作者：大眼樓管/郝顯

1月20日晚間，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布公告，擬以不高于22.6億元的價(jià)格收購(gòu)中南集團(tuán)旗下物管公司中南服務(wù)。

幾個(gè)月前，中南服務(wù)還在謀求IPO。2021年11月12日，中南服務(wù)剛剛通過(guò)港交所的聆訊，距離上市近了一步。沒(méi)想到過(guò)了兩個(gè)月，就被賣(mài)身給華潤(rùn)萬(wàn)象。

中南服務(wù)是中南集團(tuán)控股子公司，主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。中南建設(shè)（000961）與中南服務(wù)、中南高科號(hào)稱(chēng)中南集團(tuán)的三駕馬車(chē)。上市前夕突然被賣(mài)，也讓人對(duì)中南集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體――中南建設(shè)的流動(dòng)性捏了一把汗。

從去年11月起，中南建設(shè)就傳出動(dòng)員員工以折扣價(jià)買(mǎi)房的傳聞。同時(shí)公司還出現(xiàn)了商票違約，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至12月31日，中南建設(shè)違約商業(yè)承兌匯票，總金額超過(guò)4億元。

中南建設(shè)流動(dòng)性到底有沒(méi)有問(wèn)題？

2021年下半年以來(lái)，中南建設(shè)接連爆出負(fù)面消息。

2021年7月，中南建設(shè)被曝以折扣的形式向員工銷(xiāo)售房產(chǎn)，需要全款一次性付清，最低折扣達(dá)到六五折。有的項(xiàng)目售價(jià)甚至低于幾年前的拿地樓面價(jià)。

雖然中南建設(shè)聲稱(chēng)此舉是為員工提供購(gòu)房福利，屬于常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，但是處理庫(kù)存、回籠資金的目的依然很明顯。

此后又陸續(xù)傳出延遲發(fā)工資、員工集資、受恒大拖累等傳聞，中南建設(shè)則忙著一一辟謠。這些傳聞或多或少表明了市場(chǎng)對(duì)中南建設(shè)流動(dòng)性的擔(dān)憂(yōu)。

除了辟謠外，中南建設(shè)也試圖通過(guò)回購(gòu)公司債券，向市場(chǎng)釋放現(xiàn)金流充裕的信號(hào)。不過(guò)在保證債券利息支付的同時(shí)卻出現(xiàn)了商票違約。根據(jù)媒體報(bào)道的數(shù)據(jù)，截至去年底，中南建設(shè)到期尚未兌付的商票有數(shù)百筆，涉及金額超過(guò)4億元。這使得中南的流動(dòng)性問(wèn)題顯得更加撲朔迷離。

2021年10月12日，標(biāo)普將中南建設(shè)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，并將該公司擔(dān)保的美元票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。

標(biāo)普給出的理由是，信貸和監(jiān)管收緊，將導(dǎo)致公司合同銷(xiāo)售疲軟及現(xiàn)金回款率的下降，這反過(guò)來(lái)又會(huì)減弱公司的融資渠道。

2021年全年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1973.7億元，同比減少11.8%；銷(xiāo)售面積1468.6萬(wàn)平方米，同比減少12.9%。下滑主要集中在四季度，10月、11月、12月，中南建設(shè)銷(xiāo)售額分別下滑35%、53%、49%。

截至去年三季度末，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅為13.92億元，較2019年同期減少了71%?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流則出現(xiàn)2019年以來(lái)的首次凈流出，流出46.9億元。公司賬面貨幣資金較年初減少了98.17億元。

無(wú)論如何，中南建設(shè)目前日子都不太好過(guò)。

陳凱之后中南建設(shè)將走向何處？

中南建設(shè)曾是一家打著很深家族烙印的房企，在其規(guī)模擴(kuò)張過(guò)程中，明星經(jīng)理人陳凱起到關(guān)鍵作用。

陳凱在地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)生涯開(kāi)始于華潤(rùn)，2012年接任陽(yáng)光城總裁，2015年離職。4年時(shí)間將陽(yáng)光城從百億銷(xiāo)售規(guī)模帶到了300億元。

