2021年重慶樓市有起有伏，上半程商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)熱度均較高，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，下半程樓市進(jìn)程放緩。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年重慶中心城區(qū)成交商品房2554.2萬(wàn)㎡，同比小幅上漲1.7%。其中商品住宅成交1859.2萬(wàn)㎡，同比小幅回調(diào)。價(jià)格方面，2021年重慶中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為14298元/㎡，受土地成本及降容等影響，商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)研究：

·改善時(shí)代來臨，重慶中高端品牌房企重磅發(fā)布

·重慶發(fā)布城市更新管理辦法，開啟市場(chǎng)運(yùn)作新時(shí)代

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2021年重慶中心城區(qū)房企TOP30銷售金額為2480.4億元，其中21家房企中心城區(qū)銷售金額超50億，8家房企銷售金額超100億;4家房企銷售金額超150億，分別為融創(chuàng)、龍湖、金科和萬(wàn)科。從銷售面積來看，重慶中心城區(qū)房企TOP30銷售面積為2003.2萬(wàn)㎡，其中16家房企銷售面積超50萬(wàn)㎡，5家房企銷售面積超100萬(wàn)㎡，融創(chuàng)、金科和龍湖銷售面積超160萬(wàn)㎡。

2021年大重慶房企TOP30銷售金額為3008.4億元，排名前六的房企銷售金額均超180億元，分別為金科、融創(chuàng)、龍湖、萬(wàn)科、海成和恒大，TOP10銷售金額門檻超100億元。從銷售面積來看，2021年大重慶房企TOP30銷售面積為2845.3萬(wàn)㎡，其中金科大重慶銷售面積以420.9萬(wàn)㎡居榜首;其次為海成、恒大和融創(chuàng)，海成2021年大重慶銷售面積為254.5萬(wàn)㎡。

2021年重慶中心城區(qū)及大重慶房企拿地TOP10

2021年重慶中心城區(qū)房企TOP10權(quán)益拿地金額為560.5億元，相比去年這一數(shù)值減少51.4億元，同比下跌8.4%?？堤镆?3.5億元的權(quán)益拿地金額居第一，其次為龍湖和融創(chuàng)，權(quán)益拿地金額分別為91.7億元和60.1億元。大重慶房企TOP10權(quán)益拿地金額為601.1億元，同比也出現(xiàn)下跌，降低78.1億元，TOP10拿地金額門檻約40億元。

2021年重慶中心城區(qū)房企TOP10權(quán)益拿地面積為819.4萬(wàn)㎡，TOP3房企權(quán)益拿地面積均超100萬(wàn)㎡，分別為康田、重慶高新和龍湖，康田權(quán)益拿地面積達(dá)131.6萬(wàn)㎡;TOP10房企權(quán)益拿地面積均超50萬(wàn)㎡。2021年大重慶房企TOP10權(quán)益拿地面積為1187.8萬(wàn)㎡，TOP5權(quán)益拿地面積均超120萬(wàn)㎡，分別為涪陵新城區(qū)開發(fā)、康田、重慶高新、邦泰和海成。

2021年重慶樓市

▍政策關(guān)鍵詞：多維度調(diào)控，保障樓市穩(wěn)定發(fā)展

2021年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)波動(dòng)較大，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，針對(duì)性的出臺(tái)了政策進(jìn)行調(diào)整。租賃市場(chǎng)方面，加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管并保障租賃住房用地供應(yīng)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展;學(xué)區(qū)房方面，要求商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤宣傳;土地市場(chǎng)方面，二三批次適時(shí)調(diào)整土拍規(guī)則;預(yù)售資金監(jiān)管方面，為保障購(gòu)房者權(quán)益，預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定。

▍市場(chǎng)關(guān)鍵詞：成交持續(xù)縮水，價(jià)格穩(wěn)中有升

◆商品住宅成交縮水，同比下跌5%

2016年底開始，重慶樓市駛?cè)肷仙芷?，持續(xù)3年快速攀升。2019年市場(chǎng)開始回調(diào)，2020年疊加疫情影響再度下滑，2021年受房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)整等多因素影響，全年成交持續(xù)下滑至1859.2萬(wàn)㎡。

2021年重慶中心城區(qū)商品住宅成交水平與2012、2013年相當(dāng)。同比來看，2021年中心城區(qū)商品住宅銷售面積下降4.7%，較2020年跌幅收窄近10個(gè)百分點(diǎn)。全年成交17萬(wàn)套商品住宅，月均成交1.4萬(wàn)套。盡管成交量同比縮水，但成交水平在全國(guó)各城市中仍居前列。

