同第二輪土拍相同，長沙第三輪集中土拍也在半小時內(nèi)快速結(jié)束，成交地塊中僅1幅地溢價出讓，其余均為底價成交，整體熱度依舊保持在低位。但相比上輪過半地塊撤牌而言，長沙第三輪集中供地表現(xiàn)更穩(wěn)，最終僅3幅地臨時中止，余下23宗地塊均順利成交，共收金144億元，成交幅數(shù)和金額均較第二輪有所上漲。另外，從拿地企業(yè)上來看，盡管第三輪集中供地仍依靠本土國企托底，但中海、龍湖、建發(fā)等品牌房企在第三輪供地中均有落子，企業(yè)拿地意愿較二輪也有所回升。

三批次供地規(guī)模逐批縮減

土拍規(guī)則也由松變緊

回顧長沙三輪供地來看。在供應規(guī)模方面，長沙三輪集中供應規(guī)模逐次縮減。尤其是第三輪，在經(jīng)歷上一輪土拍低溫后，長沙供地力度明顯減弱，第三輪集中供地僅推出26宗涉宅地共420萬平方米，建面僅為首輪的五成左右。

供地規(guī)則方面，在第三輪集中供地中，長沙延續(xù)了第二輪中“禁馬甲”、控溢價、嚴查企業(yè)購地資金等規(guī)則，限房價地塊比例也明顯提升，規(guī)則仍舊從嚴。

值得一提的是，為了鼓勵房企參與競拍，長沙第三輪供地在地塊出讓門檻和供地結(jié)構上均有明顯優(yōu)化。具體而言，第三輪供地中僅有主城區(qū)少數(shù)地塊需要配建安置或公租房，大部分地塊尤其是望城區(qū)地塊僅有常規(guī)配建，配建要求較二輪明顯減少。同時，長沙第三輪集中供地還加大了純住宅用地的用地量，商住地中商業(yè)占比也多在30%以下。此外，長沙第三輪集中供地也調(diào)升了部分板塊的住宅限價，以增加房企利潤空間。其中，高鐵新城、谷山、望城中心等板塊漲幅明顯，住宅限價均調(diào)升了1000元/平方米以上，尤其是谷山板塊，此次供應的145號地塊住宅限價達14800元/平方米，較此前板塊最高限價提高了2500元/平方米以上，刷新了該板塊的住宅限價天花板。

首輪高熱后二、三輪土拍熱度大幅走低

三輪集中供地成交量超去年全年

成交方面。受土拍規(guī)則調(diào)整及市場環(huán)境變化影響，長沙三輪土拍熱度也經(jīng)歷了由熱到冷的變化：首輪中9宗地觸頂搖號，并出現(xiàn)了全市新的單價地王，33宗地平均溢價率達7%；而次輪及第三輪中幾乎難覓溢價成交地塊，兩輪共成交33宗中僅第三輪的岳麓區(qū)谷山板塊145號地塊溢價8%成交，其余均為底價出讓，溢價率均在1%以下的低位，流拍率也分別達66%和12%，市場涼意盡顯。

需要注意的是，雖然長沙第三輪土拍熱度仍舊延續(xù)二輪的低溫態(tài)勢，但在土拍規(guī)則調(diào)整的影響下，整體土拍表現(xiàn)是略好于第二輪的。一方面，在供應規(guī)模收縮的情況下，長沙第三輪的成交建面和金額均高于第二輪，分別上漲了84%和64%。另一方面，溢價率、流拍率等熱度指標也較第二輪明顯改善，尤其是土地流拍現(xiàn)象，在第三輪中僅有3幅地因配建較多、無人競拍而遭遇中止，其余23宗地全部順利成交，整體流拍率由第二輪的66%大幅下降至12%。

