越秀地產(chǎn)通過“公開+非公開”的方式拿地，其中通過TOD、“城市運(yùn)營”、國企合作等非公開多元化渠道增儲(chǔ)占比56%。

依靠廣州地鐵集團(tuán)的背景優(yōu)勢(shì)，越秀地產(chǎn)2021年TOD項(xiàng)目總土儲(chǔ)達(dá)376萬平方米，全年TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售額178.7億元，同比增長5.1%，占公司銷售總額的15.5%。

城市運(yùn)營方面，截至2021年，總土地儲(chǔ)備370.35萬平方米，其中2021年新增234萬平方米。也逐漸成為公司新增土儲(chǔ)的重要來源。

2021年，越秀地產(chǎn)在各類市場出手激進(jìn)，全年444.8億元買地，為2020年的2.5倍。管理層預(yù)計(jì)2022年的買地預(yù)算是457.2億元，也占到了預(yù)期銷售額1235億元的37%。今年將繼續(xù)保持進(jìn)取的策略。

在當(dāng)前地產(chǎn)銷售總量見頂，短期市場銷售遇冷高的大背景下，越秀地產(chǎn)盡管有著國企背景的加持，但土儲(chǔ)重組仍激進(jìn)擴(kuò)張的策略或?qū)⒃诮衲甑匿N售極限低迷測(cè)試下面臨一定的流動(dòng)性考驗(yàn)。

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關(guān)鍵詞： 少數(shù)股東