◆月均成交155萬(wàn)㎡，二季度為全年成交高峰

從月度成交數(shù)據(jù)來看，2021年重慶中心城區(qū)商品住宅月均成交面積為154.9萬(wàn)㎡，較2020年再減少7.6萬(wàn)㎡。其中二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市調(diào)控加碼影響，部分需求外溢，另一方面疊加土拍市場(chǎng)熱度，商品住宅成交量沖高。下半年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整，成交量快速下降，房企雖積極促銷，但市場(chǎng)整體低迷，年底沖刺乏力，9-11月低谷期月均成交量不足85萬(wàn)㎡。

◆成交集中在二環(huán)，大學(xué)城板塊成交穩(wěn)居榜首

2021年重慶中心城區(qū)成交仍然集中在渝北區(qū)、巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)，成交面積分別為700.8萬(wàn)㎡、248.8萬(wàn)㎡和248.6萬(wàn)㎡，三區(qū)成交占比達(dá)64.4%。同比來看，渝北區(qū)成交量上漲12.6%，巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)降幅均超29%。

從板塊成交來看，2021年內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)交易同比有所增長(zhǎng)，但供應(yīng)有限，成交量與二環(huán)區(qū)域相比仍然處于低位。成交量居首位的是大學(xué)城板塊，成交面積為134.9萬(wàn)㎡，在“重慶向西、成都向東”發(fā)展的趨勢(shì)下，重慶西部區(qū)域地位不可替代。另外中央公園、兩路-空港和蔡家板塊成交量也超百萬(wàn)方。

◆成交價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，渝中區(qū)價(jià)格穩(wěn)居首位

從價(jià)格來看，2021年重慶中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為14298元/㎡。受新推項(xiàng)目土地地價(jià)和建安成本上漲，以及改善型產(chǎn)品增加影響，商品住宅成交均價(jià)同比再度上揚(yáng)。

2021年重慶中心城區(qū)各區(qū)成交均價(jià)皆高于11000元/㎡。渝中區(qū)穩(wěn)居榜首，成交均價(jià)達(dá)24679元/㎡;江北區(qū)躍居第二，成交均價(jià)為17342元/㎡;南岸區(qū)和渝北區(qū)成交均價(jià)超15000元/㎡。

從各板塊來看，中心城區(qū)各板塊中有8個(gè)板塊成交均價(jià)超2萬(wàn)元/㎡，均位于核心區(qū)域。其中朝天門-解放碑板塊成交均價(jià)保持第一，為26877元/㎡，大坪板塊和觀音橋板塊以2.3萬(wàn)元/㎡水平緊隨。作為“兩江四岸”核心區(qū)，板塊價(jià)值不可動(dòng)搖。

◆銷供比上揚(yáng)，市場(chǎng)整體成交略勝一籌

2021年重慶中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)1662.1萬(wàn)㎡，同比下降14.7%。2019年下半年開始銷供比出現(xiàn)下跌，2020年市場(chǎng)供應(yīng)顯著縮水，由于成交連續(xù)兩年下滑超一成，因此總體上供需平衡。2021年市場(chǎng)供需繼續(xù)雙降，但成交降幅相對(duì)較小，故銷供比上揚(yáng)。

▍土地關(guān)鍵詞：成交量降價(jià)漲，核心區(qū)價(jià)值凸顯

◆住宅成交用地面積下滑，成交量居全國(guó)第四

2021年中心城區(qū)住宅用地成交縮減，是近五年內(nèi)出現(xiàn)的第二次明顯下調(diào)，上一次土地明顯縮水是2018年。今年的收縮，一方面由于供應(yīng)減少，另一方面由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，開發(fā)商拿地大幅縮水。在全國(guó)土地成交收縮的情況下，重慶中心城區(qū)住宅用地全年成交保有各城市市本級(jí)土地成交量第四的名次，排名前三的城市是上海、武漢和長(zhǎng)春。

從供應(yīng)來看，2021年重慶中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)1076.9萬(wàn)㎡，比2020年減少192.8萬(wàn)㎡，2020年全年供應(yīng)量為1269.7萬(wàn)㎡。2021年中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)減少，成交量在供應(yīng)和市場(chǎng)環(huán)境的雙重影響下減量更加顯著，全年成交宅地建設(shè)用地面積884.6萬(wàn)㎡，同比下降24.4%。

