2021年，全國房地產行業(yè)在“三線四檔”、“兩集中”等政策重壓之下，迎來深度調整，上半年全國房地產市場穩(wěn)中有揚，而下半年市場則風險不斷釋放，部分頭部房企暴露諸多問題，甚至深陷泥淖之中。而在第四季度，國家重申“房地產行業(yè)是支柱產業(yè)”，多部委同頻積極釋放維穩(wěn)政策信號，整體市場在穩(wěn)預期的道路上不斷校正。

在政策大環(huán)境之下，2021年江西省房地產市場整體平穩(wěn)，但商品房市場成交低迷：商品住宅成交4680萬㎡，同比下降6.7%;商品房銷售面積5496萬㎡，同比下降5.1%。尤其自第三季度以來成交量持續(xù)下滑，土地市場更是驟冷。在面臨巨大調整壓力的同時，江西省房地產市場也涌現(xiàn)出一批敢拼敢做的優(yōu)秀房企。

那么，究竟是有哪些房企突破重圍、創(chuàng)造佳績?為此，中指研究院與江西省房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布2021年江西省&南昌市房地產企業(yè)銷售業(yè)績TOP10。

江西省&南昌市2021年1-12月房企銷售業(yè)績TOP10

從榜單來看，2021年江西省房地產企業(yè)銷售金額TOP10合計銷售金額1315.5億元，同比2020年增長13.2%，其中有5家企業(yè)銷售金額突破100億，較去年減少1家。

在江西省銷售業(yè)績TOP10中，本土頭部房企東投地產集團以強大的區(qū)域深耕實力，穩(wěn)中求進，取得不俗成就，以214.3億位于排名第一;九頌山河集團2021年奮力勃發(fā)，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，在江西省銷售額高達209.6億，居第2位。除此之外，全國品牌房企保利發(fā)展、綠地控股銷售業(yè)績較2020年均大幅提升。而與2020年相比，全國品牌房企數(shù)量上升至7家，其中金科集團以82.3億位居第7、聯(lián)發(fā)集團以79.4億位于第9。

逆市之下，房企唯有穩(wěn)扎穩(wěn)打、不斷加強自身品牌建設、打造過硬產品，方能贏得購房者、贏得市場。

從榜單來看，在南昌市房地產市場上，全國品牌房企仍擁有強大的市場競爭力，品牌效應突出。南昌市2021年房地產企業(yè)銷售業(yè)績TOP10合計銷售金額442.5億，整體較2020年同比下降近三成，但頭部房企銷售仍然強勁，如萬科、綠地控股、保利發(fā)展、中國金茂、金科集團同比均實現(xiàn)大幅度的增長。?與此同時，本土房企東投地產集團、九頌山河集團也表現(xiàn)不俗，分別位列第6、第7。南昌市場品牌房企眾多，競爭激烈，除個別板塊熱門項目助力企業(yè)銷售業(yè)績，其它板塊企業(yè)布局項目銷售差距不大。

江西省房地產市場整體表現(xiàn)

土地端：2021年江西省住宅用地供應成交1435宗，成交面積3662萬㎡，同比下降29.6%，土地市場規(guī)模下滑，出讓金1526億，同比下降35.5%。其中，住宅用地成交樓面均價1981元/㎡，同比下滑7.3%，溢價率14.4%，溢價率下降7個百分點(2020年同期溢價率21.4%)。江西省土地市場整體偏冷，溢價率得到有效控制。

銷售端：2021年江西省商品住宅價格7349元/㎡，同比增長3.6%;商品房價格7438元/㎡，同比上漲2.3%，商品房和住宅價格漲幅有所收窄，分別收窄1.9和0.5個百分點(2020年漲幅分別為5.5%和2.8%)2021年全省商品住宅4680萬㎡，同比下降6.7%;商品房銷售面積5496萬㎡，同比下降5.1%，全年來看，成交量呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢。

庫存方面：截至2021年12月底，江西省商品房庫存面積為8656.3萬平方米，比2020年底增加217.8萬平方米，升幅為2.6%;去化周期約為18個月，比2020年底增加1.2個月。其中：商品住宅庫存4104.3萬平方米，比2020年底增加42.1萬平方米，升幅1%;去化時間約為10個月，比2020年底增加0.7個月。非住宅庫存4552.0萬平方米，比2020年底增加175.7萬平方米，增幅為4%;去化時間約為66.6個月，比2020年底增加1.4個月。

