2021年12月，保定市主城區(qū)獲取13個預(yù)售證，涉及11個項(xiàng)目，預(yù)售總套數(shù)3409套，預(yù)售總面積35.32萬㎡。土地方面主城區(qū)推出24宗宅地(含綜合)，成交22宗，優(yōu)質(zhì)地塊推出抬升土拍熱度。2021年1-12月份，保定房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售金額為237.2億元，隆基泰和、愛情地產(chǎn)、華中集團(tuán)包攬了保定1-12月銷售金額與銷售面積前三甲。TOP10房企銷售門檻值為7.0億元/7.7萬平。

2021年1-12月份，保定房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售金額為237.2億元，隆基泰和、愛情地產(chǎn)、華中集團(tuán)包攬了保定1-12月銷售金額與銷售面積前三甲。銷售額方面，隆基泰和1-12月以95.2億元的銷售業(yè)績位列銷售金額榜冠軍;愛情地產(chǎn)以44.1億元的銷售業(yè)績位列第二名;華中集團(tuán)21.7億元列居第三名。銷售面積TOP10企業(yè)合計(jì)銷售面積229.9萬平，隆基泰和、愛情地產(chǎn)、華中集團(tuán)，銷售面積分別為86.5萬平、55.3萬平、16.9萬平。另外，TOP10房企銷售門檻值為7.0億元/7.7萬平。

2021年1-12月保定商品房銷售金額排行榜TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售金額為98.0億元，其中TOP10的銷售金額門檻值為6.1億元。華中集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的尚玉園銷售金額穩(wěn)居排行榜TOP3，1-12月銷售額為11.0億元，銷售面積8.9萬平，尚玉園是由華中集團(tuán)精心打造的健康人居項(xiàng)目，坐落保定北城核心，新秀學(xué)校旁邊，交通暢達(dá)全城，周邊商業(yè)、生態(tài)、醫(yī)療、教育等配套資源豐富。尚玉園打造90-260m2全生命周期戶型，延伸幸福生活美學(xué)的復(fù)合空間，智能安防、全熱新風(fēng)系統(tǒng)、人臉識別等科技賦能住宅，提升居住品質(zhì)。尚玉園一期為文苑追求“君子崇尚，玉德之美”的全新生活場景，二期為禮苑，以“知禮，懂愛，品人生”的情懷擘畫未來生活方式，讓建筑與空間、傳統(tǒng)與當(dāng)代、藝術(shù)與時尚在禮苑交匯、融合，開啟一種更現(xiàn)代、更多元、更國際的品質(zhì)生活。禮苑于12月7日加推1#、2#、4#、6#、9#、10#號住宅共計(jì)456套房源，目前正在熱銷中，銷售效果良好。

▍宏觀政策環(huán)境

中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，定調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，首提探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”。2021年12月8-10日中央經(jīng)濟(jì)工作會議中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。中央下半年多次提及“良性循環(huán)”，表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險(xiǎn)。下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風(fēng)險(xiǎn)問題暴露，市場信心進(jìn)一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對行業(yè)發(fā)展尤為重要。

12月11日，中國經(jīng)濟(jì)年會中國家統(tǒng)計(jì)局寧吉喆表示：要加強(qiáng)居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長，今年下半年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，下行壓力較大，對行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條均帶來壓力。結(jié)合今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提到“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式…因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，預(yù)計(jì)地方在因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

信貸環(huán)境持續(xù)改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。2021年以來，中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。下半年提出“兩個維護(hù)”以來，信貸環(huán)境持續(xù)改善。12月，中央各部委首提支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求;鼓勵金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)。12月6日，在中國銀保監(jiān)會首次提及對改善性住房的信貸支持，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。

12月21日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，明確表明了監(jiān)管方對利用收并購化解房企風(fēng)險(xiǎn)的力度和決心。預(yù)計(jì)接下來房企開發(fā)貸和并購貸款將持續(xù)合理發(fā)放，出現(xiàn)房企在短期流動資金方面的壓力將有所緩解，加快資金回籠。同時，金融環(huán)境的改善確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利建設(shè)完工，按期交付，維護(hù)購房者權(quán)益。

中央始終堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，并堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)不變。同時2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，并且在隨后在中央各部委的權(quán)威解讀中表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”;“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)高的份額”。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期將進(jìn)一步明確，部分過度偏緊的政策有望迎來微調(diào)改善，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