◆一批次土拍熱度高，拉升全年溢價(jià)水平

2021年2月下旬，住建部發(fā)布22城住宅供地“兩集中”政策，要求全年住宅用地公告不超過三次。隨后，相關(guān)城市陸續(xù)落實(shí)政策要求，重慶中心城區(qū)已推出待出讓宅地也于2月底緊急叫停。4月7日，市規(guī)自局發(fā)布重慶市轄區(qū)住宅用地兩集中出讓公告，確定2021年住宅用地三次集中公告時(shí)間。

2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交在第一批次表現(xiàn)突出，共成交46宗地，規(guī)劃建筑面積695.3萬(wàn)㎡，占全年比例近四成，平均溢價(jià)率43.0%，處于年內(nèi)高位。年初正是開發(fā)商一年增儲(chǔ)的開始，需求旺盛，而兩集中政策的推出給房企增添了些許恐慌和不確定性。在需求、恐慌和不確定的多重因素作用下，各家企業(yè)積極拿地，無(wú)論是成交量還是成交熱度，4月份均是熱情高漲。第二三批次供地，開發(fā)商逐漸變得理智，疊加市場(chǎng)低迷、政策收緊，土地市場(chǎng)熱度快速降溫，七成左右土地底價(jià)掛牌成交。

◆可建體量縮減，容積率維持低位

2021年住宅用地成交規(guī)劃建筑面積1470.6萬(wàn)㎡，同比下降22.1%。自2014年以來，重慶中心城區(qū)住宅用地成交規(guī)劃建筑面積長(zhǎng)期處于下滑趨勢(shì)。其中，2017年市場(chǎng)上行，宅地成交同比增長(zhǎng)15.6%，隨后兩年供應(yīng)收縮，2020年土地放量，同比增長(zhǎng)52.8%。2021年中心城區(qū)宅地成交再次下滑，成交規(guī)劃建筑面積降至近十年內(nèi)倒數(shù)第二，僅高于2019年，且二三批次出讓平臺(tái)公司收儲(chǔ)較多。

容積率維持1.6水平，深化打造市區(qū)品質(zhì)住宅。2018年開始，重慶中心城區(qū)嚴(yán)控中心城區(qū)土地開發(fā)，首次將容積率下降至2以下，平均容積率為1.93。2019年調(diào)控不斷深化，降低土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑高度、密度，全年住宅用地平均容積率快速下降至1.6，此后三年一直維持在這一水平，深化打造市區(qū)品質(zhì)住宅理念不變。

從2021年重慶中心城區(qū)全年成交的107宗宅地來看，容積率在2.5以上的有9宗，不足總量一成，主要位于觀音橋組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、南坪組團(tuán)，均屬核心稀缺土地。容積率在1.5以下地塊有30宗，最低者僅1.01，低密宅地仍是供應(yīng)主流。

◆核心區(qū)價(jià)值凸顯，北區(qū)價(jià)值普遍較高

2021年重慶中心城區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)土地成交大幅增加，外環(huán)以外地塊減少。今年中心城區(qū)住宅用地成交面積TOP10板塊均位于內(nèi)外環(huán)之間，其中建橋-釣魚嘴、大學(xué)城、兩路-空港板塊成交體量位列前三，成交面積分別為173.9萬(wàn)㎡、151.5萬(wàn)㎡、146.4萬(wàn)㎡。另外，蔡家和中央公園板塊作為北區(qū)的主力板塊之一，全年成交體量也超110萬(wàn)㎡。

從成交樓面均價(jià)來看，2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交樓面均價(jià)TOP10板塊均破萬(wàn)，北區(qū)價(jià)值普遍較高。其中，4個(gè)板塊成交樓面均價(jià)超13000元/㎡，3個(gè)位于北區(qū)。

結(jié)語(yǔ)

2021年重慶樓市在多重因素共同作用下，市場(chǎng)熱度前后不均，整體呈現(xiàn)量收價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。土地市場(chǎng)三次集中出讓兩極化明顯，但三批次土地市場(chǎng)逐漸回歸理性。2022年在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)下，重慶房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，針對(duì)性出臺(tái)政策完善住房保障體系。

2022年市場(chǎng)預(yù)期仍存較多不確定性，受土地成交縮水影響，預(yù)計(jì)供應(yīng)水平將小幅收縮，成交量隨供應(yīng)同比調(diào)整。價(jià)格方面，重慶中心城區(qū)商品住宅受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地成本上漲等影響，價(jià)格剛性仍存。

關(guān)鍵詞： 銷售金額 重慶中心城區(qū) TOP30房企 拿地面積