2021年，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)新房容量超過1.7萬億，但土地市場(chǎng)相對(duì)去年的高位而言，整體規(guī)模有所回落。在回落的規(guī)模下，越來越多的房企看好浙江市場(chǎng)的發(fā)展前景，隨之而來的是愈加激烈的土地市場(chǎng)角逐。

核心要點(diǎn)：

1.2021年浙江省經(jīng)營(yíng)用地出讓金維持9000億高位，樓面價(jià)繼續(xù)領(lǐng)跑長(zhǎng)三角。

2.本土企業(yè)強(qiáng)勢(shì)深耕，權(quán)益金額占比49.0%，高位微增。TOP50中，深耕本土市場(chǎng)的區(qū)域型企業(yè)和國(guó)企新面孔涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)更多元。

3.頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，TOP10中僅4家企業(yè)金額同比增加。

4.金華成為房企新核心要地，TOP50房企權(quán)益拿地金額累計(jì)超過850億元，其中義烏占據(jù)金華市場(chǎng)半壁江山。

5.九家外來房企浙江拿地金額翻倍，加碼浙江市場(chǎng)趨勢(shì)明顯。

▍出讓金維持9000億高位，樓面價(jià)領(lǐng)跑長(zhǎng)三角

2021年浙江省經(jīng)營(yíng)性用地出讓金維持在9000億以上的高位狀態(tài)。2021年，浙江省土地市場(chǎng)維持較高熱度，經(jīng)營(yíng)性用地(包括住宅用地和商辦用地)出讓金9250億元，同比微幅回落0.8%。從面積來看，2021年浙江省經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)劃總建面由前兩年的1.3萬億㎡級(jí)別回落至1.2萬億㎡，同比小幅降幅為11.7%。

浙江省經(jīng)營(yíng)用地樓面均價(jià)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)三角其他省份。2021年浙江省經(jīng)營(yíng)用地成交樓面均價(jià)為7627元/平方米，同比增長(zhǎng)12.4%。浙江省經(jīng)營(yíng)用地成交樓面價(jià)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)三角地區(qū)的安徽省和江蘇省。

▍本土房企強(qiáng)勢(shì)深耕，國(guó)企新面孔崛起

2021年本土企業(yè)強(qiáng)勢(shì)深耕，權(quán)益金額占比為49.0%。2020年開始，本土房企快速在浙江主場(chǎng)開疆拓土，橫縱厚植市場(chǎng)。2021年，本土房企在浙江市場(chǎng)仍強(qiáng)勢(shì)深耕，拿地金額TOP50企業(yè)中，本土房企拿地權(quán)益金額累計(jì)達(dá)到2536億元，占TOP50企業(yè)的49.0%，在2020年的高占比基礎(chǔ)上繼續(xù)小幅提升。

權(quán)益金額TOP10中本土企業(yè)占據(jù)5席。2021年，浙系房企大佬級(jí)企業(yè)綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)在浙江省的權(quán)益拿地金額分別為491.5億元和398.1億元，持續(xù)擴(kuò)張?jiān)谡憬袌?chǎng)的份額。在浙江市場(chǎng)，2021年綠城和濱江均在8個(gè)城市布局，其中綠城以杭州和寧波為戰(zhàn)略雙核，兩者占整體權(quán)益金額的近8成，在湖州、金華、衢州等城市權(quán)益金額在20多億到30億之間;濱江集團(tuán)以杭州為核心主力，重倉金華、湖州、寧波，并保持溫州、臺(tái)州等城市的持續(xù)深耕。

德信地產(chǎn)躋身前三甲，在浙江市場(chǎng)拿地的權(quán)益金額達(dá)到157.4億元，基本與2020年持平。德信在杭州和其他城市的拿地分布基本為五五分，其中杭州占基本五成左右的權(quán)益金額，重倉臺(tái)州、湖州、寧波等城市。除此之外，榮安地產(chǎn)和祥生集團(tuán)也躋身前十重倉浙江市場(chǎng)，保障未來在浙江市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)。榮安的戰(zhàn)略核心城市仍是寧波，并加大在金華、溫州、嘉興的布局，在杭州市場(chǎng)2021年無新增土地;祥生在紹興和杭州市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額都在50億以上，深耕兩個(gè)戰(zhàn)略核心城市，鞏固市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

深耕本土市場(chǎng)的區(qū)域性企業(yè)和國(guó)企新面孔涌現(xiàn)，浙江市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)更加多元化。2021年，首次出現(xiàn)一批國(guó)企，如杭鐵集團(tuán)、杭州運(yùn)河集團(tuán)、義烏建投集團(tuán)等。另外，深耕本土的區(qū)域型企業(yè)在這一波行情中加大當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的拿地力度，如商城房產(chǎn)、金昌集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)等企業(yè)。不管是國(guó)企還是本土區(qū)域型企業(yè)，這些企業(yè)的拿地城市多為1-2個(gè)，為本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，還有部分深耕當(dāng)?shù)剡m機(jī)向外拓展的本土企業(yè)在這一波行情中發(fā)力，如建杭置業(yè)在杭州市場(chǎng)夯實(shí)根基之后，向金華拓展;海寧鴻翔在鞏固嘉興大本營(yíng)的基礎(chǔ)上，向杭州和溫州嘗試性外拓;一直深耕金華市場(chǎng)的萬固也在2021年向紹興和臺(tái)州拓展布局范圍。

▍頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，TOP10中僅4家企業(yè)金額增加

2021年浙江市場(chǎng)的土地供應(yīng)整體縮減，但是布局浙江市場(chǎng)的企業(yè)越來越多，尤其是頭部企業(yè)之間的拿地競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在權(quán)益拿地金額TOP10企業(yè)中，僅萬科、華潤(rùn)、融信和保利發(fā)展同比增長(zhǎng)。但這四家企業(yè)在浙江省的布局策略又有所差異。

