本報記者王麗新

房地產行業(yè)并購市場出現新動向，并購貸向民營房企發(fā)放。3月3日，招商銀行（600036）分別與碧桂園、美的置業(yè)簽署150億元、60億元并購融資戰(zhàn)略合作協議。業(yè)內有聲音稱，這是釋放了新利好。

開年以來，據中指研究院統計數據顯示，房地產行業(yè)獲得并購類融資額度已達近千億元，其中，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，計劃發(fā)行15億元；銀行提供并購貸款融資額度770億元、發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行100億元。

“隨著風險事件的增加，出售現有資產成為房企快速回籠現金的重要手段，也是房企向債權人展示償債誠意的方式之一，因此已有多家陷入流動性危機房企明確表示了自持物業(yè)、開發(fā)項目的出售意愿，其中不乏優(yōu)質項目，很容易引起有能力企業(yè)的興趣?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，而專項收并購貸款的發(fā)放及不納入“三道紅線”的政策，在拓寬受讓企業(yè)融資渠道的同時，又不受債務規(guī)模束縛，有利于提升受讓企業(yè)的購買能力，加速項目交易的效率。

民營房企加入并購融資陣營

自從招商蛇口（001979）獲得第一筆并購貸融資以來，房地產并購融資計劃紛至沓來。

從發(fā)行主體來看，國企、央企占絕對比重，如招商蛇口、建發(fā)集團、華潤置地、華潤萬象生活、大悅城（000031）、五礦地產等都有發(fā)布相應的并購貸融資計劃。新的變化體現在碧桂園、美的置業(yè)這兩家民營房企加入了，其于3月3日獲得合計210億元的并購類融資額度。

根據合作協議，招商銀行將授予碧桂園150億元并購融資額度，專用于碧桂園的地產并購業(yè)務，業(yè)務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化、以及基于并購相關業(yè)務需求所衍生的創(chuàng)新類融資產品。

不過，據記者觀察，目前在房地產主業(yè)上，碧桂園近期暫沒有公開可查的收并購案發(fā)生，但其旗下的碧桂園服務近幾個月來收并購動作頻頻。

同日，招商銀行也授予美的置業(yè)地產并購專項融資額度60億元，專用于業(yè)務并購，業(yè)務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化以及基于并購相關業(yè)務需求創(chuàng)新的各類融資產品，并提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。

此外，美的置業(yè)與招商銀行還就個人住房按揭貸款業(yè)務加強合作。根據《按揭戰(zhàn)略合作協議》，招商銀行將授予美的置業(yè)個人住房按揭貸款專項額度60億元。這意味著，美的置業(yè)獲得招商銀行“并購融資+按揭專項額度”總計為120億元。

“預計這筆資金將用于收并購，美的置業(yè)整體收并購邏輯遵循城市升級戰(zhàn)略，對標的選擇會考慮城市能級、項目本身質量以及賬面資金鋪排等方面?！庇袠I(yè)內人士向《證券日報》記者表示，合作項目是首先考慮的并購標的，公司目前整體以收購部分合作方股權為主，主要是為了保障業(yè)主權益。

合作項目成并購首選標的？

“雖然并購貸融資額度不斷上漲，但對于出險項目，市場還是持較為謹慎的態(tài)度，真正收并購交易落地并不多?！敝T葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，難點在于，一是市場風險尚未出清，出險項目本身的債務問題較為復雜，收并購或將帶來一些不確定的風險；二是存在因收并購雙方對項目未來預期不同的問題，進而導致收購條件難達一致。

對此，劉水補充道，從陷入流動性危機房企角度來看，如果現在急于出售項目，一是資產可能被壓價，回籠資金不及預期，并且還會影響手中存貨的估值；二是根據政策指導，優(yōu)先出售的是優(yōu)質資產，則剩余資產質量不高，不利于維持后期經營，這樣雖然緩解了當期財務風險，長期來看又增加了新的經營風險。從購買方來說，收并購交易復雜，不如直接拿地，招拍掛獲得的土地無論從財務還是經營角度都更易操作。

同時，劉水指出，當前收并購風潮并未大規(guī)模啟動，仍以合作開發(fā)項目的股東之間的股權轉移為主。

《證券日報》記者也觀察到，部分優(yōu)質央企、國企手里有份收并購項目清單，但除一、二線城市核心商業(yè)物業(yè)外，住宅以及綜合業(yè)態(tài)項目多以合作型為主。而當下達成收并購的交易中，也以合作標的為主。

比如，融創(chuàng)中國將杭州兩項目股權轉讓給合作方濱江集團（002244），回籠資金16.73億元；世茂集團和雅居樂均退出了2009年的昔日中國總價地王廣州亞運城項目，該項目另一合作方中海地產以37億元接盤，持股提升至73.33%，成為最大股東。

合作項目之所成為房企收并購首選標的，其背后有多重原因。在劉水看來，一是作為項目共同的股東，受讓方都更了解項目質量和財務結構，可以節(jié)省大量盡調的時間成本；二是受讓方在前期已經在合作項目上投入大量資金，能否順利開工、銷售，同樣影響受讓方的流動性和收益，為保自身利益，受讓方更有動力首先化解合作項目的風險；三是如果合作項目是受讓方的并表子公司，則收購并不會增加額外債務，財務處理更便捷。

值得關注的是，當前地產并購貸釋放規(guī)模已達近千億元，是否會引發(fā)行業(yè)并購熱來臨？

“收并購現象或有所增加，但市場信心仍處于恢復期，大幅上漲的可能性不大?！标P榮雪認為。同策研究院資深分析師肖云祥則向《證券日報》記者表示，盡管當前融資管控有所放松，但對于已出險或是潛在風險的項目，受讓方選擇并購標的時依然會非常理性且謹慎。但從長期來看，房地產并購潮有可能來臨。

在肖云祥看來，出售資產是無法緩解資金壓力的房企的最好出路，而隨著并購貸融資增加，基本面較好房企會對打折資產感興趣。此外，房地產市場發(fā)展模式正在發(fā)生根本性變化，中小型房企將會積極謀求轉型，其資產也是買家的潛在收并購標的。

(編輯崔漫才山丹)

關鍵詞：