本報(bào)記者張慧敏李未來(lái)深圳報(bào)道

雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍然較大。

克而瑞最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比降低23.5%，同比降低47.2%。融資方面，2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來(lái)新低。

銷(xiāo)售、融資兩端回暖不明顯，那么，土地市場(chǎng)又將是什么樣的情況？克而瑞預(yù)計(jì)，2022年企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍。城市層面來(lái)看，北京、上海等一線城市的市場(chǎng)抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市。另外，有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)國(guó)企央企托市這一局面是否會(huì)改變，主要還是要看未來(lái)樓市的“信心、預(yù)期和地方政策救市的力度”。

2月百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額同比降低47.2%

近日，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比降低23.5%，同比降低47.2%。與此同時(shí)，2月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期也進(jìn)一步降低。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻僅為193.3億元，較去年同期降低43.7%；TOP20和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為127.9億元和85.7億元，同比降低47.2%和46%；TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為16.7億元，同比降低49.7%，降幅最高。

另外，2月7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)下降，2成房企降幅高于50%，近3成房企降幅位于15%至30%之間。TOP30房企中，僅建發(fā)、新城、融信、中南等少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，分別為33%、43.5%、28%和18%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2月銷(xiāo)量下滑與季節(jié)性因素有關(guān)，春節(jié)本身就占據(jù)了2月近半個(gè)月的時(shí)間，并且從今年的返鄉(xiāng)置業(yè)情況來(lái)看也遠(yuǎn)不及預(yù)期，因此2月房企銷(xiāo)量同比下滑是在市場(chǎng)預(yù)期之中的。張波認(rèn)為，隨著政策逐步放松，預(yù)計(jì)3月銷(xiāo)量會(huì)明顯超過(guò)2月，市場(chǎng)小陽(yáng)春依然可期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額同環(huán)比均下滑，一方面，受今年春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)不及往年和疫情反復(fù)影響，另一方面，雖然近期政策端頻頻釋放正向信號(hào)，但是從市場(chǎng)端來(lái)看仍未見(jiàn)明顯改善，房企信心也未有明顯提升，購(gòu)房者觀望情緒仍然較濃，導(dǎo)致整體銷(xiāo)售額明顯下滑。3月份，適逢傳統(tǒng)的樓市小陽(yáng)春，加上近期以來(lái)多城出臺(tái)樓市松綁政策，市場(chǎng)信心或?qū)⒌撞炕厣N(xiāo)售情況預(yù)計(jì)整體好于2月份，但較去年同期仍有所不足。

當(dāng)下政策端出現(xiàn)了一些緩和的趨勢(shì)，例如，一些三四線城市如晉中、德州等降低首付比例，鄭州放松限購(gòu)、限貸，廣州等諸多城市降低房貸利率?？硕鹣嚓P(guān)研究認(rèn)為，雖然政策的傳導(dǎo)需要一定的時(shí)間，短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者信心，但是政策面的放松對(duì)于市場(chǎng)有一定的利好，建議房企3月可以結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動(dòng)，保持積極的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)度。

融資額環(huán)比下降58.9%

銷(xiāo)售端未見(jiàn)回暖，2月，房企融資端整體也不太理想。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來(lái)新低。對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，一方面2月春節(jié)假期工作日相對(duì)較少，融資可操作時(shí)間相對(duì)較短；另一方面近期風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完全，企業(yè)投資及發(fā)債也較為謹(jǐn)慎。

陳霄對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，雖然近期房企融資的政策適度放寬，例如鼓勵(lì)發(fā)放并購(gòu)貸以及加快按揭貸款投放等，但是房企內(nèi)部呈現(xiàn)分化，流動(dòng)性壓力大的房企仍然難獲改善，同時(shí)，由于去年以來(lái)部分房企暴雷所帶來(lái)的整個(gè)行業(yè)的信用危機(jī)仍未完全解除，行業(yè)信心修復(fù)需要一定時(shí)間。陳霄預(yù)測(cè)，房企融資情況或者在下半年左右逐步恢復(fù)。

張波表示，從房企的融資來(lái)看，大環(huán)境的確是在好轉(zhuǎn)，三條紅線的糾偏以及利率的下行都有利于房企，但目前第一波開(kāi)好政策惠及的房企還是大型央企和國(guó)企，尤其是并購(gòu)貸方面有了明顯增長(zhǎng)，而民企的融資還未出現(xiàn)全面的放松，預(yù)計(jì)后期房企融資依然會(huì)呈現(xiàn)分化。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月100家典型房企境內(nèi)債權(quán)融資318.63億元，環(huán)比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權(quán)融資52.33億元，環(huán)比下降75.9%，同比下降68.9%。陳霄對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，去年以來(lái)，部分頭部房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，房企美元債違約等現(xiàn)象頻現(xiàn)，導(dǎo)致2021年境外美元債遭遇境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大幅下調(diào)評(píng)級(jí)，境外融資難度增大，房企境外融資渠道受阻。

張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，境外債融資額下跌幅度大，一方面是緣于境內(nèi)融資環(huán)境的逐步好轉(zhuǎn)，部分房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向境內(nèi)為主，另一方面則與不少房企境外債務(wù)出現(xiàn)不能兌付有一定關(guān)系，導(dǎo)致房企的境外融資難度提升。

另外值得注意的是，2月克而瑞統(tǒng)計(jì)的100家典型房企資產(chǎn)證券化融資額下降更明顯，融資26.21億元，環(huán)比下降88.6%，同比下降91.6%。陳霄對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，資產(chǎn)證券化又稱(chēng)ABS融資，即原始資產(chǎn)權(quán)益人將一些流動(dòng)性較差或者較難變現(xiàn)的資產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)支持計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)金的融資方式，而這種融資模式通常是表外負(fù)債，ABS融資額下降，這也表明了行業(yè)監(jiān)管的加強(qiáng)。

從融資成本來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月100家典型房企的境內(nèi)債券融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37%；境外債券融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02%。2月仍有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對(duì)較高，加上投資者信心不足的情況下，其他低利率成本的企業(yè)境外發(fā)債相對(duì)較少，結(jié)構(gòu)性拉高了融資成本。

房企如何拿地？

在銷(xiāo)售端和融資端都還未明顯回暖的背景下，房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)如何？

2月受春節(jié)假期和集中供地尚未全面開(kāi)啟影響，房企拿地持續(xù)表現(xiàn)低迷，房企的土地投資仍處于低位?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41%；另外，從北京的首輪集中供地表現(xiàn)來(lái)看，部分龍頭房企和國(guó)企、央企仍在持續(xù)逆勢(shì)拿地。

克而瑞預(yù)計(jì)，2022年房企投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。從城市層面來(lái)看，北京、上海等一線城市的市場(chǎng)抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)冷清的局面。

對(duì)于3、4月新一輪集中供地中房企投資端的情況，公眾號(hào)“地產(chǎn)總裁內(nèi)參”認(rèn)為，目前來(lái)看即使局部城市松綁，大多民營(yíng)房企參與有限，所以，國(guó)企央企托市是關(guān)鍵。但站在賣(mài)地方而言，國(guó)企央企托底的“量”還不夠，國(guó)企央企購(gòu)地的量支撐不了地方政府巨大的土地財(cái)政收入訴求，而改變這一困局還是要看3月樓市及未來(lái)的“信心、預(yù)期和地方政策救市的力度。

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