曾對分拆物業(yè)板塊上市“否認(rèn)三連”的龍湖集團(tuán)，最終還是拋出了物管公司赴港上市的計劃。1月7日晚間，龍湖集團(tuán)對外發(fā)布公告稱，建議分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司(以下簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”)于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市;與此同時，龍湖智創(chuàng)生活也向港交所遞交招股書。

從“引而不發(fā)”到正式“官宣”，流傳于坊間傳聞中的龍湖分拆物業(yè)計劃，眼下已然被擺到了臺面上。接下來，龍湖要講怎樣一個“物業(yè)上市故事”?

赴港IPO啟動

根據(jù)龍湖集團(tuán)最新公告顯示，在建議分拆及上市完成后，該集團(tuán)擬于龍湖智創(chuàng)生活擁有不少于50%的權(quán)益，而龍湖智創(chuàng)生活仍為龍湖集團(tuán)的附屬公司。

資料顯示，作為龍湖集團(tuán)旗下物管平臺，龍湖智創(chuàng)生活于2018年8月29日在開曼群島注冊成立，服務(wù)范圍包括住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，以及商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)。截至2021年9月30日，該公司在全國13個城市運(yùn)營59個購物中心項目，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)項下的總建筑面積為570萬平方米。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。

從收入及毛利兩個指標(biāo)來看，2019年，龍湖智創(chuàng)生活的收入及毛利分別為4368.7百萬元、1277.8百萬元;2020年，上述兩大指標(biāo)分別增長至6468百萬元、1665.7百萬元。截至2021年9月30日止九個月，該公司分別取得收入7771.3百萬元、毛利2145.4百萬元。

就“為何選擇此時分拆物業(yè)上市”的問題，龍湖集團(tuán)方面向北京商報記者表示，目前企業(yè)處于上市靜默期，一切以披露的公開信息為準(zhǔn)。

不過在龍湖集團(tuán)最新發(fā)布的公告中，對于這一問題似乎也有解答。龍湖集團(tuán)表示，“分拆上市事項以利于保留集團(tuán)及分拆集團(tuán)各自業(yè)務(wù)的增長，并為這兩個集團(tuán)帶來利益。建議分拆將促進(jìn)分拆集團(tuán)的進(jìn)一步增長及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，并讓投資者透過提高經(jīng)營及財務(wù)的透明度評價及評估分拆集團(tuán)的表現(xiàn)及潛力。”

上市傳聞已久

在拆分物業(yè)板塊上市大潮中，萬科以及龍湖曾是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“佛系”房企。

“上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”這是龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍此前對于分拆物業(yè)上市的態(tài)度。按照彼時龍湖管理層披露的對物業(yè)公司的定位：物業(yè)是龍湖整個業(yè)務(wù)生態(tài)的一部分，各航道之間更需要協(xié)同，而不是分拆，這才是符合龍湖發(fā)展需求的選擇。

談及何時啟動物管公司上市進(jìn)程的問題，在諸多公開場合的表態(tài)中，吳亞軍以及一眾公司高管的統(tǒng)一口徑，都是“沒有分拆上市計劃”。

不過，盡管自2018年以來，龍湖集團(tuán)在公開表態(tài)中多次否認(rèn)物業(yè)IPO計劃，但外界還是從企業(yè)動態(tài)中找到了其籌備物業(yè)公司上市的蛛絲馬跡。

最早讓外界對龍湖物業(yè)生出物業(yè)IPO猜測的，是龍湖智創(chuàng)生活前身“龍湖智慧服務(wù)”的股權(quán)架構(gòu)——在該公司往上穿透的股權(quán)架構(gòu)中，有一家成立于香港的公司。這曾被解讀為龍湖集團(tuán)“正在搭建物管公司上市框架”。到了2021年11月，關(guān)于龍湖分拆物業(yè)上市的傳聞更是愈演愈烈。根據(jù)當(dāng)時傳出的市場消息內(nèi)容，龍湖集團(tuán)考慮讓物業(yè)管理子公司進(jìn)行至多10億美元的IPO。

讓外界更加堅信龍湖物業(yè)IPO臨近的，還有2021年以來該集團(tuán)在物業(yè)方面明顯提速的收并購。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年2月，龍湖物業(yè)收購美好幸福60%股權(quán)，并在6個月后完成對美好幸福100%的股權(quán)收購;3月，龍湖物業(yè)以12.73億元的代價整體收購億達(dá)中國旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán);8月，龍湖物業(yè)完成對楷林商服100%的股權(quán)收購。到了當(dāng)年9月，龍湖物業(yè)再次完成對九龍倉旗下物企的收購。

值得一提的的是，2021年以來相對高頻的收并購動作，也讓龍湖物業(yè)的在管規(guī)規(guī)模得以迅速擴(kuò)充起來。而在借助收并購迅速擴(kuò)充規(guī)模的同時，龍湖物業(yè)在全國的布局以及業(yè)態(tài)類型、服務(wù)人群也在不斷拓展。

比如在擴(kuò)規(guī)模方面，龍湖物業(yè)所收購的美好幸福物業(yè)務(wù)，覆蓋湖北、安徽等全國10余個省份及城市，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、別墅、商業(yè)、酒店、寫字樓等各種類型物業(yè)，其物業(yè)管理面積達(dá)600多萬平方米;收購九龍倉旗下專注中高端住宅項目的物企，更是為龍湖新增了近900萬平方米的管理面積，涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市，其中九成項目位于長三角。

又一個資本通道?

拓寬融資渠道、提高母公司流動性、提升母公司股價，以及獲取子公司股價收益、利于管理層激勵，都是房企分拆物業(yè)板塊上市的背后考量。在業(yè)內(nèi)人士看來，龍湖智創(chuàng)生活此次正式向港交所遞交招股書后，龍湖集團(tuán)的又一個資本通道似乎已經(jīng)隱現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，后地產(chǎn)時代，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域已成為房企群雄逐鹿的“第二賽道”。近年來，物業(yè)管理行業(yè)頻現(xiàn)上市熱潮，龍湖集團(tuán)從此前的“觀望者”到“沖刺者”，此次顯然是做好了直面資本市場的準(zhǔn)備。

從龍湖集團(tuán)過往的表態(tài)，也不難看出其內(nèi)部對于物業(yè)板塊的發(fā)展野心。在龍湖集團(tuán)上一年度的業(yè)績說明會上，該集團(tuán)高管邵明曉曾透露，龍湖智慧服務(wù)的年增長目標(biāo)是30%，有一部分增長要通過外延式的收并購實現(xiàn)。

如果龍湖智創(chuàng)生活此次能順利通過IPO，實現(xiàn)與資本市場的接軌，將更加有助于龍湖集團(tuán)在物管領(lǐng)域謀求更大的發(fā)展。

近年來，隨著越來越多的開發(fā)商分拆物業(yè)公司單獨(dú)上市，在市場不斷擴(kuò)容的同時，物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的競爭也愈加激烈。更加值得關(guān)注的是，隨著今年房地產(chǎn)市場的遇冷和政策面的收緊，以及受地產(chǎn)開發(fā)公司估值持續(xù)下降的現(xiàn)狀拖累，現(xiàn)階段市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預(yù)期似乎也有所下降。

“在擴(kuò)規(guī)模、搶占市場之外，如何做好服務(wù)以及市值管理，將是龍湖接下來需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。”業(yè)內(nèi)人士說道。

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