雖然二三輪有多宗地遭遇撤牌或流拍，但長沙三輪集中供地總成交建面仍超過了去年成交規(guī)模。據(jù)CRIC統(tǒng)計，長沙市區(qū)去年成交規(guī)模達1317萬平方米，而今年三輪集中供地便成交了1393萬平方米，較去年全年增加了6%。若考慮集中供地之前成交規(guī)模，截止當日，長沙市區(qū)年內(nèi)實際涉宅用地成交建面達1640萬平方米，同比增幅達25%，供地力度較去年明顯增加。分區(qū)域來看。郊區(qū)望城區(qū)是長沙今年的供地大戶，三輪集中供地總成交建面達413萬平方米，占長沙今年三輪集中成交建面的比例接近三成。由此可預見，明年長沙商品住宅的主力供應區(qū)域?qū)⒓性谕菂^(qū)。主城區(qū)中，商品住宅成交主力區(qū)域雨花區(qū)和岳麓區(qū)成交量相對較高，均在300萬平方米左右；其次是開福區(qū)，三輪成交規(guī)模也達225平方米；芙蓉區(qū)和天心區(qū)成交量最少，三輪合計成交規(guī)模均在50萬平方米以下。

第二、三輪均靠本地國企托底

龍湖在三輪土拍中均有落子

拿地房企方面，僅首輪集中土拍中有多家品牌房企的身影，二三輪土拍則基本依靠本土國企托底：

首輪土拍中，長沙的拿地企業(yè)基本為大型國企、央企或規(guī)模民企，如保利發(fā)展（600048）、萬科、綠城、龍湖等均有多宗地入賬，其中綠城還拿下了備受關注的天心區(qū)殷家沖路48號地塊，該地塊成交樓板價達14146元/平方米，是長沙迄今為止成交地塊中單價最高的宅地。

受市場下行、房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境趨緊影響，長沙集中土拍熱度下滑最甚，過半地塊遭遇流拍，最終僅底價成交10幅地，其中多數(shù)由湖南建工、長房集團、長沙城投等地方政府平臺公司托底，品牌房企中僅金茂和龍湖各落一子。

在第三輪土拍中，雖然土地出讓門檻有所降低，但拿地企業(yè)仍以本地國企為主，尤其是望城區(qū)成交的14宗地，基本均被本地國企所包攬。主城區(qū)表現(xiàn)稍好，吸引了建發(fā)、龍湖、中海、中鐵建等多家外來房企拿地，但配建要求相對較多的地塊依舊由城投托底，如北城興業(yè)競得的開福區(qū)146號地塊不僅需要無償配建5.2萬平方米的安置，還須建設8000余平方米的公租房。

小結(jié)：樓市表現(xiàn)決定土拍熱度

資金略松下

長春等去化承壓城市仍難吸引企業(yè)拿地

近期，隨著政策環(huán)境的改善，尤其是融資環(huán)境的適度放松，企業(yè)拿地積極性有所提升，因此包括長沙在內(nèi)的多數(shù)重點城市第三輪土拍表現(xiàn)相較第二輪有所回溫，土地流拍現(xiàn)象較第二輪有所緩和。

不過，需要注意的是，雖然政策環(huán)境有所放松，但市場下行趨勢在目前仍未有明確見底回升信號。因此，大部分重點城市的三輪土拍熱度僅是略有回溫，整體熱度仍在低位。與此同時，對于一些樓市去化萎靡的城市，如廣州、廈門以及同樣在今日完成第三輪土拍的長春，第三輪土拍熱度表現(xiàn)還不及第二輪。以長春為例，第三輪共有11宗宅地供應，且大部分為租賃、舊改用地，但最終僅底價成交2宗，分別由中車和吳中地產(chǎn)競得，余下9宗地塊則全部流拍，整體流拍率高達82%，儼然是已完成三輪土拍的重點城市中流拍率最高的城市。

就此來看，即使資金環(huán)境有所放松，但在樓市表現(xiàn)差異的影響下，重點城市今后的土拍熱度還將進一步分化。因此，在待拍城市中，樓市近來表現(xiàn)較為萎靡的鄭州、天津等城市，第三輪熱度也難較上一輪有明顯好轉(zhuǎn)。

關鍵詞： 長沙