并購貸不計(jì)入三條紅線，融資環(huán)境得到一定放松，單月融資量環(huán)比回升，融資成本維持較低水平。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

本月關(guān)注

并購貸不計(jì)入三條紅線，融資環(huán)境得到一定放松

本月4日，央行在2022年貨幣信貸工作會議上表示要繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理，同時(shí)也要健全市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，繼續(xù)深化LPR改革。6日發(fā)改委也發(fā)文提出要配合做好金融安全、房地產(chǎn)調(diào)控等工作。整體看來，本月政府對房企融資繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的原則，堅(jiān)持進(jìn)行審慎管理。不過由于本月6日銀行告知大型房企針對出險(xiǎn)房企的承債式收購舉借的并購貸款不計(jì)入“三條紅線”，再加上央行營業(yè)管理部在24日表明會支持房企合理融資需求，加大住房租賃金融支持，未來房企的融資環(huán)境可能會得到一定的放松。

單月融資量環(huán)比回升，融資成本維持較低水平

本月100家典型房企的融資總量為929.46億元，環(huán)比上升26%，同比下降56%。其中發(fā)債總額457.20億元，環(huán)比上升44.7%，同比下降64.3%。本月房企融資成本4.53%，較2021年全年下降0.76pct，其中境外債券融資成本達(dá)6.85%，下降0.19pct，境內(nèi)債券融資成本3.20%，下降0.87 pct。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，白名單企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮融資優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)行利率較低的債券；境外發(fā)債成本方面，旭輝、遠(yuǎn)洋等發(fā)行了綠色擔(dān)保票據(jù)，其成本不超過5%，也相對較低，還有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對較高。

龍湖物業(yè)遞交招股書，華潤萬象生活大舉進(jìn)行收并購

本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，在遞表方面，本月7日龍湖智創(chuàng)生活首次向港交所遞交了招股書，同時(shí)魯商生活服務(wù)和眾安智慧生活都對招股書進(jìn)行了更新。因此截至2022年1月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有12家和24家。此外值得注意的是本月出現(xiàn)了較多的收并購事件，比如華潤萬象生活就在月內(nèi)連續(xù)并購了兩家大型物管企業(yè)，在物管行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)收并購機(jī)會浮現(xiàn)的背景下，疊加政府對于房企收并購的政策和金融支持，未來可能會浮現(xiàn)一波并購潮。

企業(yè)發(fā)債

債券發(fā)行：融資環(huán)境回暖下發(fā)債企業(yè)增多，境外發(fā)債企業(yè)環(huán)比增加5家

2022年1月100家典型房企的融資總量為929.46億元，環(huán)比上升26%，同比下降56%。自2019年以來，每年年初房企融資量都相對較大，均超過2000億元，而本月融資量不足千億元，一方面在當(dāng)前房企危機(jī)仍未全面解除的情況下，金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前白名單企業(yè)相對較少，放款較為謹(jǐn)慎；另一方面，部分企業(yè)為緩解年初的償債壓力已提前償還債券，同時(shí)也減少新增融資計(jì)劃，導(dǎo)致融資量同比下滑較大。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資499.08億元，環(huán)比上升9.8%，同比下降24.6%；境外債權(quán)融資169.66億元，環(huán)比上升10.0%，同比下降80.1%；本月資產(chǎn)證券化有所回升，融資223.01億元，環(huán)比上升97.9%，同比下降63.0%。

1月發(fā)債457.20億元，環(huán)比上升44.7%，同比下降64.3%。其中，境外發(fā)債166.40億元，環(huán)比上升118.5%，同比下降80.5%，主要在于當(dāng)前仍有房企境外債出現(xiàn)違約情況，投資者信心不足，境外發(fā)債相對較難，而在發(fā)行境外債的企業(yè)中，有相當(dāng)一部分企業(yè)是尋求債券要約交換，真正實(shí)現(xiàn)新債或者舊債再循環(huán)融資的企業(yè)相對較少。境內(nèi)發(fā)債290.90億元，環(huán)比上升21.3%，同比下降32.3%，其中，公司債發(fā)行68.0億元，同比下降76.3%，環(huán)比下降32.7%；中期票據(jù)發(fā)行143.9億元，環(huán)比上升63.7%，同比上升157.9%；融資券發(fā)行78.9億元，環(huán)比上升55.0%，同比上升13.2%。