▍保定市場政策

保定重申“人才十條”，1月1日起實(shí)施，最高15萬元購房補(bǔ)貼。日前，保定發(fā)布鼓勵高校畢業(yè)生來保留保發(fā)展扶持政策，全力構(gòu)建京雄保一體化發(fā)展新格局，激情奮進(jìn)“十四五”、再造一個新保定提供人才保障和智力支持，制定多項(xiàng)扶持政策，涵蓋提供生活保障，鼓勵穩(wěn)定就業(yè)、扶持自主創(chuàng)業(yè)等方面。例如：在中心城區(qū)購買家庭首套住房，享受博士15萬元、碩士6萬元、本科2萬元購房補(bǔ)貼;事業(yè)單位引進(jìn)全日制博(碩)士研究生、“雙一流”本科畢業(yè)生，予以專項(xiàng)編制保障，采取選聘方式入職;在定點(diǎn)創(chuàng)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)孵化基地初次創(chuàng)業(yè)的，可享受每年3萬元的房租物業(yè)水電費(fèi)補(bǔ)貼等，據(jù)悉政策將于2022年1月1日起施行。

保定全面推動房地產(chǎn)領(lǐng)域遺留問題，持續(xù)嚴(yán)打房地產(chǎn)領(lǐng)域違法罪。為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府解決房地產(chǎn)歷史遺留問題的決策部署，全市政法機(jī)關(guān)主動摸排案件線索，對涉案項(xiàng)目開展全面?zhèn)刹?，全力緝捕犯罪嫌疑人，徹查涉案資產(chǎn)，堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，依法嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪活動，形成強(qiáng)大震懾。12月18日，保定市公開房地產(chǎn)領(lǐng)域多起違法犯罪案件。

河北出臺實(shí)施意見加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決住房困難。河北省政府印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》明確，以人口凈流入的大城市石家莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家口和雄安新區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展城市，加快發(fā)展保障性租賃住房。要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。按照“租賃戶收入可負(fù)擔(dān)、租賃企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)”的原則，合理確定租金價(jià)格，租金價(jià)格低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金價(jià)格。

▍住宅市場

12月，保定市主城區(qū)共發(fā)布13個預(yù)售許可證審批信息，涉及11個項(xiàng)目，預(yù)售總套數(shù)3409套，預(yù)售總面積35.32萬㎡;另外主城區(qū)共下發(fā)2個建設(shè)用地規(guī)劃許可證，5個建設(shè)工程規(guī)劃許可證。本月主城區(qū)商品住宅(不含保障房)成交規(guī)模為16.97萬m2，環(huán)比下降23.4%，同比上升4.7%;1-12月累計(jì)成交面積202.95萬m2，受去年河北多輪疫情導(dǎo)致的低基數(shù)影響，同比增長42.6%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，2021年1-12月，保定主城區(qū)商品住宅市場整體仍以剛改和改善產(chǎn)品為主。成交總價(jià)結(jié)構(gòu)中，100-150萬元總價(jià)段成交套數(shù)占比最高，占比為39%，且近三年占比持續(xù)走高，同比去年上升12個百分點(diǎn);150-200萬元總價(jià)段成交套數(shù)占比較去年同期提高11個百分點(diǎn)，市場改善需求支撐度較高，同時50-100萬元總價(jià)段成交套數(shù)占比從去年同期的52%下降至目前的32%，下降20個百分點(diǎn)，剛需產(chǎn)品市場占比大幅減少。成交面積結(jié)構(gòu)中，多元化需求顯現(xiàn)，60m2以下的小戶型成交占比為7%，但占比明顯上升，同比去年上升6個百分點(diǎn);60-90m2面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比19%，近三年占比變動幅度較小;90-120m2面積段剛改產(chǎn)品成交套數(shù)占比最高，為41%，但同比去年同期下降7個百分點(diǎn);與此同時120-160m2面積段改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升2個百分點(diǎn)達(dá)到29%，改善產(chǎn)品在市場支撐度較高。

