2021年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云詭譎，在融資收緊的影響下，房企債務(wù)違約增多。

前松后緊、高開低走，是2021年房地產(chǎn)融資的整體走勢。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，受累于2021年下半年融資收緊，2021年非銀類融資總額同比下降26.3%，尤其是海外債、信托融資總額同比下降均超四成。

不過，去年年末融資規(guī)模觸底回暖也在證明修復(fù)類政策已經(jīng)起效。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2022年房地產(chǎn)融資政策將滿足維持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的資金需求。但是，資金更多地向財務(wù)穩(wěn)健、信用等級較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集，而中小型房企、經(jīng)營激進(jìn)的企業(yè)的融資空間可能受到進(jìn)一步壓縮。

去年非銀類融資總額同比下降26.3%

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊態(tài)勢顯著。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年實現(xiàn)非銀類融資約1.765萬億元，同比下降26.3%。其中，信用債、信托成為融資主力渠道；除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑，導(dǎo)致總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從2021年上半年來看，融資情況良好，與2020年同期相近。但在2021年8月之后，受頭部房企流動性風(fēng)險事件影響，市場對房地產(chǎn)行業(yè)信用開始持審慎態(tài)度，導(dǎo)致當(dāng)月融資規(guī)模斷崖式下跌至千億元左右，環(huán)比幾近腰斬，房企融資“入冬”。

到了2021年9月，房企海外債市場出現(xiàn)大幅波動，海外評級機(jī)構(gòu)連續(xù)下調(diào)房企級別或展望，導(dǎo)致投資者信心嚴(yán)重不足。

同時，因為金融機(jī)構(gòu)存在對前期信貸政策的誤讀，導(dǎo)致信貸端處于過度收緊狀態(tài)。再加上經(jīng)營端受預(yù)售資金嚴(yán)監(jiān)管、銷售下行影響，經(jīng)營性資金回籠速度放緩，部分房企陷入流動性危機(jī)。

在上述多重因素疊加之下，房地產(chǎn)行業(yè)信用面臨危機(jī)，2021年10月融資規(guī)模再度對折，僅實現(xiàn)融資532.0億元，為2021年1月的20%。

從2021年10月開始，監(jiān)管部門連續(xù)發(fā)聲表示，應(yīng)滿足房企合理融資需求，同時釋放多項邊際利好政策。受此影響，融資壓力得到部分緩解，特別是信用債發(fā)行快速回升，及時彌補了融資缺口。2021年11月、12月融資規(guī)模觸底回暖，但仍未破千億。

值得關(guān)注的是，行業(yè)融資難度雖有上升，但融資成本出現(xiàn)小幅下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)平均融資利率為5.54%，同比下降0.76%。尤其是隨著央行降準(zhǔn)降息，再次釋放信貸寬松信號，未來資金成本有望進(jìn)一步下降。

整體來看，房地產(chǎn)信用債修復(fù)較快。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元，同比下降13.1%；占總?cè)谫Y規(guī)模的31.1%，較2020年上升4.7個百分點。

據(jù)悉，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，信用級別相對較高；同時面向信用債的邊際放松政策力度較大，因此這一渠道在融資緊縮的環(huán)境下依然表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性和融資能力。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，海外債全年發(fā)行規(guī)模為2682.9億元，同比大幅下降40.9%；占總?cè)谫Y規(guī)模的15.2%，較2020年下降了3.8個百分點。同期，信托全年融資規(guī)模為5452.7億元，同比大幅下降40.9%；占總?cè)谫Y規(guī)模的30.9%，較2020年下降了7.7個百分點。

海外債、信托債集中到期承壓

從去年全年房地產(chǎn)融資走勢來看，與政策不無關(guān)系。全年圍繞“房地產(chǎn)金融審慎管理”這一主線，同時利用“打補丁”與“修正”進(jìn)行完善。

而且“補丁”政策主要在去年2021年上半年釋放，如3月銀保監(jiān)會要求加強(qiáng)經(jīng)營貸的管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時多地下發(fā)文件要求嚴(yán)查經(jīng)營貸流向；5月基金業(yè)協(xié)會叫停了基金子公司對房地產(chǎn)的非標(biāo)融資項目等，這均是之前融資嚴(yán)管政策的延續(xù)和補充。

