回顧2021年寧波房地產(chǎn)市場，前三季度，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷完善升級，在土地端和交易端均出具相關(guān)市場管控政策，四季度，調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，發(fā)布了“扶持性”的區(qū)域性政策，綜合本年度，全年寧波市商品住宅成交均價為21671元/㎡、成交面積1289.44萬平米，環(huán)比上年分別上漲17.5%、下跌19.0%。

2021年度寧波房企TOP20銷售金額為2219.9億元，同比上年度銷售金額有所增長，銷售面積為929.2萬㎡，同比上年度銷售面積有所下降。銷售金額TOP5房企分別為綠城、榮安、萬科、濱江和寶龍，TOP20房企銷售金額門檻為47.5億元，同比上年度下降16.2%。從銷售面積來看，TOP5房企分別為綠城、榮安、萬科、寶龍和融創(chuàng)，TOP20房企銷售面積門檻為24.5萬平米，同比上年度下降22.6%。

品牌房企綠城與榮安表現(xiàn)優(yōu)異，在年度銷售業(yè)績排行榜中分別取得第一與第二的榜單成績。

從商品住宅銷售金額榜單來看，2021年度，寧波商品住宅銷售金額排行榜TOP20項目合計銷售金額為702.5億元，平均值為35.1億元，商品住宅銷售金額榜單門檻26.5億元。TOP20項目合計銷售面積為212.7萬平米，平均值為10.6萬平米。

其中寶龍雅戈爾江匯城，以67.2億的銷售額位居首位;第二位是春來曉園銷售金額為51.6億;江望晴雨里排名第三，銷售金額為41.5億。

▍商品住宅市場解讀

寧波市商品住宅(不含保障性住房)供應(yīng)走勢

2021年12月，寧波市商品住宅(不含保障性住房)新增供應(yīng)76.26萬㎡，環(huán)比下降35%，同比下降73.3%。

2020年12月-2021年12月寧波市各區(qū)縣商品住宅(不含保障房)供求價對比

2020年12月-2021年12月，鄞州區(qū)成交均價最高，為33365元/㎡;鄞州區(qū)新房成交227.41萬㎡，成交量最高;鄞州區(qū)上市面積最多，達(dá)213.39萬㎡。2021年12月，海曙區(qū)成交均價最高，為37378元/㎡;寧波杭州灣新區(qū)新房成交20.54萬㎡，成交量最高;奉化區(qū)上市面積最多，達(dá)16.44萬㎡。

寧波市商品住宅(不含保障性住房)成交量價走勢

2021年12月，寧波市商品住宅(不含保障性住房)成交均價為19010元/㎡，環(huán)比下降19.1%，同比下降5.2%;成交面積為79.9萬㎡，環(huán)比上升33.1%，同比下降28.6%。

寧波市商品住宅庫存走勢

2021年12月，寧波市商品住宅可售面積798.82萬㎡，環(huán)比下降0.1%，按照平均近6個月銷售情況，出清周期為9.47個月，較上月增加0.7個月。

2021年12月寧波市各區(qū)縣商品住宅(不含保障性住房)庫存對比

2021年12月，寧波市商品住宅(不含保障性住房)庫存主要集中在奉化區(qū)、慈溪市、鄞州區(qū)，可售面積分別為146.0萬㎡、127.2萬㎡、102.1萬㎡;出清周期分別為22.8個月、14.7個月、7.3個月。

從面積段來看，100(含)-120㎡面積段成交1813套，同比增長26.0%，套數(shù)占比同比上漲0.3個百分點，從總價段來看，160(含)萬元以上總價段成交3257套，同比增長0.9%，套數(shù)占比同比上漲11.6個百分點。。

2021年12月寧波市新房面積、總價成交結(jié)構(gòu)

從2021年12月寧波市新房面積、總價成交結(jié)構(gòu)來看，寧波市場新房成交中，成交總數(shù)最多的是100-120㎡以及90-100㎡兩批面積的新房，分別占比26.9%和20.1%。

▍土地市場解讀

寧波市土地成交結(jié)構(gòu)走勢(按規(guī)劃建面)

2021年1-12月，寧波市以工業(yè)用地成交為主，占比63.1%，其次，住宅用地成交占比29.6%。

寧波市土地供求價走勢

2021年1-12月，寧波市共推出土地規(guī)劃建面4648.01萬㎡，成交4068.53萬㎡，成交樓面均價2874元/㎡。2021年12月，共推出土地規(guī)劃建面310.55萬㎡，成交371.16萬㎡，成交樓面均價413元/㎡。

寧波市土地出讓金&溢價率走勢

2021年1-12月，寧波市成交土地出讓金達(dá)1169.34億元，平均溢價率為19.7%。2021年12月寧波市土地出讓金為15.31億元，同比下降91.0%，溢價率為12.3%，較去年同期降低10.1個百分點。

