在國家發(fā)改委、證監(jiān)會等相關(guān)主管部門大力推動下，2021年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場成功開啟且平穩(wěn)運行，標(biāo)志著我國公募REITs市場建設(shè)邁出了關(guān)鍵一步。“基礎(chǔ)設(shè)施試點項目質(zhì)量高、運營管理人信譽度高起到了良好的示范作用。在此基礎(chǔ)上，鼓勵更多優(yōu)質(zhì)成熟項目入市，擴(kuò)大公募REITs市場規(guī)模、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展成為下一個階段眾望所歸的目標(biāo)?！比珖f(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸表示。

張懿宸委員介紹，作為實體經(jīng)濟(jì)活動重要載體，商業(yè)不動產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展大類基礎(chǔ)設(shè)施的剛需組成部分，承擔(dān)著滿足城市經(jīng)濟(jì)活動和居民生活需要，向城市居民和各單位提供基本經(jīng)濟(jì)生活及消費空間服務(wù)的重要作用，是國民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施保障，在保就業(yè)、促消費、穩(wěn)增長方面發(fā)揮著重要作用。

張懿宸委員認(rèn)為，商業(yè)不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營、估值、退出等邏輯均和住宅有本質(zhì)區(qū)別。當(dāng)前業(yè)界的一個突出痛點是，在新冠肺炎疫情仍在持續(xù)的背景下，有關(guān)調(diào)控政策精準(zhǔn)性不足，沉淀大量資金的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無法通過證券化等形式實現(xiàn)資本的良性循環(huán)。

“在堅持‘房住不炒’的大前提下，我建議有關(guān)政府部門研究考慮將商業(yè)不動產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs擴(kuò)容試點的范疇，通過對其進(jìn)行合理的估值、定價、發(fā)行、二級市場交易，實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)，引導(dǎo)資源有效配置，為我國金融供給側(cè)改革提供有力抓手。”張懿宸委員說。

對此，張懿宸委員提出四方面建議：一是將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)步擴(kuò)容到商業(yè)不動產(chǎn)范疇。短期和長期都將有助于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險。但要堅決杜絕變相為新住宅開發(fā)輸血?？稍谠圏c期嚴(yán)格篩選和控制原始權(quán)益人范圍，要求承諾募集資金不投資于新住宅開發(fā)項目，對交易結(jié)構(gòu)設(shè)定、募集資金再投資等實施嚴(yán)格監(jiān)管，防止資金流入新住宅開發(fā)，保證投資者權(quán)益，形成良性資金循環(huán)。

二是鼓勵增量回籠資金在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域良性循環(huán)以促進(jìn)投資的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。一方面鼓勵增量回籠資金投向所有基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs所涵蓋的資產(chǎn)類別，確保原始權(quán)益人將回收資金用于承諾的新基建項目投資，保證投資者權(quán)益并增強(qiáng)投資者信心。另一方面通過設(shè)立Pre-REITs前置儲備及培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，待運營成熟穩(wěn)定后，通過公募REITs退出并進(jìn)行再投資，以實現(xiàn)資本良性循環(huán)。

三是參照基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗，加速推動形成一批在寫字樓、商場、酒店等方面有較強(qiáng)專業(yè)能力和公認(rèn)市場口碑的運營管理機(jī)構(gòu)和基金管理人，以市場化方式競標(biāo)有退出需求的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)；同時鼓勵社保、險資、企業(yè)年金等“長錢”參與投資REITs，打造盤活存量資產(chǎn)、降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿的經(jīng)典樣板，有效引導(dǎo)市場預(yù)期。

四是切實做好市場教育和輿論引導(dǎo)。REITs與支持房地產(chǎn)是兩個概念。提供更多流動性好、收益和風(fēng)險匹配的證券化金融資產(chǎn)對改善當(dāng)前以住宅為主的居民資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)有積極作用。應(yīng)引導(dǎo)市場和輿論盡快形成共識，在推出政策前做足鋪墊和引導(dǎo)，確保好政策得到好評價。

(責(zé)任編輯：張雪)

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施