2022年1月100家典型房企新增債券類融資成本4.53%，較2021年全年下降0.76pct，其中境外債券融資成本達(dá)6.85%，下降0.19pct，境內(nèi)債券融資成本3.20%，下降0.87 pct。環(huán)比2021年12月來看，總?cè)谫Y成本環(huán)比上升0.01pct，境外融資成本環(huán)比下降0.16pct，境內(nèi)融資成本環(huán)比下降0.53pct。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，可以進(jìn)行發(fā)債的企業(yè)成本相對較低，融資利率在2.50%-4.00%間，白名單企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮融資優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)行利率較低的債券；境外發(fā)債成本方面，旭輝、遠(yuǎn)洋等發(fā)行了綠色擔(dān)保票據(jù)，其成本不超過5%，也相對較低，還有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對較高。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，1月發(fā)債量最高的企業(yè)是綠城中國，主要為發(fā)行了一筆26億元的中期票據(jù)和4億美元的境外增信債券。本月發(fā)行債券的企業(yè)有18家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少1家。從發(fā)債年限來看，最大的為8年，是龍湖發(fā)行的一筆公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，招商蛇口（001979）發(fā)行的并購中票利率2.89%，而部分房企進(jìn)行了境外債的要約交換，其交換要約的債券成本提升至13.5%。

債券期限：本月到期債券類594.22億元

本月房企有39筆債券到期，金額共計(jì)594.22億元,環(huán)比上升77.0%，到期債券只數(shù)環(huán)比增加8只，年初企業(yè)的償債壓力較大。到期金額最高的債券為中國奧園2019年1月發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，但其于1月19日公告稱將不會支付于2022年1月到期票據(jù)的余下本金及最后一期利息，債務(wù)違約。值得注意的是，本月有上坤和榮盛發(fā)展（002146）就企業(yè)存續(xù)期境外債完成了部分債券的交換要約，相當(dāng)于2022年1月到期的債券到期時(shí)間已經(jīng)成功延期。

提前關(guān)注到2022年2月將有21筆債券到期，合計(jì)365億元，環(huán)比下降38.5%，償債有所緩解，由于2月一般是春節(jié)的原因，工作日時(shí)間少，是以發(fā)債較少，其到期量也相應(yīng)地較少。

在債務(wù)違約方面， 1月6日，中誠信托宣布由世茂集團(tuán)擔(dān)保的2020年中誠信托誠頤11號集合資金信托計(jì)劃已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，總規(guī)模6.45億元，引發(fā)了資本市場對世茂集團(tuán)流動性的注意。整體看來，房企的流動性危機(jī)仍在持續(xù)，未來仍有可能曝出更多的債務(wù)違約事件。

上市和股票

擬上市房企：龍湖物業(yè)遞交招股書，金茂物業(yè)通過上市聆訊

本月仍然沒有新增房企向港交所遞交招股說明書，因此截至2022年1月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企仍為12家，其中有8家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月7日龍湖智創(chuàng)生活向港交所首次遞交了招股說明書，此外魯商生活服務(wù)和眾安智慧生活也分別在18日和30日更新了招股書。因此截至2022年1月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅(jiān)持上市有待觀察。除此之外，期后金茂物業(yè)在2月6日通過了上市聆訊，有可能很快就會完成IPO。

IPO和增發(fā)：融創(chuàng)打響2022年配股第一槍，時(shí)代中國宣布配股

本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，再加上2022年開始港交所對上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高的60%新規(guī)開始正式施行，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。而在增發(fā)配股方面，本月13日融創(chuàng)宣布擬配售4.52億股配售股份融資45.2億港元，此后在19日宣布完成配股，是2022年首家進(jìn)行增發(fā)配股的房企。時(shí)代中國則在27日宣布擬先舊后新按配售價(jià)每股3.40港元配售1.177億股，預(yù)計(jì)融資所得凈額為3.936億港元。整體看來本月房企在配股融資方面仍然較為積極，可以有效地增強(qiáng)企業(yè)的流動性。

股權(quán)變動：行業(yè)收并購機(jī)會浮現(xiàn)，華潤接連并購兩家物業(yè)

本月房企及房企旗下公司的股權(quán)變動較少，僅有金科、嘉凱城、中交地產(chǎn)（000736）等企業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模較小的股東股權(quán)變動。不過本月在房地產(chǎn)項(xiàng)目以及物管股權(quán)方面都出現(xiàn)了較多的收并購事件，比如華潤萬象生活在本月就接連出手收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)。整體看來，由于近期物管行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的收并購機(jī)會都開始增加，再加上央行和銀保監(jiān)會對于房地產(chǎn)企業(yè)并購項(xiàng)目表達(dá)了明確的政策以及金融支持，因此未來有可能形成一波并購潮，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

股價(jià)變動：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)較為一般，整月上漲股票占比不過50%

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般，A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比僅為了35%，H股整月上漲的股票占比也不過58%。在H股方面，本月領(lǐng)地控股的月漲幅達(dá)到了30.96%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)的股價(jià)從月初開始就基本保持著穩(wěn)定的上漲，整月僅有4天股價(jià)有所回調(diào)，最終使得公司整月漲幅達(dá)到了地產(chǎn)相關(guān)股的第一。

在A股房企方面，本月新華聯(lián)（000620）的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在1月有10個(gè)漲停板，同時(shí)也有5個(gè)跌停板，大起大落之下最終整月漲幅達(dá)到了61.62%，使其成為A股漲幅最大的房企。

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