萬科和保利2021年在浙江省的拿地策略表現(xiàn)為廣泛布局，分別在浙江省布局6個(gè)和7個(gè)地級(jí)市，省會(huì)杭州已經(jīng)不是其布局的核心重點(diǎn)城市。萬科除了杭州市場(chǎng)之外，繼續(xù)向金華、寧波、嘉興等城市下沉深耕，尤其是在金華市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額達(dá)到69.4億元，直逼杭州市場(chǎng)的74.1億元，僅次于本土企業(yè)的商城房產(chǎn)。保利則更為均衡，杭州、溫州和紹興的權(quán)益拿地金額相差不多，尋求更多城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。

華潤(rùn)和融信則是重點(diǎn)加碼杭州市場(chǎng)，杭州市場(chǎng)的權(quán)益拿地占比達(dá)到整個(gè)浙江區(qū)域的70%，甚至80%以上。華潤(rùn)在浙江市場(chǎng)2021年僅布局4個(gè)城市，即1個(gè)核心據(jù)點(diǎn)杭州加溫州、寧波和嘉興三個(gè)策略型城市，三個(gè)城市的權(quán)益金額也比較均衡，集中在15-23億之間;融信在浙江的拿地的城市數(shù)量更少，除杭州之外，在溫州和湖州深耕，權(quán)益拿地金額均在20億左右。

權(quán)益拿地金額TOP10中的五家本土企業(yè)，在浙江市場(chǎng)權(quán)益拿地金額的下降，并非基于對(duì)浙江市場(chǎng)的不看好，而是更多地受到浙江省推地?cái)?shù)量的下降，主流城市競(jìng)爭(zhēng)加劇，權(quán)益拿地金額不高于40%權(quán)益銷售額等政策要求等外在限制條件等導(dǎo)致的直接結(jié)果。但基于2020年本土企業(yè)在浙江市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，預(yù)期2022年本土企業(yè)在銷售市場(chǎng)仍具有強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，銷售業(yè)績(jī)預(yù)期將維穩(wěn)略漲。

▍金華成為房企新核心要地，義烏占據(jù)半壁江山

毫無疑問，杭州是多數(shù)深耕浙江市場(chǎng)的企業(yè)的戰(zhàn)略核心要地，不僅對(duì)于綠城、濱江、德信等本土企業(yè)如是，華潤(rùn)、融信、中海等外來房企也是如此。

但是值得關(guān)注的是，2021年TOP50的第二集中陣營(yíng)不是寧波和溫州，而是金華，且前50企業(yè)累計(jì)的權(quán)益金額大大超過了寧波和溫州。雖然這一方面得益于金華市場(chǎng)的推地量的增加，但是更重要是更多房企對(duì)金華市場(chǎng)的看好，這一點(diǎn)從TOP50房企權(quán)益拿地金額占城市全年的經(jīng)營(yíng)性用地出讓金比例可以看出來。金華市場(chǎng)的這一占比達(dá)到67.7%，甚至高于杭州市場(chǎng)的66.4%，金華市場(chǎng)熱度的提高不言而喻。

金華市場(chǎng)的TOP50企業(yè)中，拿地金額前五僅商城房產(chǎn)是本土企業(yè)，萬科、美的、武漢城建等都是外來房企。金華土地市場(chǎng)的崛起和熱度主要得益于義烏市場(chǎng)，2021年義烏市場(chǎng)的土地出讓金達(dá)到整個(gè)金華市場(chǎng)的50.3%，占據(jù)半壁江山。熱度第二位是金華主城區(qū)，除此之外永康市場(chǎng)在2021年熱度明顯提高。

▍9家外來房企浙江拿地金額翻倍，加碼浙江市場(chǎng)成趨勢(shì)

2021年，外來房企在浙江市場(chǎng)拿地格局再度刷新，有9家房企在浙江市場(chǎng)的權(quán)益拿地金額同比翻倍，包含中海地產(chǎn)(不含中海宏洋)、金茂等企業(yè)。

繼2020年僅在溫州獲得1宗新增土地之后，2021年中海地產(chǎn)加碼浙江市場(chǎng)，布局城市以杭州為重點(diǎn)，在杭州市場(chǎng)權(quán)益拿地金額超過100億元，同時(shí)首入臺(tái)州，并深耕嘉興。金茂加碼浙江的方式是均衡布局，在7個(gè)地級(jí)市均有新增土地，以紹興和金華為重點(diǎn)，落子湖州、溫州、臺(tái)州等城市。中駿集團(tuán)加碼杭州市場(chǎng)，并繼續(xù)深耕嘉興市場(chǎng);武漢城建集團(tuán)重點(diǎn)布局金華和寧波;建發(fā)深耕杭州和寧波的基礎(chǔ)上，縱深臺(tái)州、金華和寧波市場(chǎng)。

另外，2020年在浙江市場(chǎng)無新增土地的金隅，2021年分別在杭州和寧波各獲得1宗地塊，其中寧波鄞州區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)到40%，深耕浙江市場(chǎng)的決心可見一斑。

總結(jié)：2021年，隨著土地市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，各大房企在浙江市場(chǎng)格局繼續(xù)被刷新，本土房企繼續(xù)在主場(chǎng)市場(chǎng)崛起發(fā)力，外來房企在浙江市場(chǎng)各有側(cè)重，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅在杭州、寧波等二線城市，新戰(zhàn)場(chǎng)的金華崛起，臺(tái)州、嘉興等城市市場(chǎng)角逐大幕也在重啟，期待2022年各大品牌房企在浙江市場(chǎng)的精彩角逐。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 土地市場(chǎng) 樓面價(jià) 經(jīng)營(yíng)用地