南昌市房地產市場整體表現(xiàn)

全年來看，南昌市土地市場上半年較好，下半年隨著市場和政策環(huán)境變化，土地市場冰封，民營房企基本停止拿地;具有國企背景以及聯(lián)合國企拿地趨勢突出。

土地供求：2021年南昌住宅用地供應525萬㎡，同比2020年下降68.8%;成交413萬㎡，同比下降75.1%;成交樓面均價4120元/㎡，同比上升13.3%。

從推出樓面價來看，2021年商住辦起始樓面均價3267元/㎡，同比2020年上升18.6%，溢價率達18.73%。住宅用地推出樓面均價3603元/㎡，同比2020年上升24.5%，溢價率達20.4%。

各區(qū)域住宅用地成交情況：新建區(qū)成交182.20萬㎡，高居首位;其次是高新區(qū)成交62.35萬㎡，排名第二;青云譜區(qū)成交61.65萬㎡，排名第三;東湖區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)土地無成交，余下各區(qū)縣成交不多。在住宅用地成交完成率方面，2021年住宅用地完成供地計劃的49%;高新區(qū)，新建等區(qū)域完成率較高，青山湖，東湖和紅谷灘完成率較低。

南昌市商品住宅市場表現(xiàn)：受整體大環(huán)境影響，供需兩端下滑明顯，下半年愈加明顯，成交價格平穩(wěn)，市場低迷。

供求端：2021年南昌市商品住宅供應471萬㎡，同比2020年下滑16.2%;成交510萬㎡，同比2020年下降14.7%，今年南昌市商品住宅供銷比為0.92，近五年供銷比整體呈現(xiàn)小幅下降的態(tài)勢。受政策和市場影響，供需兩端下滑明顯，市場恢復不及預期。

成交端：2021年南昌市商品住宅成交649.43億元，同比下滑10.4%，成交金額持續(xù)下降;住宅成交均價12736元/㎡，同比上漲1.1%，均價保持平穩(wěn)。

只含南昌市主城區(qū)、新建區(qū)純住宅銷售數(shù)據

庫存端：截止到2021年12月底，南昌市商品住宅庫存451萬㎡，較年初降低了39萬㎡，庫存有所減少;出清周期12.4個月，連續(xù)攀升，面臨較大的去化壓力。

各區(qū)域住宅成交情況：2021年南昌市商品住宅成交主要來自于新建區(qū)(含灣里)占比32%，紅谷灘(九龍湖)占比17%，青云譜區(qū)占比12%。從各區(qū)域成交均價來看，西湖，東湖，高新，紅谷灘整體均價堅挺，其中西湖區(qū)均價18401元/㎡(主要為華僑城萬科)，排名第一;東湖區(qū)17660元/㎡(主要為中駿世界城)，排名第二;紅谷灘區(qū)15334元/㎡，位居第三。

樓盤：2021年1-12月南昌市住宅項目銷售金額TOP10

2021年1月-12月，南昌市商品住宅項目銷售金額TOP10合計銷售金額為159.7億元。前三位的銷售金額均超15億元，其中華僑城萬科以36.43億位居第一，華潤昆侖御排名第二，成交金額17.72億，排名第三的是綠地VR科創(chuàng)城，成交16.57億。從樓盤榜單來看，熱門板塊的項目優(yōu)勢明顯，高價項目依然堅挺，剛需項目仍是主流。無論是以品質為代表，還是通過以價換量，未來樓盤去化將日益嚴重，身處熱門板塊的樓盤仍或是成交主力。

總結與展望

整體來看，全省房地產市場成交規(guī)模在收縮，市場已然進入深度調整期。從南昌市場來看，2022年仍然呈現(xiàn)分化加劇的態(tài)勢，核心板塊，在2021年土地供應減少情況下，未來市場供需結構將逐步合理，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復，板塊成交規(guī)模或將提升;偏遠郊區(qū)由于土地供給較大，供過于求的情況短期內難以得到轉變，板塊也將持續(xù)步入調整階段。

2022年全省銷售或將繼續(xù)保持平穩(wěn)收窄態(tài)勢，房企將會更加注重城市研判、板塊研究，而在品牌建設、產品設計方面持續(xù)深度優(yōu)化，理性投資、積極營銷、精細化操作，并加強對外的多元化合作，降低運營和管理風險，確保企業(yè)穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞： 商品房 房地產 維穩(wěn)政策 銷售業(yè)績