2017年，遇到增長(zhǎng)瓶頸的陳錦石請(qǐng)陳凱加盟，陳凱從陳錦石女兒陳昱含手中接過(guò)董事長(zhǎng)一職。陳凱到來(lái)之前，中南是一家500多億銷(xiāo)售額的房企，到陳凱離職的2020年，中南銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)躍升至2200億。

2017年引入職業(yè)經(jīng)理人之后，中南建設(shè)的周轉(zhuǎn)速度明顯提速，公司經(jīng)營(yíng)模式從此前的大盤(pán)模式轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，并且開(kāi)始大力布局長(zhǎng)三角和大灣區(qū)。

2016年中南建設(shè)新增土儲(chǔ)488萬(wàn)平方米，2017年一舉增至1499萬(wàn)平方米，此后到2020年每年都保持大規(guī)模拿地。

陳凱帶領(lǐng)中南建設(shè)高歌猛進(jìn)的大背景是2015年以來(lái)棚改貨幣化政策的推進(jìn)，棚改貨幣化持續(xù)推升三四線城市的房?jī)r(jià)，給一大批重倉(cāng)三四線的房企創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。中南則在這期間利用杠桿加大拿地和開(kāi)發(fā)規(guī)模，迅速推升了企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模。

中南建設(shè)高增長(zhǎng)的關(guān)鍵是“高周轉(zhuǎn)”+“三四線”。在擴(kuò)張過(guò)程中，中南建設(shè)奉行了持續(xù)區(qū)域深耕，適度下沉的戰(zhàn)略。采取一二線與三四線土儲(chǔ)輪動(dòng)互補(bǔ)，在長(zhǎng)三角和山東地區(qū)極致深耕，在中西部、珠三角圍繞優(yōu)勢(shì)城市向下扎根。在短短幾年內(nèi)增加了大量三四線土儲(chǔ)。

從2018年開(kāi)始，中南建設(shè)一二線銷(xiāo)售收入占比就持續(xù)下降。到2021年上半年僅剩36%，這意味著三四線銷(xiāo)售占到64%。

重倉(cāng)三四線在推升中南建設(shè)銷(xiāo)售規(guī)模的同時(shí)也埋下了隱患，2020年以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的緊縮政策對(duì)三四線影響最大，這是公司銷(xiāo)售和現(xiàn)金流下降的重要原因。

在此期間，中南建設(shè)的負(fù)債規(guī)模也在狂奔。2016年有息負(fù)債總額為381.94億元，2017年增至529.8億，2019年增至705.77億元，2020年則增長(zhǎng)到近800億。其凈負(fù)債率從2016年的181%一舉增至2017年的233%。與此同時(shí)，截至2021年12月30日，公司對(duì)外擔(dān)保余額升至572.8億元。

2020年2月底，陳凱從陽(yáng)光城辭職，陳昱含接任。當(dāng)年8月，“三道紅線”政策出臺(tái)，中南建設(shè)踩中兩道紅線。

重倉(cāng)三四線的弊端開(kāi)始顯現(xiàn)，管理層在接受媒體采訪時(shí)直言，由于公司過(guò)去在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的戰(zhàn)略選擇不清晰，在遠(yuǎn)離核心發(fā)展區(qū)域的小城市郊區(qū)獲取了一些規(guī)模較大的項(xiàng)目，這些城市市場(chǎng)容量有限，這些項(xiàng)目銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金時(shí)間成本高，項(xiàng)目利潤(rùn)率低。

三四線項(xiàng)目毛利率本身并不高，2015年公司毛利率為21.58%，2016年之后降到16%左右的水平，2018年以來(lái)，凈利率大部分時(shí)間在5%左右。

如果未來(lái)中南建設(shè)銷(xiāo)售額持續(xù)下降，公司將面臨更大的現(xiàn)金流壓力?！胺慷标愱藕瑢ьI(lǐng)中南建設(shè)走向何處？

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