寧波市1月18日三批次集中地塊解讀

重點地塊研判分析：

1、海曙區(qū)CX07-03-04d-1、CX07-03-04d-4地塊

地塊位置：集士港地段，東至規(guī)劃路，南至規(guī)劃路，西至聚才路與朱徐家河沿河綠地，北至工貿(mào)三路

建設(shè)用地面積：29400㎡

容積率：2.3

用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅及配套用地

該地塊所處海曙西核心區(qū)板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，且周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了集士港鎮(zhèn)中心小學(xué)、古林鎮(zhèn)中學(xué)、馨國口腔門診部、購物中心城西·新天地等生活配套，同時有集士公園、幸福公園等4個公園景點。

根據(jù)中指地塊投資價值評價體系，從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負(fù)面要素四個方面對地塊投資價值進(jìn)行綜合評價，本案投資價值在同時期推出的60宗住宅用地中排名第31，其中辦公機(jī)會、教育要素、商業(yè)要素等5個方面均優(yōu)于同時期推出地塊的平均水平。

2、江北區(qū)JB04-02-16a、17地塊(文創(chuàng)港核心區(qū)組團(tuán)一)

地塊位置：文創(chuàng)港核心區(qū)、東至規(guī)劃綠地、南至下白沙路、西至規(guī)劃徐戎隧道，北至大慶北路

建設(shè)用地面積：106400㎡

容積率：2.25-4.24

用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地

該地塊所處甬江北板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，周邊規(guī)劃有商場，商業(yè)配套會有所提升，交通便利，鄰近地鐵2號線、3號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離壓賽堰地鐵站僅0.9km，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點小學(xué)行知實驗小學(xué)、寧波市孔浦中學(xué)、三甲醫(yī)院寧波大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、購物中心寧波路勁新天地等生活配套。

根據(jù)中指地塊投資價值評價體系，從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負(fù)面要素四個方面對地塊投資價值進(jìn)行綜合評價，本案投資價值在同時期推出的60宗住宅用地中排名第9，其中板塊價值、交通要素、辦公機(jī)會等7個方面均優(yōu)于同時期推出地塊的平均水平。

3、鎮(zhèn)海區(qū)XCL02-02-11a(國家高新區(qū))地塊

地塊位置：寧波新材料科技城核心區(qū)(XCL02)地段，冬至廟前河沿河綠地，南至永平東路，西至桂平路，北至永昌路

建設(shè)用地面積：56200㎡

容積率：2.35

用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅及配套用地

該地塊所處鎮(zhèn)海新城板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)駱駝中心學(xué)校、省重點中學(xué)寧波市鎮(zhèn)海區(qū)龍賽中學(xué)、二級醫(yī)院鎮(zhèn)海區(qū)人民醫(yī)院、購物中心鎮(zhèn)海銀泰城等生活配套。不利因素是近兩年周邊有綠城中國進(jìn)駐，可能會對拿地或產(chǎn)品銷售帶來一定的壓力。

根據(jù)中指地塊投資價值評價體系，從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負(fù)面要素四個方面對地塊投資價值進(jìn)行綜合評價，本案投資價值在同時期推出的60宗住宅用地中排名第28，其中辦公機(jī)會、教育要素、商業(yè)要素等5個方面均優(yōu)于同時期推出地塊的平均水平。

4、鄞州區(qū)YZ01-03-12、yz01-03-13地塊(前殷區(qū)塊)

地塊位置：潘火地段前殷區(qū)塊，冬至規(guī)劃道路，南至潘火大道，西至后殷路，北至環(huán)城南路

建設(shè)用地面積：62200㎡

容積率：2.2-2.3

用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅及配套用地

該地塊所處回龍板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，且臨近規(guī)劃地鐵(在建)5號線，未來交通更加便利，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點小學(xué)邱隘鎮(zhèn)中心小學(xué)、華東師范大學(xué)寧波藝術(shù)實驗學(xué)校、鄭軍口腔診所、購物中心寧波鎮(zhèn)海保利城悠悅匯等生活配套。不利因素為近兩年周邊有綠城中國進(jìn)駐，可能會對拿地或產(chǎn)品銷售帶來一定的壓力。

根據(jù)中指地塊投資價值評價體系，從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負(fù)面要素四個方面對地塊投資價值進(jìn)行綜合評價，本案投資價值在同時期推出的60宗住宅用地中排名第13，其中辦公機(jī)會、規(guī)劃利好、教育要素等6個方面均優(yōu)于同時期推出地塊的平均水平。

關(guān)鍵詞： 寧波房地產(chǎn) 商品住宅 品牌房企 區(qū)域性政策