金融界3月2日消息據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，疊加春節(jié)期間市場(chǎng)預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。2月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。

具體來看，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤及營(yíng)銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，三四月份市場(chǎng)能否回暖尚有待觀望。

從企業(yè)投資來看，2月中旬北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊達(dá)到最高限價(jià)。其中除了華潤(rùn)、中海、保利等行業(yè)TOP10的央企、國(guó)企積極參加，旭輝、綠城、金地等進(jìn)取型的民企也均有斬獲。

無(wú)論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。整體來看，今年以來政府在土地出讓的規(guī)則上有所放松，疊加部分企業(yè)上半年補(bǔ)庫(kù)存的需求，預(yù)期核心城市的土地市場(chǎng)信心將會(huì)得到提振。

企業(yè)融資層面，歷年來房企年初的融資規(guī)模一般相對(duì)較高，但目前大部分房企的融資仍然受限，2022年1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，同比遠(yuǎn)低于歷史同期。同時(shí)，從今年以來的房企融資結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資隊(duì)為主、輔以少部分優(yōu)秀的民營(yíng)房企，國(guó)企央企的發(fā)債總量占到近5成。

從債務(wù)到期情況來看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。整體來看，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

據(jù)悉，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于2月初制定出臺(tái)，新管理辦法將明確預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“重點(diǎn)額度管理”。一方面，新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益為首要目標(biāo)，可以有效補(bǔ)足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的政策短板，最大程度保證在建項(xiàng)目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。

另一方面，新規(guī)也意在糾偏。對(duì)房企而言，長(zhǎng)期以來預(yù)售監(jiān)管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業(yè)的有效流動(dòng)性。特別是去年來西安、天津、石家莊等37省市加碼預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。此次隨著全國(guó)性預(yù)售資金監(jiān)管出臺(tái)，對(duì)于此前預(yù)售資金過度監(jiān)管“一刀切”的城市而言，短期內(nèi)將在一定程度上緩解企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

行業(yè)政策層面來看2022年以來暖風(fēng)頻吹，除了全國(guó)性商品房預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整之外，還有涉及并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。特別是近期浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及公積金貸款放松、非限購(gòu)城市重啟最低首付20%、通過財(cái)稅刺激托底樓市等。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，這些行業(yè)利好政策、或是地方調(diào)控放松的扶持性政策，主要目的在于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場(chǎng)信心，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。短期內(nèi)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

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