出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近期，出臺(tái)的一系列規(guī)范房企融資和預(yù)售資金使用的政策，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復(fù)。但標(biāo)普信評(píng)2月14日發(fā)布題為《房企流動(dòng)性壓力的緩解仍有待觀察》的報(bào)告仍然認(rèn)為，當(dāng)前房企流動(dòng)性壓力仍較大。

我們認(rèn)為，這主要是由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項(xiàng)目層面，本部貨幣資金量較低，而總部卻在2022年面臨較大的償債壓力。正如此前正榮地產(chǎn)出現(xiàn)股債雙殺的背后也是源于今年其海外債的償債壓力凸顯。

鑒于此，大眼樓管梳理截止目前內(nèi)房企的中資海外債存量情況。數(shù)據(jù)顯示，今年內(nèi)房企需償還的海外債務(wù)規(guī)模達(dá)到約3000億元，加上境內(nèi)債2300億元，相較于明后年，今后3年對(duì)于房企來說是都是“償債大年”。

其中，碧桂園、恒大、佳兆業(yè)位列存量海外債規(guī)模前三甲，均超過百億美元。2022年到期的海外債規(guī)模前三分別為恒大、佳兆業(yè)、綠地，均超過25億美元，償債壓力不小。

海外債表現(xiàn)持續(xù)疲軟 發(fā)債多為短期且成本較高

近期，包括世茂、龍光等頭部房企在內(nèi)的內(nèi)房企海外債均遭到較大幅的殺跌，其中演繹的最為劇烈的要數(shù)正榮地產(chǎn)，截止發(fā)稿，過去3個(gè)交易日正榮地產(chǎn)股價(jià)跌去75%。數(shù)據(jù)顯示，包括2億美元永續(xù)債在內(nèi)，正榮地產(chǎn)今年要償還的海外債規(guī)模超70億元，此外公司去年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其一年內(nèi)到期的債務(wù)達(dá)到203億元，均顯示，正榮今年的償債壓力較大。

實(shí)際上，iBoxx中資美元債指數(shù)走勢顯示，自去年下半年以來，內(nèi)房企的中資美元債，無論是投資級(jí)還是投機(jī)級(jí)，都呈趨勢性下滑走勢。其中投資級(jí)從222下滑至217，風(fēng)險(xiǎn)更大的投機(jī)級(jí)則從320下滑至248，降幅達(dá)22.5%。如龍光目前存量的海外債無一例外均出現(xiàn)了大幅殺跌，票面較此前的100左右跌至60-70左右的水平。正榮目前存量規(guī)模最大的“正榮地產(chǎn) 7.125% N20220630”更是跌到僅有30出頭的水平。

在整體融資環(huán)境不樂觀的情況下，數(shù)據(jù)顯示，過去半年內(nèi)房企發(fā)行的海外債基本都在3年以內(nèi)，多數(shù)在1年期。1年期成本多在9%左右，而2年期的成本則在12%左右，因此，無論是從期限還是利率水平看，海外資本市場目前對(duì)于內(nèi)房企都是比較謹(jǐn)慎的。

年內(nèi)到期海外債規(guī)模約3千億元 碧桂園規(guī)模居首

數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)目前591只（含重發(fā)債券）存量內(nèi)房企海外債情況，目前的余額到期規(guī)模最大的在2022年，接近3千億。此后逐漸下降，但整體在2022-2024年償債壓力均處在較高的水平，因此房企海外融資短期內(nèi)或仍難言樂觀。

排在海外債存量規(guī)模前三的分別為碧桂園、恒大、佳兆業(yè)，分別為150.59億美元、140.5億美元、113.51億美元。在前三中已有兩家“暴雷”，碧桂園因恒大東窗事發(fā)而升至海外債規(guī)模第一。緊隨其后的分別為融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、禹州地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠地集團(tuán)、萬科、雅居樂、旭輝集團(tuán)等，整體海外債規(guī)模均超過40億美元。

今年海外債到期規(guī)模排名前三的分別為恒大、佳兆業(yè)、綠地，均超過25億美元，償債壓力不小，緊隨其后的分別為新城控股（601155）、碧桂園、融創(chuàng)中國、融信集團(tuán)、正榮地產(chǎn)。目前正榮地產(chǎn)已經(jīng)因海外債傳聞而股債雙殺，規(guī)模更大的房企需注意海外債償付風(fēng)險(xiǎn)。

正如近日正在進(jìn)行組織調(diào)整的建業(yè)集團(tuán)副董事長王俊所言，目前建業(yè)總的有息負(fù)債里面還有約60%是境外的美元債。與建業(yè)類似，這次境外資本市場的調(diào)整讓內(nèi)房企意識(shí)到，不少內(nèi)房企都需要不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，增加境內(nèi)融資的比例，降低境外美元債的規(guī)模及風(fēng)險(xiǎn)。

不過，境內(nèi)債也將在今年上半年迎來較大償債壓力。

3月和7月是境內(nèi)債到期高峰

在剛剛過去的1月，房企共有39筆債券到期，金額共計(jì)594.22億元，環(huán)比去年12月上升77.0%，到期債券只數(shù)環(huán)比增加8只，年初企業(yè)的償債壓力已經(jīng)較大。

與此同時(shí)，今年接下來，行業(yè)整體債務(wù)到期情況也不容樂觀。據(jù)標(biāo)普根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，其統(tǒng)計(jì)的116家樣本企業(yè)在2022年國內(nèi)債券到期金額也高達(dá)2300億元，相較于本已壓力較大的1月，接下來的3月和7月是相對(duì)到期高峰，行業(yè)仍面臨流動(dòng)性壓力。

值得一提的是，截至2021年6月，該統(tǒng)計(jì)中的116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計(jì)的16%左右。這主要是由于，在經(jīng)歷了去年下半年部分房企風(fēng)險(xiǎn)事件后，地方為了壓實(shí)“保交付”責(zé)任加強(qiáng)了對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項(xiàng)目層面，本部貨幣資金量較低。且部分地區(qū)過度收緊的監(jiān)管措施加劇了房企資金周轉(zhuǎn)不暢的情況，因此房企總部的償債壓力更加凸顯。

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