▍土地市場

2021年保定全市推出379宗宅地(含綜合用地，下同)，成交256宗，規(guī)劃建面1907.7萬m2，同比增長21.4%，全年平均樓面價(jià)2047.5元/m2，同比顯著上漲20.1%，主要?dú)w因于成交結(jié)構(gòu)顯著變化，2021年保定主城區(qū)成交面積占比大幅提升。2021年保定主城區(qū)累計(jì)推出宅地116宗，成交97宗，規(guī)劃建筑面積1093.7萬m2，同比大幅增長176.1%，2021年保定主城區(qū)為宅地出讓主力區(qū)域，成交規(guī)模占比由去年25%上升為57%;累計(jì)出讓金為246.9億，同比大幅增長158.5%，全年平均樓面均價(jià)為2257元/m2，同比下跌6.4%，受宏觀房地產(chǎn)市場下行影響，土地出讓價(jià)格有所下降;全年流拍12宗宅地，流拍率為11%;市場熱度方面顯現(xiàn)出翹尾行情，全年多數(shù)月份地塊均底價(jià)成交，僅年底12月成交溢價(jià)率顯著上行，高達(dá)24%。

如前所述，2021年保定主城區(qū)土地出讓大幅增長，這背后是城中村改造重大民生工程的全面開展。2021年成交宅地中逾70%的地塊為城改安置區(qū)項(xiàng)目用地，涉及一期二期城改項(xiàng)目，包含小車村、大祝澤村、馬廠村、沈莊村等多個城中村。隨著一期城改安置區(qū)的逐步封頂，二期城改安置區(qū)建設(shè)的集中開工，三期城改工作也于2021年年末全面啟動，也就意味著2022年土地市場還將會有大批量城改項(xiàng)目用地出讓，或?qū)⑸婕八腩^村、韓村、南八里莊村、小營房村等多村。

隨著城改大幕的拉開，2021年大量央企國企涌入保定，并逐漸成為保定土地市場的主力，葛洲壩、中國中鐵、中鐵建、中國中冶等企業(yè)承擔(dān)起的大部分城改任務(wù)。中國中冶拿地宗數(shù)最多為15宗，葛洲壩、中鐵建拿地金額均超40億元、拿地面積均超200萬m2。國央企入場，預(yù)示著未來保定房地產(chǎn)市場將發(fā)生深刻變化，一方面國央企的入駐將有效服務(wù)于保定建設(shè)品質(zhì)生活之城，助推保定的城市發(fā)展，是立足大局，服務(wù)雄安的一項(xiàng)舉措;另一方面短期來看，國央企入駐疊加保定房地產(chǎn)市場整頓，本土房企可能會受到一定沖擊，或?qū)⒌贡票就灵_發(fā)生進(jìn)行產(chǎn)業(yè)模式重塑，在競爭中走向合作，實(shí)現(xiàn)雙方資源、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢內(nèi)容互補(bǔ)，差異化打造自身品牌，提高自身運(yùn)營能力及產(chǎn)品能力，實(shí)現(xiàn)互利共贏的格局。

近年來，主城區(qū)土地市場供應(yīng)主要源于城中村改造、棚戶區(qū)改造及舊廠房改造等，縱觀保定主城區(qū)土地市場，除居住用地成交樓面價(jià)下滑外，自2020年以來，市場中的“凈地”(地面平整且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的地塊)流拍現(xiàn)象也有所增多。2019年及以前的流拍地塊中，部分是開發(fā)商補(bǔ)證地塊(土地上已有在建項(xiàng)目)，此類地塊流拍是開發(fā)商想要低價(jià)拿地的一種手段。“凈地”流拍，則是近兩年出現(xiàn)的新現(xiàn)象。

12月23日，主城區(qū)10宗地塊拍賣，6宗地塊成功出讓，包括5宗住宅用地、1宗福利用地。本次沈莊村4宗優(yōu)質(zhì)的儲備“凈地”出讓，國控和東亞新華參與沈莊村附近四宗居住用地競拍，最終國控分別以16800萬元競得2021-118號地塊，以38850萬元競得2021-119號地塊，以59200萬元競得2021-120號地塊，以36750萬元競得2021-121號地塊。

本月保定國控競得的2021-120號地塊周邊1km內(nèi)有3宗宅地已成交、2宗地塊流拍;周邊成交地塊樓面價(jià)不足2500元/m2。與保定國控競得2021-120號地塊成交樓面價(jià)5402元/m2相比，地價(jià)差距較大，周邊在售項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間為12500-16000元/m2，利潤空間較大。

關(guān)鍵詞： 銷售門檻 TOP10房企 保定市主城區(qū) 預(yù)售證