國家發(fā)改委日前明確將REITs試點范圍擴(kuò)大，保障性租賃住房納入試點。保障性租賃住房REITs發(fā)行過程中需對底層資產(chǎn)進(jìn)行價值評估。房地產(chǎn)估價有三大基礎(chǔ)方法：收益法、比較法和成本法。其中，收益法是主要估價方法，具體可選用報酬資本化法（DCF）和直接資本化法。另外，保障性租賃住房一般無交易實例，比較法適用性不足，而成本法在進(jìn)行適用性分析后，可選為估價方法之一。

收益法。收益法是在預(yù)測不動產(chǎn)未來收益的基礎(chǔ)上利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方法。REITs定價的核心部分就是標(biāo)的不動產(chǎn)未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。通常以“派息收益率”作為對REITs定價的核心指標(biāo)，這體現(xiàn)了國際標(biāo)準(zhǔn)化REITs長期持有、權(quán)益性的商業(yè)邏輯。

在我國不動產(chǎn)的資本化率尚缺失、直接資本化法尚不成熟的情形下， DCF是主要的收益法估價方法。該方法主要考慮收入、運營費用、報酬率三個因素。

收入。主要來源于房屋租金收入，評估人員需結(jié)合當(dāng)?shù)卣吆褪袌霏h(huán)境對租金水平、空置率、增長率等進(jìn)行合理分析。保障性租賃住房租金水平和增長率有較強(qiáng)政府指導(dǎo)性，在預(yù)測未來現(xiàn)金流時，需評估人員合理謹(jǐn)慎進(jìn)行預(yù)測。另外，項目整體運營以保障為主，兼顧運營企業(yè)的適當(dāng)利潤，不同企業(yè)的運營收入存在一定差異性，在測算時需綜合分析運營主體。

運營費用。主要包括管理費用、稅金及附加、物業(yè)管理費、房屋保險費、重置提撥款等。其中，稅金及附加主要為增值稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。保障性租賃住房項目可以享受住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，還將免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。隨著保障性租賃住房優(yōu)惠政策落地，運營企業(yè)負(fù)擔(dān)將逐步減輕。

報酬率。也稱收益率，是將標(biāo)的物未來各年的凈收益轉(zhuǎn)化為價值的折現(xiàn)率，為影響保障性租賃住房價值的核心參數(shù)。我國住房租賃收益率普通較低，在公募REITs預(yù)計未來 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于 4%的要求下，保障性租賃住房的評估價值普遍較低。為了提升收益率，開源節(jié)流則是有效措施。開源就是科學(xué)合理地提升運營收入，從運營端提高運營凈收益。節(jié)流則是利用諸如集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量閑置房屋改造建設(shè)保障性租賃住房，有效降低開發(fā)端土地成本。

成本法。保障性租賃住房定位決定其在市場流通的可能性小，以活躍市場為前提的比較法適用性相對較差，成本法成為可選擇的第二種估價方法。其公式如下：

房地產(chǎn)成本價值＝土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊

租賃住房年租金＝土地與建設(shè)成本年攤銷額（包括裝修、設(shè)施設(shè)備費用年攤銷額）+運營、維護(hù)費用+租賃稅費（減免）+租賃利潤

各成本要素的構(gòu)成及確定需要結(jié)合項目具體情況對照社會平均水平進(jìn)行確定。土地成本是估算該類房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素之一，需評估人員在政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上通過科學(xué)合理的方法確定土地價值。另外，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，2021年國務(wù)院辦公廳22號文明確了取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，且執(zhí)行民用水電氣價格。

其他評估服務(wù)。保障性租賃住房的房源標(biāo)準(zhǔn)、租金定價等具體要求還未發(fā)布，國家各類支持政策還沒有發(fā)布實施細(xì)則，保障性租賃住房項目的篩選和落地還要經(jīng)歷一番探索，評估機(jī)構(gòu)可以提供一些市場調(diào)研和項目租金咨詢等服務(wù)。

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