受融資收緊態(tài)勢的影響，加上部分金融機(jī)構(gòu)存在政策誤讀的情況，因此去年上半年，加速問題企業(yè)風(fēng)險暴露的同時，也誤傷了部分正常經(jīng)營的企業(yè)。

不過，去年下半年政策做出了及時響應(yīng)，以調(diào)整、修復(fù)、矯正為主，對融資進(jìn)行彈性回調(diào)的指導(dǎo)，如倡導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企合理融資、鼓勵收并購類債券發(fā)行等，均釋放了融資邊際放松的積極信號。

但是，受政策、市場等因素影響，發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)不斷增加。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年發(fā)生違約風(fēng)險事件的房企有12家。理財產(chǎn)品違約、美元債違約、信托違約成為觸發(fā)違約的主要因素。另有7家企業(yè)雖未發(fā)生實質(zhì)性違約，但存在進(jìn)入債務(wù)展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約事件。

整體來看，2021年發(fā)生違約風(fēng)險的房企呈現(xiàn)大型房企增多、違約因素多樣的特點。而今年上半年即是房企的償債高峰，海外債及信托集中到期面臨承壓。

據(jù)中指研究院信息顯示，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%。海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月；海外債主要以借新償舊形式置換到期債務(wù)，而近期發(fā)行低迷導(dǎo)致房企需動用自有資金償債，部分房企將面臨較大的流動性風(fēng)險。此外，2020年信托發(fā)行規(guī)模為9231.0億元，平均發(fā)行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大的償還壓力。

資金將流向財務(wù)穩(wěn)健、信用等級較高的房企

目前，無論是房企融資總額還是增速，均已在四季度內(nèi)觸底，隨著政策的清晰、違約房企的出清，行業(yè)融資規(guī)模預(yù)計將在2022年進(jìn)入新的穩(wěn)定區(qū)間。

從融資渠道看，信用債受政策邊際利好帶動，將繼續(xù)維持當(dāng)前回暖狀態(tài)。而海外債市場仍需一段時間消化積累的風(fēng)險，短期內(nèi)無明顯增長動力。信托受政策制約、市場波動等因素影響，回彈空間同樣有限。

此外，由于市場波動已經(jīng)為下行預(yù)期做了鋪墊，因此，部分房企開始通過資產(chǎn)變現(xiàn)、股權(quán)融資、股東借款等手段積極化解風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管也已形成相應(yīng)的風(fēng)險處置原則和路徑，因此預(yù)計年內(nèi)出險企業(yè)的數(shù)量和頻率將有所降低。

在房地產(chǎn)金融政策方面，近期召開的中國人民銀行工作會議指出，2022年穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性。由此來看，出于“穩(wěn)妥”要義，房地產(chǎn)金融審慎管理會做出適當(dāng)?shù)倪呺H調(diào)整，更多體現(xiàn)為各地、各金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理時，會考慮過渡期。

對于不同企業(yè)，融資表現(xiàn)將兩極分化。隨著這一輪行業(yè)調(diào)整，各房企風(fēng)險化解能力、穩(wěn)健經(jīng)營能力得以展現(xiàn)。但在經(jīng)歷了去年的集中違約后，投資者風(fēng)險厭惡情緒加重。

為此，中指研究院分析人士預(yù)計，資金流向?qū)⒊霈F(xiàn)兩極分化情況，資金更多地向財務(wù)穩(wěn)健、信用等級較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集；而中小型房企、經(jīng)營激進(jìn)的企業(yè)的融資空間可能受到進(jìn)一步壓縮。

貝殼研究院預(yù)計，2022年一季度，房企融資額度恢復(fù)，銀行與金融機(jī)構(gòu)貸款額度充足，適時進(jìn)行積極的資源調(diào)配，金融端率先釋放，有利于保障房企的開發(fā)到位資金以及購房者的按揭貸款的充分發(fā)放。寬信用與寬金融效應(yīng)將會提升行業(yè)預(yù)期。

新京報記者袁秀麗

編輯武新校對盧茜

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