過去的一年，房企太難了，增收不增利成為普遍現(xiàn)象，千億巨頭說變臉就變臉。

昨晚，千億市值房企招商蛇口（001979）公布2021年業(yè)績快報，報告期內(nèi)，公司營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

今日收盤，招商蛇口低開高走，微跌0.22%，股價報13.82元/股。

計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備近44億

值得注意的是，招商蛇口凈利潤已連續(xù)兩年下降。此前公布的三季報凈利潤還同比增長189.76%，2021年全年業(yè)績卻變臉了。對此，招商蛇口歸結(jié)為：

報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。

公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，對存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對重大風(fēng)險類別應(yīng)收款項計提信用減值準(zhǔn)備共計43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。

此外，報告期內(nèi)，公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少20.49億元。

部分房地產(chǎn)項目售價不及預(yù)期

對于43.72億的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，當(dāng)晚，招商蛇口還發(fā)布公告予以具體說明。分拆來看，主要包括包括信用損失準(zhǔn)備9.81億元、存貨跌價準(zhǔn)備17.19億元、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元、長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備8.93億元。

公司指出，報告期內(nèi)，部分房地產(chǎn)項目銷售價格未達(dá)預(yù)期。報告期末，公司根據(jù)市場參考價格，按照存貨的預(yù)計售價減去至完工時預(yù)計將要發(fā)生的成本、銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定可變現(xiàn)凈值。當(dāng)其可變現(xiàn)凈值低于成本時，提取存貨跌價準(zhǔn)備，共計提存貨跌價準(zhǔn)備17.19億元。

同時，公司根據(jù)租賃市場預(yù)期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)的可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，共計提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元。

平安證券給予招商蛇口增持評級

公開資料顯示，招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。

克而瑞公布的2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，百強(qiáng)房企銷售增速罕見負(fù)增長3.5%。其中，招商蛇口操盤金額為2892億元，比去年增加671億，排名由去年的第12位升至第9位；操盤面積1345萬平方米，位居第16位。

另一方面，公司的土儲豐富?？硕鸸嫉?021年上半年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100顯示，招商蛇口總貨值為8633.2億元，位居第14位，權(quán)益貨值為4655億元，位居第18位。

平安證券點(diǎn)評公司業(yè)績快報，2021年公司銷售金額、面積增速顯著優(yōu)于全國(4.8%、1.9%)。拿地方面，公司2021年拿地金額2149.9億元、面積1550.6萬平方米，投資力度顯著高于其他主流房企，同時聚焦重點(diǎn)城市，全年樓面均價13865元/平，同比增長50%，充足土儲為后續(xù)銷售奠定基礎(chǔ)。

平安證券指出，2022年1月，公司成功發(fā)行第一期并購中票12.9億元，用于置換2021年8月蛇口收購項目的前期投入。當(dāng)前行業(yè)資金壓力較大背景下，后續(xù)公司有望憑借央企財務(wù)穩(wěn)健優(yōu)勢，獲取優(yōu)質(zhì)收并購項目。

考慮短期行業(yè)陣痛可能帶來銷售放緩、利潤率承壓及減值計提，平安證券下調(diào)公司盈利預(yù)測，預(yù)計2021-2023年EPS為1.31元、1.32元、1.39元(原為2.15元、2.46元、2.76元)，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為10.6倍、10.5倍、10.0倍，維持“推薦”評級。

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