房貸首付比例的下調(diào)，終于從公積金傳導(dǎo)至商貸。

2月17日，有報道稱，山東省菏澤市部分銀行下調(diào)個人住房貸款首付比例，并根據(jù)購房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%。

對此，證券時報記者2月18日致電菏澤市中行、建行、工行等營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)個貸中心，工作人員告訴記者，個人房貸首付比例確實下調(diào)了，最低為2成，不過，雖然原則上最低可以做到2成首付，但是具體還要根據(jù)借款人的征信、收入等很多條件來綜合判斷，并不是“一刀切”的政策，每個銀行考慮的也不一樣。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，菏澤打響了商業(yè)銀行貸款降首付的第一槍。從過去十年的兩次市場筑底過程來看，政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款。商業(yè)貸款政策的調(diào)整，傳遞出了市場筑底的信號，支持剛需首套購房會成為未來政策變化的主要方向。

另外，年內(nèi)已有近40城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的寬松政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著政策的逐漸穩(wěn)定，2022年1-2季度市場底部有望加快出現(xiàn)。

菏澤商貸首付最低降至2成

2月17日，有報道稱，山東省菏澤市部分銀行下調(diào)個人住房貸款首付比例，并根據(jù)購房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例從之前的最低30%降至最大20%。

對此，證券時報記者2月18日致電中行、建行菏澤市營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)個貸中心，工作人員告訴記者，個人房貸首付比例確實下調(diào)了，最低為2成，建行工作人員還表示房貸利率也下調(diào)了。

工行菏澤市某支行個貸中心的工作人員也對證券時報記者表示，房貸首付比例下調(diào)應(yīng)該是全市都降了，不過，雖然原則上最低可以做到2成首付，但是具體還要根據(jù)借款人的征信、收入等很多條件來綜合判斷，并不是“一刀切”的政策，每個銀行考慮的也不一樣。

根據(jù)建行菏澤分行2月14日下發(fā)的調(diào)整個人住房貸款首付比例的通知，調(diào)整內(nèi)容如下：

一、對名下無住房且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%。

二、對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%。

三、對名下實際擁有1繞且存在響應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

四、對擁有兩套即以上住房且無個人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經(jīng)結(jié)清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執(zhí)行40%。

對于菏澤降低商貸首付的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從政策看，地方政府可以在中央政策基礎(chǔ)上微調(diào)，非限購城市首套房最低首付成數(shù)是20%，所以菏澤作為非限購城市，的確可以執(zhí)行20%的首套房最低首付政策。

菏澤降低商貸首付也與當(dāng)?shù)厥袌龅兔杂嘘P(guān)。張大偉指出，作為魯西地區(qū)的城市，菏澤的地理位置優(yōu)越，位于兩省交界處，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般。從房價走勢來看，過去一年，菏澤的樓市先是經(jīng)歷跌宕起伏的上半年，然后下半年開始一路下滑。菏澤市場庫存大，在售二手房房源數(shù)量大，房地產(chǎn)市場整體相對低迷，2021年12月樓市成交面積為19.69萬平方米，環(huán)比下降19.5%，同比下降46.4%。

商貸政策調(diào)整傳遞市場筑底信號

對于菏澤此次政策調(diào)整，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，信號意義非常強(qiáng)，可以認(rèn)為打響了商業(yè)銀行貸款降首付的第一槍。

對于菏澤此次降低首付對市場的影響，張大偉認(rèn)為，對菏澤當(dāng)?shù)厥袌鍪袌鲇绊戭A(yù)計有限，但對于全國其他城市來說，市場信心影響較大，首付成數(shù)變化代表了整體房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，支持剛需首套房購房會成為未來政策變化的主要方向。

貝殼研究院高級分析師潘浩也認(rèn)為，首付比例的調(diào)整，特別是針對首套房的調(diào)整有助于釋放購房剛性需求，對加速市場穩(wěn)定具有積極意義。綜合前兩年的數(shù)據(jù)看，2020年房地產(chǎn)市場過度修復(fù)、2021年觸頂回落，而從兩年平均的銷售面積數(shù)據(jù)看與2019年相近，可見2020年下半年到2021年上半年對房地產(chǎn)市場的“透支”正在修復(fù)。此時出臺政策激勵剛需入市是穩(wěn)定市場的需要。

潘浩進(jìn)一步指出，根據(jù)前期研究，過去十年共出現(xiàn)兩次市場筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個低點(diǎn)，在市場筑底回調(diào)過程中均伴隨一系列調(diào)控政策，拉動增速水平止跌回穩(wěn)。此類政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款。商業(yè)貸款政策的調(diào)整，傳遞出了市場筑底的信號，由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，相關(guān)政策的出臺也有利于穩(wěn)定房企運(yùn)營。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，自2021年四季度以來，全國已有多個城市優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，但整體效果并不明顯，購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，市場活躍度仍不足。

“住房限貸政策對購房者影響較大，若本次菏澤下調(diào)首付比例真實并落地實施，將是一個積極信號，預(yù)計會對市場情緒產(chǎn)生較好帶動，購房者觀望情緒或?qū)⒂兴挠^，置業(yè)信心將得到一定提振?！标愇撵o說，與此同時，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，特別是城市基本面弱、市場調(diào)整壓力較大的三四線城市。

年內(nèi)40城發(fā)布穩(wěn)樓市政策

今年以來，多地發(fā)布了購房支持政策。

2月17日，吉林延吉發(fā)布《鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠補(bǔ)貼的實施方案》，對2022年1月1日至12月31日止，農(nóng)民購買的新建商品房或二手樓房給予補(bǔ)貼。補(bǔ)貼優(yōu)惠政策（三項補(bǔ)貼一項優(yōu)惠）包括契稅全額補(bǔ)貼、家電消費(fèi)券補(bǔ)貼、裝修消費(fèi)券補(bǔ)貼、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)讓利優(yōu)惠1-2個百分點(diǎn)。

對于出臺此政策的原因，延吉市鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組表示，是為貫徹落實吉林省住建廳農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼試點(diǎn)工作會議精神，鼓勵來延吉城區(qū)購房，進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)潛力，降低農(nóng)民進(jìn)城購房成本，發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定充分體現(xiàn)了當(dāng)前延吉房地產(chǎn)政策寬松的導(dǎo)向，尤其是“契稅補(bǔ)貼+房價優(yōu)惠”的組合操作，對于鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房有積極的作用。另外還有一點(diǎn)是創(chuàng)新的，其提及的農(nóng)村戶籍人員，不單純指延吉的人員，外省市的農(nóng)民也包括在其中，說明政策的覆蓋面比較強(qiáng)。

“當(dāng)前各地新型城鎮(zhèn)化的工作還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，類似政策對于導(dǎo)入新市民的人口具有積極作用。預(yù)計2022年全國其他城市也會有此類政策，是樓市活躍的又一推動力?！眹?yán)躍進(jìn)說。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國累計有接近40城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的寬松政策，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松、購房補(bǔ)貼等。

張大偉指出，隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度以來，信貸政策的企穩(wěn)，央行不斷釋放維穩(wěn)信號，個人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對于市場來說，政策見底后，2022年1-2季度市場底部有望加快出現(xiàn)。

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